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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 6 | Juni 2011
Sehr geehrte Damen und Herren,

Für die beginnenden Sommerferien haben wir für Sie spannende Lektüre zusammengestellt: Neben wichtigen Entscheidungen zum privaten Baurecht geht es um das neue Berliner Wohnraumgesetz und aktuelle Entscheidungen an der Schnittstelle Grundstücksrecht / Erbrecht.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!
Schultz und Seldeneck
Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Abgeordnetenhaus beschließt Berliner Wohnraumgesetz

Am vergangenen Donnerstag hat das Berliner Abgeordnetenhaus noch schnell in seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause über den Entwurf für ein Berliner Wohnraumgesetz (WoG) abgestimmt. Mit dem neuen Gesetz wird endlich Klarheit geschaffen hinsichtlich de

Am vergangenen Donnerstag hat das Berliner Abgeordnetenhaus noch schnell in seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause über den Entwurf für ein Berliner Wohnraumgesetz (WoG) abgestimmt. Mit dem neuen Gesetz wird endlich Klarheit geschaffen hinsichtlich der Dauer der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für eine Vielzahl bislang nicht geregelter Fälle. Daneben wurden die Mieterrechte bei Mieterhöhung noch ein bisschen verstärkt.

I. Verlängerung der Kündigungs- und Überlegungsfrist bei Mieterhöhungen in Objek-ten, die keine Anschlussförderung erhalten haben

Für Mieter in Objekten, die wegen des Förderungsstopps in Berlin keine Anschlussförderung erhalten haben verlängern sich die Überlegungs- und Kündigungsfrist. Die Mieterhöhung tritt zudem nunmehr erst nach Ablauf der Überlegungsfrist ein.

II. Kooperationsvertrag

Der Katalog an Regelungen, die mit Kooperationsverträgen zwischen dem Land Berlin und dem Eigentümer einer öffentlich geförderten Anlage getroffen werden können, wird um die Möglichkeit zur Regelung über Mietpreisbindungen und über die Eigenschaft „öffentlich ge-fördert“ erweitert.

III. Regelung zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“

Herausragend ist vor allem die Gleichstellung von freihändigen Verkäufen mit der Zwangsversteigerung. Bislang ist im WoBindG zwar das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für den Fall der Zwangsvollstreckung geregelt. Für die Fälle, in denen ein Objekt im Insolvenzverfahren freihändig verkauft wurde, welche wesentlich häufiger vorkamen, gab es bislang keine Regelung. Diese Regelungslücke – und eine Reihe anderer – wird nunmehr ge-schlossen. Pikant ist allerdings, dass diese Regelung nur für Eigentumsumschreibungen gilt, die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes stattfinden. Lediglich für Objekte, die keine Anschluss-förderung erhalten haben, besteht die Wahlmöglichkeit, die neue Rechtslage für zurücklie-gende Eigentumsumschreibungen anzuwenden.

Das Gesetz tritt am Tag nach seiner Verkündung in Kraft.

Weitere Informationen:
RAin Ayah El-Khadra
Ayah.El-Khadra@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 20

Kaufvertrag über Seegrundstück ohne Seezugang: Was gilt?

Wenn beide Parteien eines Grundstückskaufvertrages davon ausgehen, das Grundstück habe einen Zugang zum See, ist der Verkäufer zur Verschaffung eines Seezugangs auch dann verpflichtet, wenn der notarielle Kaufvertrag ein Grundstück ohne den zugehörigen Uf

Wenn beide Parteien eines Grundstückskaufvertrages davon ausgehen, das Grundstück habe einen Zugang zum See, ist der Verkäufer zur Verschaffung eines Seezugangs auch dann verpflichtet, wenn der notarielle Kaufvertrag ein Grundstück ohne den zugehörigen Uferstreifen zum Gegenstand hat (OLG Schleswig, Urteil vom 29. März 2011 - 3 U 49/10).

Im Exposé heißt es: „Toplage! Einfamilienhaus mit direktem Seezugang". Weiterhin wird die Wohnlage des Grundstücks als „wunderschön eingewachsen und direkt an den See angrenzend" beschrieben. Der Verkäufer geht selbst davon aus, das von ihm verkaufte Grundstück reiche bis ans Wasser. Tatsächlich endet das Grundstück wenige Meter vor dem Wasser. Der Uferstreifen zwischen Wasserlinie und dem Grundstück gehört einem Dritten. Dementsprechend benennt auch der Notarvertrag nur das dem Verkäufer gehörende Grundstück, das einen Seezugang gerade nicht umfasst.
Der Käufer macht erfolgreich Schadensersatz geltend. Das OLG Schleswig kommt wie das Landgericht Lübeck zu dem Ergebnis, dass die unzutreffende Bezeichnung des Grundstücks in Notarvertrag unschädlich ist. Die Parteien haben sich über ein Grundstück mit direktem Seezugang geeinigt. Der Verkäufer muss dem Käufer deshalb ein solches Grundstück verschaffen. Weil er dies nicht kann, schuldet er Schadensersatz. Dieser besteht in der Wertminderung des Grundstücks aufgrund des fehlenden direkten Seezugangs.

Anmerkung: Die Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des BGH. Wollen die Parteien eines Kaufvertrags einen Vertrag über eine Fläche abschließen, die eine natürliche Grenze aufweist, und beschreiben sie diese Fläche im Vertrag - hiervon abweichend - mit einer Grundstücksbezeichnung, die nur einen Teil der Fläche umfasst, so liegt eine unbeachtliche Falschbezeichnung vor. Entscheidend war im vorliegenden Fall, dass auch der Verkäufer selbst davon ausging, das Grundstück reiche bis zum See. Andernfalls hätte man eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung in Betracht ziehen können.

Weitere Informationen:

RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

... und Sachverständige haften doch!

Prof. Korbion, Begründer des bekannten VOB/B-Kommentars, äußerte einmal, er wolle, wenn er wieder auf die Welt komme, Sachverständiger werden. Er begründete dies einerseits mit der auskömmlichen Vergütung, andererseits mit der geringen Haftung. Letzteres

Prof. Korbion, Begründer des bekannten VOB/B-Kommentars, äußerte einmal, er wolle, wenn er wieder auf die Welt komme, Sachverständiger werden. Er begründete dies einerseits mit der auskömmlichen Vergütung, andererseits mit der geringen Haftung. Letzteres betrifft indes nur gerichtlich bestellte Gutachter. Wird ein Sachverständiger als Privatgutachter tätig, kann die Haftung durchaus problematisch sein, wie ein aktuelles Urteil zeigt (OLG Saarbrücken, Urteil vom 22. Februar 2011 - 4 U 155/09).

Ein Geologe hatte bei der Errichtung einer Geothermieanlage die „erforderlichen Untersuchungen zum Einsatz einer Wärmepumpe“ vorzunehmen. Im Gutachten führt er aus, dass „die gemessenen Eisen- und Manganwerte im Hinblick auf eine Verockerung vergleichsweise gering“ seien. Weitere Hinweise enthält das Gutachten nicht. Tatsächlich traten bei Errichtung der Anlage dann Verockerungserscheinungen auf, die nicht beherrschbar waren. Das Vorhaben scheitert deshalb. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Auftraggeber bereits Investitionen in Höhe von über € 497.000,- getätigt. Da diese im Ergebnis nutzlos waren, verlangte er in entsprechender Höhe Schadensersatz vom Gutachter (dessen Honorar hatte € 12.839,- betragen). Die Klage hat Erfolg. Das Gericht erachtet das Gutachten des Geologen als mangelhaft. Die Formulierung des Sachverständigen, wonach die Verockerung „vergleichweise gering“ sei, sei zu unpräzise gewesen. Zwar gebe es diesbezüglich keine Normen. Der Sachverständige hätte aber anhand anderer Regelwerke, beispielsweise aus dem Trinkwasserbereich und aufgrund von Vorgaben anderer Wärmepumpenhersteller, Rückschlüsse ziehen müssen. Soweit keine eindeutigen Rückschlüsse auf die Durchführbarkeit des Vorhabens möglich waren, hätte er den Auftraggeber ausdrücklich auf die Notwendigkeit weiterer Untersuchungen hinweisen müssen. Der Einwand des Sachverständigen, weitergehende Untersuchungen seien gerade nicht in seinem Auftragsumfang enthalten, greift nicht. Ein Gutachter dürfe Entscheidendes nicht offen und den Auftraggeber im Unklaren lassen, dass weitere Untersuchungen vorzunehmen seien.

Praxishinweis: Auftraggeber und Sachverständiger sollten den Auftragsumfang so exakt (detailliert) wie möglich festlegen, um Vergütung und Haftung bestimmen zu können. Gutachter haben jedoch unabhängig davon regelmäßig vertragliche Nebenpflichten. Sie müssen den Auftraggeber aufklären, informieren bzw. beraten und insbesondere darauf hinweisen, wenn der erteilte Auftragsumfang nicht ausreichend ist. Ob diese Pflichten vertraglich eingeschränkt werden können, hatte das Gericht nicht zu entscheiden. Im Rahmen von AGB erscheint dies sehr zweifelhaft. An eine individuelle Vereinbarung sind hohe Anforderungen zu stellen. Der Gutachter muss deutlich machen, für was er nicht haften will.

Weitere Informationen:
Prof. Dr. iur. A. Wirth
Wirth@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 0

Gekündigter Bauvertrag: Vor- und Nachteile für den Bauunternehmer.

Einer der Risikobereiche des Bauvertrages für die Unternehmerseite liegt darin, dass er verschuldensunabhängig einen Erfolg schuldet. Vorteilhaft dagegen ist für ihn, dass der Auftraggeber (Bauherr) den Vertrag zwar kündigen kann, der Unternehmer in diese

Einer der Risikobereiche des Bauvertrages für die Unternehmerseite liegt darin, dass er verschuldensunabhängig einen Erfolg schuldet. Vorteilhaft dagegen ist für ihn, dass der Auftraggeber (Bauherr) den Vertrag zwar kündigen kann, der Unternehmer in diesem Falle allerdings die gesamte Vergütung erhält – auch für die Leistungsteile des Vertrages, die er nicht erbringen musste. Abgezogen werden lediglich vom Unternehmer ersparte Aufwendungen und unterlassene anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft (Abrechnung nach § 649 S. 2 BGB). Der Unternehmer soll auf diese Weise davor geschützt werden, dass er für einen risikobehafteten Werkvertrag Vorkehrungen getroffen hat – auch zeitlicher Natur –, die Vertragsdurchführung von Auftraggeberseite aber plötzlich abgebrochen wird. Zwar darf der Auftraggeber dies unter rechtlichen Gesichtspunkten, als Folge muss er allerdings - wie gesagt – die gesamte Vergütung bezahlen (BGH Urteil vom 27.01.2011, Az VII ZR 133/10).

Zu entscheidender Fall: Oben Gesagtes klingt theoretisch für den Auftragnehmer sehr positiv. In der Praxis stellen sich allerdings einige schwierige Zusatzfragen. Zunächst einmal muss der betroffene Unternehmer – wenn er mit der Ausführung des Vertrages bereits begonnen hatte – eine zweiteilige Abrechnung vornehmen. Der erste Teil der Abrechnung geht dahin, die Teile in Rechnung zu stellen, die bereits erbracht wurden. Der zweite Teil beinhaltet die Abrechnung der noch nicht erbrachten Leistungen. Problematisch ist in diesem Zusammenhang zunächst die Feststellung des bereits erbrachten Leistungsumfanges. Aber nicht nur dies, sondern auch die Frage, welchen preislichen Anteil diese erbrachten Leistungsteile am Gesamtauftragsvolumen haben.  Eine entsprechende Feststellung ist gerade bei Pauschalverträgen sehr schwierig. Dies vor dem Hintergrund, dass sich der Auftragnehmer auf im Bauvertrag festgelegte Zahlungsmodalitäten bei dieser Abrechnung nach § 649 S. 2 BGB gerade nicht berufen kann. Nach dem Leitsatz des Bundesgerichtshofes ist für diesen ersten Teil der Abrechnung der Betrag maßgebend, “der dem auf die erbrachten Leistungen entfallenden Teil der vereinbarten Vergütung entspricht“. Dies heißt nichts anderes, als dass der Unternehmer seine Kalkulation oder Teile hiervon als Verrechnungsgrundlage heranziehen muss. Was ist aber, wenn es eine entsprechende detaillierte Kalkulation gar nicht gibt? Hilft es dann, diese nachträglich aufzustellen?

Was den zweiten Teil der Abrechnung anbetrifft, muss der Unternehmer auch hier nachvollziehbar vortragen. Er muss seine Abrechnung so darlegen, dass es der Auftraggeberseite möglich ist, dagegen Einwendungen vorzubringen. In diesem Bereich ist der Auftraggeber geschützt, da er in das Zahlenwerk des Unternehmers nicht hineinsehen kann und deshalb geradezu auf “Vorlagen“ der Auftragnehmerseite angewiesen ist.

Praxishinweis: Es gibt zahllose Fälle, in denen die Unternehmerseite vor Gericht mit ihrer Abrechnung im Sinne des § 649 S. 2 BGB, zumindest beim ersten Mal, wenn nicht endgültig, scheitert. Der Grund hierfür liegt darin, dass die Gerichte es dem Unternehmer sehr schwer machen, seine Vergütung für einen von Auftraggeberseite abgebrochenen Vertrag hereinzuholen. Ganz nachvollziehbar ist dies nicht. Schließlich hat der Auftraggeber den Vertrag beendet. Gleichwohl ist nachvollziehbar, dass der Auftragnehmer zum einen seine erbrachten Leistungen detailliert beschreiben und abrechnen muss, zum anderen hinsichtlich des nicht erbrachten Teils belegen muss, dass er tatsächlich nicht weitere Aufwendungen erspart hat – die er nicht abrechnen darf. Die Tendenz des Bundesgerichtshofes es den Auftragnehmern in diesem Zusammenhang nicht leicht zu machen, hat sich auch in einer weiteren Entscheidung des Jahres 2006 verfestigt (BGH Urteil vom 11.05.2006, Az VII ZR 146/04) - in der gefordert wurde, dass der Unternehmer für die bis zur Vertragsbeendigung erbrachten Leistungen erst eine Abnahme herbeiführen muss, damit der entsprechende  Vergütungsteil fällig wird.

Die geschilderten Probleme in der Praxis zu vermeiden ist schwierig. Der Idealfall wäre es, dass die Parteien bei Vertragsschluss entsprechende Abrechnungswege festschreiben. Allerdings würde es viele Vertragsparteien verwundern, wenn man bereits bei Vertragsschluss die Abrechnung für den Fall vorgibt, dass der Auftraggeber den Vertrag vorzeitig kündigt. Andererseits warum nicht?

Weitere Informationen:
Prof. Dr. iur. A. Wirth
Wirth@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 0

Auch ein Vollkaufmann kann Verbraucher sein

Ob eine Person einen Vertrag als Unternehmer oder als Verbraucher schließt, hängt nicht von der Bezeichnung diese Person in dem Vertrag ab sondern davon, ob der Vertrag zu privaten Zwecken geschlossen wurde (Kammergericht, Beschluss vom 31. Januar 2011 -

Ob eine Person einen Vertrag als Unternehmer oder als Verbraucher schließt, hängt nicht von der Bezeichnung diese Person in dem Vertrag ab sondern davon, ob der Vertrag zu privaten Zwecken geschlossen wurde (Kammergericht, Beschluss vom 31. Januar 2011 - 8 U 107/10).

Ausgangspunkt des Falles war ein Autokauf. Der Käufer war gegenüber dem Händler zunächst mit der Visitenkarte seines Unternehmens aufgetreten, hatte aber deutlich gemacht, dass er den begehrten Gebrauchtwagen privat nutzen wolle. Das Fahrzeug sollte ausdrücklich nicht im Betriebsvermögen der Firma geführt werden, weshalb im Kaufvertrag auch der Name des Käufers und nicht der Name des Unternehmens genannt wurde. Der Verkäufer fügte aber als Berufsbezeichnung des Käufers „eingetragener Vollkaufmann“ hinzu. Dies beruhte auf einer Anregung des Verkäufers, der hoffte, auf diesem Weg einen wirksamen Gewährleistungsausschluss vereinbaren zu können. Bei Verträgen mit Verbrauchern über bewegliche Sachen kann die gesetzliche Gewährleistung nämlich nicht vollständig abbedungen werden. Nachdem sich Mängel zeigten, trat der Käufer vom Vertrag zurück und verlangte Erstattung des Kaufpreises.

Mit Erfolg. Das Kammergericht orientiert sich an der Definition des Verbrauchers im BGB. Es kommt nicht auf geschäftliche Erfahrung an, sondern darauf, ob jemand in Ausübung seiner gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Das ist beim Erwerb eines Fahrzeugs für den privaten Gebrauch nicht der Fall. Auf die Bezeichnung im Kaufvertrag kommt es auch nicht an, da abweichende Vereinbarungen gesetzlich unzulässig sind.

Praxishinweis: Die Relevanz der Entscheidung geht über das Kaufrecht hinaus. Die Verbrauchereigenschaft spielt auch bei der Inhaltskontrolle von AGB wie zum Beispiel den VOB/B eine wichtige Rolle. Bei Verbrauchern unterliegen die AGB einer vollen Inhaltskontrolle, während eine solche Prüfung bei Unternehmer nur eingeschränkt stattfindet. Ob jemand Unternehmer oder Verbraucher ist, bestimmt sich dabei objektiv und ungeachtet vertraglicher Regelungen.

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 19

Anlauf der 10-Jahres-Frist für Pflichtteilsergänzungsansprüche bei eingeschränktem Rückforderungsvorbehalt

Ein bebautes Grundstück wurde in Wohnungs-/Teileigentum aufgeteilt. Ein Vater übertrug eine Einheit im Jahre 1995 und eine weitere im Jahr 2008 auf seinen Sohn. Der Vater behielt sich ein Rückforderungsrecht für den Fall des kinderlosen Vorversterbens sei

Ein bebautes Grundstück wurde in Wohnungs-/Teileigentum aufgeteilt. Ein Vater übertrug eine Einheit im Jahre 1995 und eine weitere im Jahr 2008 auf seinen Sohn. Der Vater behielt sich ein Rückforderungsrecht für den Fall des kinderlosen Vorversterbens seines Sohnes und für den Fall der Veräußerung/ Belastung ohne seine Zustimmung vor; dieses wurde durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert.

Eine Reduzierung des Pflichtteilsergänzungsanspruch kommt gem. § 2325 Abs. 3 BGB nur in Betracht, wenn der Übertragungsgegenstand tatsächlich an den Erwerber „geleistet“ wurde. Bei Immobilien bedeutet dies, dass der Veräußerer seine Rechtsstellung als Eigentümer endgültig aufgibt und darauf verzichtet, es weiterhin im Wesentlichen zu nutzen. So beginnt die Frist bspw. nicht bei Einräumung eines umfassenden Nießbrauchsrechts.

Auch bei Einräumung eines freien Rückforderungsrechts oder aus Gründen, die im Einfluss-bereich des Verkäufers bestehen, beginnt der Lauf der Frist nach h.M. nicht. Anderes verhält sich dies bei Rückforderungsrechten, die in der Person des Erwerbers liegen, z.B. Insolvenz, Vorversterben, Veräußerung oder Belastung, da der Veräußerer hier nicht willkürlich auf den Übertragungsgegenstand zugreifen kann (anders OLG Düsseldorf, VII U 70/07, zu obigem Sachverhalt).

Praxistipp: Unabhängig von der weiteren Entwicklung in der Rechtsprechung, ist die lebzeitige Vermö-gensübertragung durch die Abschaffung des „Alles-oder-Nichts“ Prinzips interessanter ge-worden . Hiernach wird bereits bei Eintritt des Erbfalls nach wenigstens einem Jahr nach erfolgter Übertragung die Ergänzungspflicht anteilig reduziert. Allerdings muss hierfür ebenfalls der Übertragungsgegenstand „geleistet“ worden sein im Sinne von § 2325 Abs. 3 BGB.

Weitere Informationen:

RA'in Marina Gregor
Marina.Gregor@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 44

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