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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 13 | Februar 2012
Sehr geehrte Damen und Herren,

für viel Medienecho hat die Entscheidung des BGH vom 1. Februar 2012 zum Leistungsprinzip bei der Heizkostenabrechnung gesorgt. Was aus Vermietersicht zu beachten ist, erläutert Ihnen Kirsten Metter-Roeb. Im Fokus steht auch der Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin vom 23. Januar 2012 zur Vermietung von Wohnungen in Mitte als Ferienwohnungen. Das Bezirksamt konnte sich dabei mit seiner Nutzungsuntersagung gegenüber der von Schultz und Seldeneck vertretenen Eigentümerin nicht durchsetzen. Axel Dyroff bespricht die Entscheidung. Urteilsanmerkungen zum Kauf-, WEG- und Architektenrecht runden diese Ausgabe ab. 

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Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Heizkostenabrechnung: Kostenumlage ausschließlich nach dem Leistungsprinzip - Anwendung des Abflussprinzips unzulässig

Der BGH hat mit Urteil vom 1.2.2012 (BGH VIII ZR 156/11) entschieden, dass der Vermieter die Heizkostenabrechnung immer nach dem sogenannten Leistungsprinzip erstellen muß. Eine Abrechnung, die nach den Grundsätzen des Abflussprinzips erstellt wurde, ist

 



Der BGH hat mit Urteil vom 1.2.2012 (BGH VIII ZR 156/11) entschieden, dass der Vermieter die Heizkostenabrechnung immer nach dem sogenannten Leistungsprinzip erstellen muß. Eine Abrechnung, die nach den Grundsätzen des Abflussprinzips erstellt wurde, ist zwar formell wirksam, jedoch materiell fehlerhaft und daher vom Vermieter zu korrigieren.

Sachverhalt: Der Vermieter hatte in der Heizkostenabrechnung lediglich die im Abrechnungsjahr an das Versorgungsunternehmen geleisteten Abschläge als Kosten des Heizverbrauchs erfasst und die erst im Folgejahr eingegangene Rechnung des Versorgungsunternehmens, mit der der tatsächliche Brennstoffverbrauch in Rechnung gestellt wurde, unberücksichtigt gelassen. Der Vermieter hatte nach dem sogenannten Abflussprinzip abgerechnet. 

Hintergrund: In der Betriebskostenabrechnung ist der Vermieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung grundsätzlich berechtigt, sowohl das Abflussprinzip anzuwenden, als auch nach dem Leistungsprinzip eine Abgrenzung danach vorzunehmen, auf welches Abrechnungsjahr die Leistung tatsächlich erbracht wird. So darf der Vermieter z.B. bei einer Winterdienstrechnung für den Winter 2011/2012, die er im Dezember 2011 erhält und bezahlt, wählen, ob er den Rechnungsbetrag in voller Höhe bei den Betriebskosten des Jahres 2011 berücksichtigt oder anteilig auf die Jahre 2011 und 2012 verteilt. 

Entscheidung: Der BGH hat nunmehr entschieden, dass dieses Wahlrecht bei der Heizkostenabrechnung nicht besteht. Da § 7 Abs. 2 der HeizkostenVO ausdrücklich vorsieht, dass der Vermieter über die Kosten der verbrauchten Brennstoffe abrechnet, sei eine Abrechnung, die nur die Abschläge (und damit fiktive Kosten) berücksichtigt, materiell fehlerhaft. Der Vermieter hat die Heizkostenabrechnung zu korrigieren.

Praxishinweis: Eine Korrektur zu Lasten des Mieters ist allerdings nur innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB zulässig, Nachbelastungen hat der Vermieter zu tragen. Daher ist bei der Heizkostenabrechnung die Anwendung des Leistungsprinzips unbedingt zu beachten. Dies gilt nicht nur für den Gasbezug, sondern auch bei Öllieferungen. Hier hat der Vermieter am Anfang und Ende eines Abrechnungsjahres die jeweilige Restmenge Heizöl zu ermitteln (und notfalls zu schätzen) um den tatsächlichen Brennstoffverbrauch darzustellen. Auch bei der Öllieferung wäre es fehlerhaft, lediglich die Rechnungsbeträge des Kalenderjahres in der Abrechnung aufzuführen.

Weitere Informationen:
RAin Kirsten Metter-Roeb
Kirsten.Metter-Roeb@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 0

 

 

Möblierte Apartments - Wohnnutzung oder Beherbergungsbetrieb?

Die Vermietung von möblierten Apartments für kurze Zeiträume (hier: drei bis acht Monate) an wechselnde Mieter ist planungsrechtlich als Wohnnutzung zu beurteilen. Eine Nutzungsuntersagung mit der Begründung, es handele sich um einen ungenehmigten Beherbe

Die Vermietung von möblierten Apartments für kurze Zeiträume (hier: drei bis acht Monate) an wechselnde Mieter ist planungsrechtlich als Wohnnutzung zu beurteilen. Eine Nutzungsuntersagung mit der Begründung, es handele sich um einen ungenehmigten Beherbergungsbetrieb, ist rechtswidrig (VG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2012 – VG 19 L 294.11).

Sachverhalt: Ein Unternehmen vermietet möblierte Apartments an wechselnde Mieter. Die Apartments weisen Größen ab 61 m² auf und sind mit Bad und Küche ausgestattet. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt zwischen drei und acht Monaten, dazwischen gibt es auch tages- und wochenweise Vermietungen. Der Vermieter stellt Handtücher und Bettwäsche, ein täglicher Wäschewechsel findet aber nicht statt. Hoteltypische Einrichtungen wie Frühstücksraum, Lobby etc. gibt es im Haus nicht. Das Bezirksamt untersagt die Nutzung mit der Begründung, es handele sich um einen nicht genehmigten Beherbergungsbetrieb und ordnet die sofortige Vollziehung an. Das Unternehmen legt hiergegen Widerspruch ein und stellt einen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung beim Verwaltungsgericht.

Entscheidung: Das VG gibt dem Antrag statt. Bei der ausgeübten Nutzung handele es sich um eine Wohnnutzung, weil sie „eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit darstellt, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises gekennzeichnet ist". Dies ergebe sich insbesondere aus dem Vorhandensein einer Kochgelegenheit und dem Fehlen hoteltypischer Serviceleistungen. Allerdings komme es neben der Existenz einer Küche auch auf die tatsächlich praktizierte Nutzung an, also darauf, ob die Nutzer diese auch tatsächlich nutzen. Dies sei bei einer „nur nach Tagen bemessenen Mietdauer" zweifelhaft. Diese Frage bedürfe aber keiner Klärung, denn im vorliegenden Fall sei aufgrund der Nutzungsdauer von drei bis acht Monaten die Grenze einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit jedenfalls nicht unterschritten. Damit liege im Ergebnis weder bauplanungsrechtlich ein „Beherbergungsbetrieb" noch bauordnungsrechtlich eine „Beherbergungsstätte" vor.

Kommentar: Die Entscheidung setzt die einschlägige Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg (Beschluss vom 6.7.2006 zur rechtlichen Einordnung eines Boarding-Hauses, - OVG 2 S 2.06) im Grundsatz fort. Neu ist, dass es nach Auffassung des VG für die Annahme einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit eine Untergrenze hinsichtlich der Mietdauer geben soll. Wo diese Grenze genau liegt, lässt das VG allerdings offen.


Weitere Informationen:
RA Axel Dyroff
Dyroff@schultzundseldeneck.de
Tel.: 030 88 56 06 – 0

Online-Versteigerung: Wird im Angebot auf eine bestimmte Beschaffenheit hingewiesen, gilt diese als vereinbart nach § 434 Abs. 1 BGB

Eine im Rahmen einer Versteigerung ins Internet gestellte Offerte ist eine auf Abschluss des Vertrages zu den vom Anbieter genannten Konditionen gerichtete Willenserklärung, die zugleich die vorweg erklärte Annahme des Höchstgebots enthält. Mit der Abgabe

Eine im Rahmen einer Versteigerung ins Internet gestellte Offerte ist eine auf Abschluss des Vertrages zu den vom Anbieter genannten Konditionen gerichtete Willenserklärung, die zugleich die vorweg erklärte Annahme des Höchstgebots enthält. Mit der Abgabe des Höchstgebots kommt der Vertrag daher zu den Bedingungen zustande, die der Anbieter im Internet bekannt gemacht hat. Hat er dabei auf eine bestimmte Beschaffenheit hingewiesen, wird diese Grundlage des Vertrages und stellt daher eine Vereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB dar (KG, Urteil vom 17. Juni 2011 – 7 U 179/10).

Der Fall: Ein Fahrzeug, das im Internet zur Versteigerung angeboten ist, wird dort als "scheckheftgepflegt" beschrieben. Dies stellt sich später als falsch heraus. Der Verkäufer meint, es habe sich nur um eine werbende Angabe gehandelt und beruft sich gegenüber den Mängelansprüchen des Käufers auf den in den Versteigerungsbedingungen geregelten Gewährleistungsausschluss.

Hintergrund: Das BGB unterscheidet die Beschaffenheitsvereinbarung von der Garantie. Bei einer Garantie kann sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen. Eine Garantie liegt vor, wenn der Verkäufer für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft auch ohne Verschulden einstehen will.

Die Entscheidung: Das KG gibt dem Käufer Recht. Zwar liegt in der Beschreibung des Angebots keine Garantie. Die Parteien haben aber die „Scheckheftpflege" als Beschaffenheit vereinbart. Mit der Abgabe des Höchstgebots kommt der Vertrag zu den Bedingungen zustande, die der Anbieter im Internet bekannt gemacht hat. Weist er auf eine bestimmte Beschaffenheit hin, wird diese Grundlage des Vertrages und stellt daher eine Vereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB dar (vgl. BGH NJW 2002, 363, 364). Eine ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheit wird von einem zugleich vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht erfasst (BGH NJW 2007, 1346, 1348).

Praxistipp: Die Abgrenzung zwischen Garantie und Beschaffenheit ist nicht immer einfach. Auch wenn keine Garantie vorliegt, kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht verlassen, da der Kaufgegenstand jedenfalls über die Eigenschaften verfügen muss, die Teil der Beschaffenheitsvereinbarung geworden sind.  


RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Architektenrecht: Wann haftet der Architekt für fremde Planung?

Auch wenn einem Architekten nur teilweise Leistungen nach Leistungsphase 5 - 9 übertragen werden, obliegt ihm das Durcharbeiten der Ergebnisse der von einem anderen Architekten erbrachten Leistungen der Leistungsphasen 3 und 4 bis zur ausführungsreifen Lö

Auch wenn einem Architekten nur teilweise Leistungen nach Leistungsphase 5 - 9 übertragen werden, obliegt ihm das Durcharbeiten der Ergebnisse der von einem anderen Architekten erbrachten Leistungen der Leistungsphasen 3 und 4 bis zur ausführungsreifen Lösung. Dies gilt auch in Bezug auf die Ausführungsdetails einer Abdichtung (OLG Köln, Urteil vom 12. Januar 2012 - 7 U 99/08).

Der Fall: Ein Supermarkt wird umgebaut. Der Architekt übernimmt einige, aber nicht alle Leistungen der Leistungsphasen 5 - 9 nach HOAI. Nach dem GU-Vertrag musste der Architekt die weitergehende Werkplanung des GU genehmigen und freigeben. Die Abdichtung der Fleischabteilung wird falsch geplant. Es kommt zu Schäden. 

Die Entscheidung: Das Gericht nimmt eine Mithaftung des Architekten an. Es stehe fest, dass er nicht nur mit der Bauausführungsaufsicht beauftragt war, sondern auch die Planung des GU unter planerischen Gesichtspunkten zu überwachen hatte. Wer als Architekt die weitergehende Werkplanung des mit der Ausführung beauftragten Bauunternehmers zu genehmigen und freizugeben habe, stehe planerisch in der Verantwortung und habe jedenfalls als "Supervisor" Bedenken anzumelden, wenn sich die von dem Bauunternehmer zur Ausführung vorgesehene Leistung als erhöht risikobehaftet darstellt.

Praxistipp: Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Auftraggeber einen Sonderfachmann einsetzt, um eine fachspezifische Frage abzuklären, die nicht zum allgemeinen Wissensstand eines Architekten gehört (Vgl. hierzu auch den Beitrag im Newsletter Nr. 11). Grundsätzlich bleibt es aber bei den strengen Anforderungen. Der Architekt schuldet einen Erfolg, auch wenn nur Teilleistungen einzelner Leistungsphasen übernommen werden. Dies sollte er beim Honorar im Auge behalten.


Weitere Informationen:

RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

WEG: Welches Stimmprinzip gilt bei der Abberufung des Verwalters?

Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinz

Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist (BGH, Urteil vom 28. Oktober 2011 - V ZR 253/10).

Der Fall: Eine WEG hat für alle Abstimmungen das Objektprinzip vereinbart. Der Verwalter meint, dies gelte nicht für die Wahl des Verwalters und stellt nach dem Kopfprinzip eine Mehrheit für seine weitere Bestellung fest. Bei Anwendung des Objektprinzips hätte es keine Mehrheit für seine Bestellung gegeben.

Hintergrund: Beim Objektprinzip wird pro Wohnungseigentumseinheit eine Stimme gezählt. Beim Kopfprinzip hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wieviele Einheiten ihm gehören. Das Wertprinzip verteilt die Stimmrechte nach der Größe der Miteigentumsanteile. Wenn einem Eigentümer mehrere Einheiten gehören, kann es zu unterschiedlichen Abstimmungsergebnissen kommen, je nachdem, ob das Kopf- oder das Objektprinzip gilt.

Entscheidung:  Der Beschluss ist unwirksam. Der Verwalter hätte das Objektprinzip anwenden müssen.  Das in § 25 WEG geregelte Kopfprinzip sei abdingbar. Für die in § 26 WEG geregelte Bestellung des Verwalters gebe es keine Vorgaben zum Stimmprinzip.

Praxishinweis: Auch bei der Berufung oder Abberufung des Verwalters gilt ein vereinbartes Stimmprinzip. Von dem in § 25 Abs. 1 WEG geregelten Kopfprinzip kann in der Teilungserkärung oder durch Vereinbarung abgewichen werden.


Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer
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Tel.: 030 88 56 06 – 25

 

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