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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 18 | Baurecht Spezial
Sehr geehrte Damen und Herren,

diese Ausgabe des Newsletters widmet sich auschließlich dem privaten Bau- und Architektenrecht. Die Entscheidungen betreffen Fragen, die auch in unserer Praxis immer wieder aktuell werden: Schäden aus Bauarbeiten auf Nachbargrundstücken, Erstattung von Kosten eines Privatgutachtens, die Haftung des Architekten bei Abdichtungsarbeiten und für Bautenstandsberichte, aber auch Ansprüche des Architekten aus Bauzeitverzögerung. 

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Schultz und Seldeneck

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Schäden nach Nachbarbaumaßnahme: Wie wird der Nachweis geführt?

Treten im Zuge von Ausschachtungsarbeiten Risse am Nachbargebäude auf, ist ein Zurechnungszusammenhang auch gegeben, wenn das Ausschachten der Baugrube den Schaden nicht allein, sondern nur im Zusammenwirken mit einer anderen Ursache herbeiführen konnte (

Treten im Zuge von Ausschachtungsarbeiten Risse am Nachbargebäude auf, ist ein Zurechnungszusammenhang auch gegeben, wenn das Ausschachten der Baugrube den Schaden nicht allein, sondern nur im Zusammenwirken mit einer anderen Ursache herbeiführen konnte (sog. Doppelkausalität). Kommen mehrere Ursachen für die Rissschäden in Betracht, muss der Nachbar wenigstens einen Ursachenanteil durch den Baugrubenaushub nachweisen können (OLG München, Urteil vom 26.06.2012 - 13 U 4950/11).

Sachverhalt: Nachdem der Bauherr seine Grube ausgehoben hat, klagt der Nachbar über Risse an seinem Gebäude. Im Prozess kommt es zu einer umfangreichen Beweisaufnahme. Als Ursache der setzungsbedingten Risse kommen auch die Bodenverhältnisse unter dem Gebäude des Nachbarn und eine Senkung des Grundwasserspiegels in Betracht. Trotzdem wird der Bauherr verurteilt.

Die Entscheidung:

Das OLG München hebt die Entscheidung auf. Im konkreten Fall konnte der Nachbar nicht beweisen, dass die Bauarbeiten jedenfalls mitursächlich für die Schäden waren. Der Bauablauf sprach dagegen. Zudem hätte die Setzung auch durch die Senkung des Grundwasserspiegels infolge einer längeren Trockenheit verursacht worden sein können.

Kommentar: Hier hatte der Nachbar keinen Erfolg. Allerdings macht die Entscheidung deutlich, dass andere Ursachen die Haftung des Bauherrn nicht zwingend ausschließen. Ausreichend ist eine Mitverursachung. Diese muss allerdings nachgewiesen werden. Ein wichtiges Indiz kann dabei sein, wenn die anerkannten Regeln der Technik bei den Gründungsarbeiten nicht eingehalten werden.

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer

Pfisterer@schultzundseldeneck.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Kosten des Privatgutachters: Erstattungsfähig?

Die Kosten eines vorgerichtlichen Gutachtens sind nur bei unmittelbarem Prozessbezug des Gutachtens und nur dann erstattungsfähig, wenn die Einschaltung des privaten Gutachters eine Maßnahme notwendiger Rechtsverfolgung ist. An der Prozessbezogenheit fehl

Die Kosten eines vorgerichtlichen Gutachtens sind nur bei unmittelbarem Prozessbezug des Gutachtens und nur dann erstattungsfähig, wenn die Einschaltung des privaten Gutachters eine Maßnahme notwendiger Rechtsverfolgung ist. An der Prozessbezogenheit fehlt es, wenn das Gutachten nur der Klärung der Frage gilt, ob prozessiert werden soll. An der Notwendigkeit fehlt es, wenn die Erkenntnisse des Gutachtens für die schlüssige Darlegung des geltend gemachten Anspruchs nicht benötigt werden (OLG Dresden, Beschluss vom 22.05.2012 - 3 W 475/12).



Sachverhalt: Wegen verschiedener Mängel an einem Balkon beauftragen die Kläger ein erstes Gutachten und machen auf dieser Grundlage Ansprüche gegen den Bauüberwacher geltend. Nachdem dessen Haftpflichtversicherer einen Vergleichsvorschlag unterbreitet, lassen die Kläger diesen Vorschlag durch ein zweites Gutachten prüfen. Schließlich lehnen sie den Vorschlag ab und klagen auf Basis des ersten Gutachtens gegen den Bauüberwacher. Gleichzeitig begehren sie die Erstattung der Kosten für beide Gutachten.

Entscheidung: Die Klage hat Erfolg. Allerdings werden nur die Kosten für das erste Gutachten erstattet. Die Kosten für das zweite Gutachten müssen die Kläger selbst tragen. Dieses zweite Gutachten sei zur Führung des Prozesses nicht notwendig gewesen. Hinzu kam, dass alle notwendigen Erkenntnisse bereits im ersten Gutachten erhalten waren.

Kommentar: Nach der Rechtsprechung des BGH richtet sich die Beurteilung der Erstattungsfähigkeit der Kosten eines Privatgutachtens sich danach, ob eine verständige und wirtschaftlich vernünftig denkende Partei die kostenauslösende Maßnahme ex ante als sachdienlich ansehen durfte. Dies wird meist erst dann der Fall sein, wenn der Gegner die Mängel ernsthaft bestreitet und das Gutachten dann das Ausmaß des Schadens und die Ursachen ermitteln soll.

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
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Welche Ansprüche hat der Architekt bei Verlängerung der Bauzeit?

Ein Architekt/Ingenieur hat Anspruch auf ein Honorar, das sich nach den anrechenbaren Kosten, der Honorarzone, der Honorartafel und den erbrachten Leistungen richtet. Dies gilt sowohl für die nach dem Hauptauftrag als auch für die nach den Nachaufträgen g

Ein Architekt/Ingenieur hat Anspruch auf ein Honorar, das sich nach den anrechenbaren Kosten, der Honorarzone, der Honorartafel und den erbrachten Leistungen richtet. Dies gilt sowohl für die nach dem Hauptauftrag als auch für die nach den Nachaufträgen geschuldeten Leistungen. Auf den für die Leistungserbringung erforderlichen Zeitaufwand kommt es für die Bemessung der Vergütung nicht an. Ein zusätzlich zu vergütender Mehraufwand liegt deshalb nicht schon dann vor, wenn die vom Architekten/Ingenieur geschuldeten Leistungen über einen längeren Zeitraum erbracht werden müssen; allein die Streckung des Leistungszeitraums reicht nicht aus (KG, Urt. v. 13.04.2010; BGH Beschluss v. 24.05.2012 - VII ZR 80/10, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).





Sachverhalt: Der Architekt klagt auf zusätzliches Honorar wegen der Verlängerung der Bauzeit. Nach dem Vertrag <span style="mso-spacerun: yes"> </span>besteht ein Anspruch auf Vergütung des Mehraufwands, der sich im Rahmen der Objektüberwachung für eine Überschreitung der Ausführungszeit zzgl. einer Karenzzeit von 6 Monaten ergibt. Unstreitig ist die vereinbarte Bauzeit überschritten worden. Der Architekt legt im Prozess Aufstellungen vor, aus denen sich sämtliche Stunden ergeben, die er in der verlängerten Bauzeit erbracht hat.





Entscheidung: Das KG weist die Klage ab und wird darin durch den BGH bestätigt.



Mehraufwendungen seien diejenigen Aufwendungen, die der Auftragnehmer für die geschuldete Leistung tatsächlich hatte und die er ohne die Bauzeitverzögerung nicht gehabt hätte. Zur Substantiierung seines Anspruchs müsse der Auftragnehmer daher vortragen, welche durch die Bauzeitverzögerung bedingten Mehraufwendungen er hatte. Ein Mehraufwand liege nicht schon dann vor, wenn die vom Architekten geschuldeten Leistungen über einen längeren Zeitraum erbracht werden müssten; allein die Streckung des Leistungszeitraums reiche nicht aus. Es gehe vielmehr darum, dass der Architekt aufgrund der verlängerten Bauzeit unverschuldet ineffizient arbeite. Mehraufwand seien demgemäß nur diejenigen Stunden, die die Klägerin ohne Bauzeitverlängerung nicht hätte leisten müssen. Sie hätte daher nachvollziehbar und unter Beweisantritt darlegen müssen, dass und in welchem Umfang sie infolge der Verlängerung der Bauzeit Personal einsetzte, das sie ohne die Bauzeitverlängerung nicht eingesetzt hätte, und welche Kosten hierfür entstanden sind.





Kommentar: Der Architekt scheitert hier an der Darlegung des Mehraufwandes, obwohl der Anspruch dem Grunde nach bereits vertraglich vereinbart war. Wenn vertraglich nichts vereinbart ist, kann sich ein Anspruch unter Umständen aus § 642 BGB ergeben. Auch dabei werden aber die sehr strengen Anforderungen, die das Kammergericht in dieser Entscheidung gesetzt hat, zu beachten sein.  



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RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
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Falscher Bautenstandsbericht: Haftet der Bauleiter dem Erwerber?

Verpflichtet sich der vom Bauträger beauftragte Bauleiter diesem gegenüber zur Erstellung von Bautenstandsberichten, die Grundlage für die von den Erwerbern bei der finanzierenden Bank zu beantragenden ratenweisen Auszahlung des Erwerbspreises sein sollen

Verpflichtet sich der vom Bauträger beauftragte Bauleiter diesem gegenüber zur Erstellung von Bautenstandsberichten, die Grundlage für die von den Erwerbern bei der finanzierenden Bank zu beantragenden ratenweisen Auszahlung des Erwerbspreises sein sollen, kommt dem Vertrag drittschützende Wirkung zu Gunsten der Erwerber zu. Dies gilt auch dann, wenn der Bauleiter kein Architekt, sondern "nur" Diplomingenieur ist (OLG Dresden, Beschluss vom 19.Oktober 2011).



Sachverhalt: Ein Bauingenieur erstellt im Auftrag eines Bauträgers Bautenstandsberichte bei der Sanierung eines Altbaus. Nach Räumung des Gebäudes und Stellung des Gerüsts bescheinigt er die Fertigstellung des Rohbaus. Der Bauträger fordert unter Vorlage dieses Berichts bei den Erwerbern die entsprechende Rate nach § 3 Abs. 2 MaBV ab, die von der finanzierenden Bank gezahlt wird. Der Bauträger wird insolvent. Die Erwerber fordern den überzahlten Kaufpreis deshalb vom Bauleiter. 

Entscheidung: Mit Erfolg! Der Vertrag zwischen Bauleiter und Bauträger hat drittschützende Wirkung. Bei der Haftung wegen einer unzutreffenden Bautenstandsbestätigung im Rahmen eines Vertrages mit Schutzwirkung kommt es darauf an, dass der Bestätigende über eine besondere Sachkunde in Bauangelegenheiten verfügt, die seinen Bestätigungen eine besondere Beweiskraft verleiht. Dies gilt auch für einen Bauingenieur. Für den Bauleiter war auch deutlich, dass seine Bautenstandsberichte vor allem im Verhältnis zu Dritten und insoweit insbesondere als Grundlage für eine Entscheidung von Erwerbern von Eigentumswohnungen zur Freigabe von Kaufpreisraten von Bedeutung sein konnten oder waren. Gleichzeitig war der Kreis derer, die in den Schutzbereich einbezogen sind, begrenzt und erkennbar. Die Erwerber waren auch schutzbedürftig, weil sie keine Ansprüche gegen den Bauträger realisieren konnten und von dem tatsächlichen Bautenstand keine Kenntnis hatten.  

Kommentar: Die Entscheidung ist richtig. Allerdings wird sie den Erwerbern möglicherweise nicht helfen, wenn der Bauleiter selbst nicht zahlen kann. Haftet ein Architekt dem Erwerber wegen eines dem Bauträger erteilten falschen Bautenstandsberichts, kann die Berufshaftpflichtversicherung die Deckung verweigern, wenn der Architekt bei der Erteilung des Bautenstandsberichts bewusst pflichtwidrig gehandelt hat. Ist der Bautenschutzbericht offensichtlich falsch, ergibt sich die bewusste Pflichtwidrigkeit des Architekten gerade daraus, dass Bautenstandsberichte nach ihrem Sinn und Zweck zur Fälligstellung von Zahlungsverpflichtungen Dritter bestimmt sind und Beweiskraft gegenüber den Erwerbern und deren finanzierendem Kreditinstitut haben sollen (OLG</treffer><//treffer> <treffer></treffer>Dresden</treffer><//treffer>, Beschluss vom 14.08.2012 - 4 W 734/12).


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RA Dr. Cornelius Pfisterer
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Bauüberwachung bei Abdichtungsarbeiten: Immer strengere Anforderungen!

Der bauüberwachende Architekt darf sich bei besonders schadensanfälligen Gewerken nicht darauf beschränken, die Baustelle in regelmäßigen Abständen aufzusuchen. Vielmehr hat er zu überprüfen, ob besonders schadensanfällige Leistungen ordnungsgemäß ausgefü

Der bauüberwachende Architekt darf sich bei besonders schadensanfälligen Gewerken nicht darauf beschränken, die Baustelle in regelmäßigen Abständen aufzusuchen. Vielmehr hat er zu überprüfen, ob besonders schadensanfällige Leistungen ordnungsgemäß ausgeführt werden. Das beinhaltet auch das Durchführen von Stichproben, auf mündliche Auskünfte von Mitarbeitern des Auftragnehmers darf er sich nicht verlassen. Die Aufsichtspflicht des Architekten ist umso größer, je gewichtiger die gerade ausgeführte Bauleistung ist. Bei Isolationsarbeiten muss der Architekt sich durch häufige Kontrollen vergewissern, ob seinen Anweisungen entsprechend gearbeitet wird (LG Düsseldorf, Urt. v. 11. Juli 2012 - 9 O 184/06).

Sachverhalt: Der Architekt war mit Planung und Bauüberwachung für den Ausbau eines Spitzbodens beauftragt. Die Planung sah vor, dass die dazugehörige Terrasse mit einer Dampfsperrbahn in Form einer Bitumenschweißbahn sowie einem Aluminiumband nebst Einlage auf einer Betonfläche versehen werden sollte. Der Architekt besuchte in regelmäßigen Abständen (wie regelmäßig, ist zwischen den Parteien wohl streitig geblieben) die Baustelle. Die Dampfsperre und deren Befestigung konnte der Architekt nicht überprüfen, weil der Bauunternehmer die Fläche bereits mit den Sparren belegt hatte, so dass der Architekt die Randanschlüsse nicht mehr prüfen konnte. Der Architekt befragte daraufhin den Bauunternehmer, der ihm erklärte, die Dampffolie sei ordnungsgemäß von ihm befestigt worden. Die Dampfsperre war jedoch nicht befestigt worden, sondern später vom Trockenbauer nur mit Leisten verkleidet. Nach drei Jahren waren alle Holzsparren durchgefault, und der Bauherr nahm den Architekten auf Schadensersatz in Anspruch.

Entscheidung: Das Gericht hat den Architekten zur Zahlung verurteilt. Der Architekt hafte als Bauleiter, weil ihm die Verpflichtung oblag, eine funktionsfähige Konstruktion zu planen und im Rahmen der Bauüberwachung für deren ordnungsgemäße und mangelfreie Umsetzung Sorge zu tragen. Es reichte nicht aus, die Baustelle in regelmäßigen Abständen aufzusuchen. Bei besonders schadensanfälligen Gewerken hatte er sich zusätzlich davon zu überzeugen, dass diese heiklen Bereiche auch ordnungsgemäß ausgeführt waren. Das beinhaltet auch das Durchführen von Stichproben. Auf die mündliche Auskunft des Bauunternehmers durfte der Architekt nicht vertrauen.

Kommentar: Zunächst wiederholt das Gericht, was längst entschieden und allgemein bekannt ist: Den Architekten treffen verstärkte Überwachungspflichten, wenn es sich bei dem betroffenen Gewerk um eine besondere Gefahrenquelle handelt. Die Aufsichtspflicht des Architekten ist umso größer, je gewichtiger die gerade ausgeführte Baumaßnahme ist. Bei Isolierungsarbeiten muss der Architekt sich durch häufige Kontrollen vergewissern, ob seinen Anweisungen entsprechend gearbeitet wird. Hier war die Abdichtung beim Baustellenbesuch des Architekten bereits verdeckt. Aus der Entscheidung des Gerichts folgt, dass der Architekt hier sogar eine Bauteilöffnung bzw. Freilegung der Abdichtung hätte anordnen müssen, um sich auch nachträglich noch von der richtigen Ausführung der Arbeiten zu überzeugen. Damit verlangt das Gericht nicht nur stichprobenartige Kontrollen vom Architekten, sondern auch die nachträgliche Prüfung abgeschlossener Teilarbeiten, und zwar auch ausdrücklich dann, wenn dies mit einer Bauteilöffnung verbunden ist.


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RAin Christiane Columbus
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