Hier kommen Sie zur Homepage von Schultz und Seldeneck - Rechtsanwälte und Notare
Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 20 | Februar 2013
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir freuen uns sehr, Ihnen heute bereits die 20. Ausgabe unseres Newsletters mit aktueller Rechtsprechung und Gesetzgebung zum Immobilienrecht präsentieren zu können.

Seit Anfang des Jahres gibt es sehr interessante Neuerungen in der Zwangsvollstreckung, die Gläubigern das Leben hoffentlich etwas leichter machen werden. Mit dem merkantilen Minderwert eines Gebäudes nach Beseitigung von Mängeln musste sich nun der BGH befassen. In zwei OLG-Entscheidungen geht es um die Frage, inwieweit Eigenleistungen und Sachverständigenkosten bei der Mangelbeseitigung erstattungsfähig sind. Im WEG-Recht entschied der BGH, inwieweit optische Veränderungen zu einer Gebrauchswerterhöhung führen. Seinen Abschluss findet der Newsletter mit dem Bebauungsplan Leipziger Platz in Berlin. Dieser ist endgültig unwirksam. Über die Auswirkungen dieser BVerwG-Entscheidung berichtet unser Kollege Dyroff, der den Fall begleitet hat.  

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Reform der Sachaufklärung in der Zwangsvollstreckung

Reform der Sachaufklärung in der Zwangsvollstreckung Das bisher geltende Recht der Zwangsvollstreckung basierte auf den wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen der Schuldner im Zeitpunkt seiner Entstehung, dem 19. Jahrhundert. Mit dem „Gesetz zur Ref

Das bisher geltende Recht der Zwangsvollstreckung basierte auf den wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen der Schuldner im Zeitpunkt seiner Entstehung, dem 19. Jahrhundert. Mit dem „Gesetz zur Reform der Sachaufklärung in der Zwangsvollstreckung“ vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2258) hat der Gesetzgeber nun eine längst fällige Anpassung an die veränderten Vermögensstrukturen von Schuldnern vorgenommen. Neben der Anpassung an die veränderten Verhältnisse der Schuldner <span style="mso-spacerun: yes"> </span>dient das Gesetz auch der Beschleunigung des Zwangsvollstreckungsverfahrens. Das Gesetz trat am 1. Januar 2013 in Kraft.



Ermittlungsmöglichkeiten<span style="mso-spacerun: yes">  </span>durch den Gerichtsvollzieher: Bisher scheiterten Vollstreckungsmaßnahmen oftmals nicht nur daran, dass der Aufenthaltsort des Schuldners nicht zu ermitteln war, sondern auch wegen mangelnder Kenntnis von Konten und Depots, Fahrzeugen und dem Arbeitgeber des Schuldners.



Nach § 755 ZPO kann nunmehr der Gerichtsvollzieher den Aufenthaltsort des Schuldners ermitteln. Dem Gerichtsvollzieher sind Auskunftsrechte eingeräumt worden. Hierzu gehören die Ermittlung des Arbeitgebers durch Anfrage bei den gesetzlichen Rentenversicherungsträgern mit dem Ziel der Lohnpfändung, die Ermittlung von Konten und Depots durch Anfrage beim Bundeszentralamt für Steuern mit dem Ziel der Kontenpfändung und die Ermittlung zugelassener Fahrzeuge auf den Schuldner durch Anfrage beim Kraftfahrbundesamt. Der Gläubiger kann diese Auskünfte isoliert beantragen, wenn die Forderung tituliert ist und mindestens 500.- EUR beträgt.



Neugestaltung des Verfahrens zur Vermögensauskunft: Die Pflicht des Schuldners, Auskunft über sein Vermögen zu erteilen, wurde neu bestimmt. Was einstmals als „ Offenbarungseid“ und später als „ Eidesstattliche Versicherung“ bezeichnet wurde, ist nunmehr als „ Vermögensauskunft des Schuldners“ in § 802 c ZPO geregelt. Während nach der alten Regelung zunächst die Fruchtlosigkeit der Zwangsvollstreckung Voraussetzung für eine Vermögensauskunft war, kann nach der neuen Regelung die Auskunft über das Vermögen des Schuldners sofort verlangt werden, sofern ein vollstreckbarer Titel vorliegt. Nach Zustellung des Antrags hat der Schuldner dann zwei Wochen Zeit, die Forderung des Gläubigers zu begleichen ( § 802 f I ZPO). Geschieht das nicht, muss er gegenüber dem Gerichtsvollzieher die Vermögensauskunft abgeben. Unverändert bleibt das Recht des Gläubigers, im Falle einer Weigerung<span style="mso-spacerun: yes">  </span>einen Haftbefehl zum Zwecke der Abgabe der Vermögensauskunft zu beantragen. Während nach der alten Regelung der Schuldner erst nach Ablauf von drei Jahren erneut zur Auskunft über sein Vermögen gezwungen werden konnte, sieht die neue Regelung nun eine Verkürzung auf zwei Jahre vor.



Gütliche Erledigung: Nach § 802b ZPO kann der Gerichtsvollzieher eine gütliche Erledigung der Sache versuchen. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass dem Schuldner eine Frist zum Ausgleich der Forderung gesetzt wird oder Ratenzahlungen vereinbart werden. Neu ist, dass der Gläubiger nunmehr eine gütliche Erledigung auch vorrangig und isoliert beantragen kann. Wird der Gläubiger nicht tätig, bzw. stimmt er nicht von Anfang an einer gütlichen Regelung zu, wird die Zustimmung, wenn der Gerichtsvollzieher mit dem Schuldner eine entsprechende Vereinbarung trifft, zunächst konkludent vorausgesetzt. Die Vereinbarung ist dann solange schwebend wirksam, bis der Gläubiger ausdrücklich der Vereinbarung widerspricht. Die Frist für den Widerspruch beträgt zwei Wochen ab Mitteilung durch den Gerichtsvollzieher.



Fazit: Insgesamt positiv zu bewerten ist, dass der Gesetzgeber dem Gläubiger mehr Gestaltungsfreiheiten bei der Durchsetzung seiner titulierten Ansprüche einräumt. Dadurch, dass er entscheiden kann, zu welchem Zeitpunkt welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, erhält er Einfluss auf die Kosten der Zwangsvollstreckung. Günstig ist fraglos auch das dem Gerichtsvollzieher eingeräumte<span style="mso-spacerun: yes">  </span>erweiterte – behördliche – Auskunftsrecht, auch wenn hiermit Kosten verbunden sind.



Problematisch erscheint allerdings die sehr kurz bemessene Frist von zwei Wochen für den Widerspruch gegen eine vereinbarte gütliche Einigung mit dem Schuldner. Der Gläubiger sollte deshalb schon bei Beginn der Zwangsvollstreckung sein Gestaltungsrecht im Auge behalten und sich frühzeitig dazu erklären, ob er einer gütlichen Einigung zustimmt oder nicht. Er kann dann auch den Rahmen der Einigung festlegen, innerhalb dessen eine Einigung möglich wäre.



Ein ärgerliches, aber hinzunehmendes Erfordernis bleibt, dass die oft nur schwer zu ermittelnden Geburtsdaten des Schuldners zwingend nachgewiesen werden müssen.



Weitere Informationen:
RAin Rosemaria Bujewski-Schultz
Bujewski-Schultz@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 60

Merkantiler Minderwert nach Mangelbeseitigung: Schaden kann geschätzt werden!

Die Höhe des merkantilen Minderwerts eines Gebäudes nach erfolgter Beseitigung von Baumängeln kann nach § 287 ZPO geschätzt werden (Urteil vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10).

Die Höhe des merkantilen Minderwerts eines Gebäudes nach erfolgter Beseitigung von Baumängeln kann nach § 287 ZPO geschätzt werden (BGH, Urteil vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10).

Sachverhalt: Der Bauherr zweier Mehrfamilienhäuser nimmt seinen Planer auf Schadensersatz in Anspruch. Nach Fertigstellung der Bauvorhaben waren vielfältige Risse im Innen- und Außenputz aufgetreten, die zwischenzeitlich behoben sind. Neben den Mangelbeseitigungskosten macht er den Ersatz eines verbliebenen merkantilen Minderwertes in Höhe von 150.000 Euro geltend. Zunächst erfolglos: Trotz dreier Gutachten zum merkantilen Minderwert sieht das Kammergericht keine ausreichende Grundlage für eine Verurteilung.

Hintergrund: Ein merkantiler Minderwert liegt vor, wenn nach erfolgter Mängelbeseitigung eine verringerte Verwertbarkeit gegeben ist, weil die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben.

Entscheidung: Der BGH hält die Anforderungen für zu streng und verweist zur Feststellung eines Mindestschadens an die Vorinstanz zurück. Wenn es nur an ausreichenden Anhaltspunkten fehle, einen einheitlichen Schaden in seinem vollen Umfang zu schätzen, sei zu prüfen, ob die vorliegenden Tatsachen ausreichen, wenigstens einen gewissen Schadensbetrag durch Schätzung festzustellen. Sache des Gerichts sei es, unter Berücksichtigung aller wesentlichen Umstände die Grenze zu ermitteln, bis zu der für die Schätzung eines Schadens eine ausreichende Grundlage vorhanden sei. Auch wenn der so geschätzte Betrag hinter dem wirklichen Schaden zurückbleibe, sei wenigstens vermieden, dass der Geschädigte völlig leer ausgehe.

Kommentar: Der BGH verhilft dem Zweck des § 287 ZPO zur Geltung: Der Gesetzgeber hat dem Richter das Recht gegeben und damit die Pflicht auferlegt, einen Schaden trotz unvollständiger Aufklärung des Sachverhalts durch Schätzung festzulegen. Greifbare Anhaltspunkte müssen aber vorgetragen werden. Dies war in dem Fall durch die Gutachten und Expertenbefragungen gegeben.


Weitere Informationen:

RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Mangelbeseitigung: Welche Aufwendungen werden erstattet?

Der Auftragnehmer hat die Kosten zu erstatten, die der Auftraggeber im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkendender, sachverständig beratener Bauherr für erforderlich halten darf. Der Kostenerstattungsanspruch umfasst notw

Der Auftragnehmer hat die Kosten zu erstatten, die der Auftraggeber im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkendender, sachverständig beratener Bauherr für erforderlich halten darf. Der Kostenerstattungsanspruch umfasst notwendige Planungs- und Bauüberwachungskosten sowie Eigenleistungen des Auftraggebers (OLG Stuttgart 18.12.2012 - 10 U 134/12).

Die abschließende Begutachtung von Mängelbeseitigungsarbeiten durch einen Sachverständigen dient nicht der Durchführung der Mängelbeseitigung, sondern der nachfolgenden Kontrolle auf eventuell noch vorhandene Mängel. Der Auftraggeber hat deshalb keinen Anspruch auf die Erstattung der hiermit verbundenen Kosten (OLG Köln, 03.09.2012 - 22 U 58/12)


Gleich zweimal mussten sich Oberlandesgerichte in jüngster Zeit mit einem Dauerbrenner im privaten Baurecht befassen: Welche Kosten kann der Bauherr ersetzt verlangen? Den Grundsatz beschreibt das OLG Stuttgart: Ersetzt wird, was erforderlich ist. Dabei kommt es auf die Sicht vor der Beseitigung an. In dem Fall bekam der sachverständig beratene Bauherr deshalb die vollen Kosten seiner Ersatzvornahme erstattet, obwohl später bei Gericht nachgewiesen wurde, dass die Sanierung auch zu einem Bruchteil der Kosten hätte bewerkstelligt werden können. In der Regel erstattungsfähig sind auch Planungs- und Bauüberwachungskosten ebenso wie Eigenleistungen. Diese werden anhand des Lohnes berechtigt, den ein abhängig Beschäftigter für dieselben Leistungen erhalten hätte.

Die Ausnahme entscheidet das OLG Köln. Der Auftragnhehmer hatte nach entsprechender Rüge die Mängel beseitigt. Danach ließ der Bauherr die Beseitigungsarbeiten durch einen Sachverständigen überprüfen.  Diese Kosten bekommt er nicht ersetzt. Der Umstand, dass der Auftragnehmer in der Vergangenheit mangelhaft gearbeitet hat, rechtfertigt keine vorbeugende Einschaltung eines Sachverständigen, die einen Anspruch auf Ersatz der Sachverständigenkosten begründet.

Es ist etwas anderes, einen Sachverständigen mit der Begleitung selbst durchzuführender Arbeiten zu beauftragen, als die Arbeiten eines Dritten nachträglich zu kontrollieren. Dies kann nur erforderlich - und damit erstattungsfähig - sein, wenn aufgrund konkreter Anhaltspunkte zu befürchten ist, dass der Auftragnehmer auch bei der Mängelbeseitigung fehlerhaft arbeiten wird.

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage: Welche Mehrheit ist erforderlich?

Auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung einer Wohnungseigentumsanlage bewirkt, kann eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und dann mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Dies kann der Fall sein, wenn aus Sicht eines verständige

Auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung einer Wohnungseigentumsanlage bewirkt, kann eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und dann mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Dies kann der Fall sein, wenn aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung erreicht wird, die voraussichtlich dazu geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentum nachhaltig zu erhöhen; hieran fehlt es, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu den erzielbaren Vorteilen stehen (BGH Urteil vom 14.12.2012 -V ZR 224/11).

Sachverhalt: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss mit qualifizierter Mehrheit, dass die sanierungsbedürftigen, aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen der Wohnungseigentumsanlage durch solche aus Stahl und Glas ersetzt werden sollten. Gegen diesen Beschluss wenden sich die nicht zustimmenden Eigentümer.



Problem: Wesentliche bauliche Veränderungen – insbesondere optische - sind grundsätzlich am Maßstab des § 22 Abs. 1 WEG zu messen. Da sie regelmäßig das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß der Beeinträchtigung überschreiten, ist eine einstimmige Beschlussfassung erforderlich.



Entscheidung: Der BGH bestätigt zunächst, dass die angestrebte bauliche Maßnahme nachteilig i.S.v § 14 Nr. 1 WEG sei, weil diese eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes mit sich bringe, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten. Gleichwohl könne eine optische Veränderung auch mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit beschlossen werden, wenn die bauliche Maßnahme eine Modernisierung oder eine modernisierende Instandsetzung darstelle. Dem Wohnungseigentümer solle die Möglichkeit eingeräumt werden, einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die „Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken. Daher genüge es, dass die angestrebte Maßnahme aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstelle, die voraussichtlich dazu geeignet sei, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. Hieran fehle es, wenn die Kosten außer Verhältnis zu den erzielbaren Vorteilen stehen, ein Wohnungseigentümer gegenüber dem anderen unbillig beeinträchtigt oder die Eigenart der Wohnanlage geändert wird. Das Vertrauen des Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Wohnanlage soll geschützt werden. Zur Aufklärung verweist der BGH zurück an die Vorinstanz.



Kommentar: Der BGH geht auch im Anwendungsbereich des WEG von einer „großzügigen Handhabung des Modernisierungsbegriffes“ aus und zeigt, dass auch optische Veränderungen der Wohnungseigentumsanlage zu einer Gebrauchswerterhöhung führen können. Deren Durchführung soll durch die Möglichkeit der Beschlussfassung in qualifizierter Mehrheit erleichtert werden. Allerdings hat der BGH auch die Grenzen gem. § 22 Abs. 2 WEG deutlich aufgezeigt und weiter konkretisiert. Stellt die Maßnahme eine modernisierende Instandsetzung dar, so ist eine Beschlussfassung sogar in einfacher Mehrheit möglich (§ 22 Abs. 2 i.V.m. § 21 WEG). Hierzu unterstreicht der BGH das Bedürfnis einer „Kosten-Nutzen-Analyse“, aus welcher hervorgehen muss, dass der Mehraufwand sich in einer angemessenen Zeit –ca. 10 Jahre- amortisiert hat (vgl. auch BayOLG, Urteil v. 27. 11. 2003- 2 Z BR 176/03).





Weitere Informationen:
RAin Linda Mazzone
Linda.Mazzone@schultzundseldeneck.de
Tel.: 030 88 56 06 – 60

Leipziger Platz: Bebauungsplan endgültig unwirksam

Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 29. Januar 2013 (AZ: BVerwG 4 BN 18.12) die Unwirksamkeit des Bebauungsplans Leipziger Platz festgestellt.

Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 29. Januar 2013 (AZ: BVerwG 4 BN 18.12) die Unwirksamkeit des Bebauungsplans Leipziger Platz festgestellt.

Wie bereits berichtet, hatte das OVG Berlin-Brandenburg mit Urteil vom 22. September 2011 die Unwirksamkeit des Bebauungsplans I-15b für das Mega-Einkaufscenter am Leipziger Platz festgestellt. Rechtsanwalt Axel Dyroff hatte für Schultz und Seldeneck in dem Verfahren die Interessen einer der betroffenen Nachbarn vertreten und den Bebauungsplan zur Überprüfung durch das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg gestellt. Diese Entscheidung ist jetzt rechtskräftig geworden: Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 29. Januar 2013 (AZ: BVerwG 4 BN 18.12) die gegen die Nichtzulassung der Revision erhobenen Beschwerden des Landes Berlin sowie der Bauherrin zurückgewiesen. Damit steht nunmehr fest, dass der Bebauungsplan unwirksam und die darauf basierende Baugenehmigung rechtswidrig ist.





Ob dies auch zur Aufhebung der Baugenehmigung führt, ist Gegenstand eines eigenständigen Klageverfahrens und noch offen.




Weitere Informationen:

RA Axel Dyroff
Dyroff@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 13

Schultz und Seldeneck

Rechtsanwälte und Notare

Bleibtreustr. 33
10707 Berlin
 
Tel: 030/885 60 6-0
Fax: 030/885 60 690
 
info@schultzundseldeneck.de
www.schultzundseldeneck.de