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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 21 | März 2013
Sehr geehrte Damen und Herren,

Am 1. Mai 2013 tritt das neue Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft, nachdem es inzwischen im Bundesgesetzblatt (2013 I, 434 ff) veröffentlich wurde. Es enthält unter anderem Änderungen zum Modernisierungsverfahren, zum Minderungsrecht bei energetischer Modernisierung, schafft eine gesetzliche Grundlage für die Umstellung auf Wärme-Contracting, führt regionale Kappungsgrenzen zur Mieterhöhung ein und schafft Erleichterungen für gerichtliche Räumungs- und Räumungsvollstreckungsverfahren.





Nachfolgend werden die wesentlichen Neuregelungen erläutert, im Anschluss daran finden Sie den Link auf eine Synopse, in der altes und neues Recht gegenüber gestellt wird.







1. Ankündigung und Duldung von Modernisierungsmaßnahmen





Sowohl die Ankündigung von Erhaltungs- als auch von Modernisierungsmaßnahmen ist in den neuen §§ 555 a bis 555 f BGB umfangreicher geregelt. Die wichtigsten Veränderungen betreffen die Modernisierungsankündigung. Neben einer Definition von Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555 b BGB n.F.) ist in<span style="mso-spacerun: yes">  </span>§ 555 c BGB n.F. geregelt, dass in der Ankündigung die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen sowie der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitzuteilen sind, ebenso die zu erwartende Mieterhöhung. Dies soll eine Erleichterung für den Vermieter bei der Ankündigung der Maßnahmen bewirken.





§ 555 b BGB n.V. <span style="mso-spacerun: yes"> </span>bestimmt die Duldungspflicht des Mieters für Modernisierungsmaßnahmen. Wie bisher entfällt die Duldungspflicht des Mieters dann, wenn die Maßnahmen für ihn, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters eine Härte bedeuten würden (sogenannte soziale Härtegründe). Neu ist dagegen, dass die zu erwartende Mieterhöhung anders als bisher bei der Abwägung der Härtegründe außer Betracht bleibt, also der Duldungspflicht nicht entgegensteht (sogenannte finanzielle Härtegründe). Zukünftig werden diese Aspekte bei einer eventuellen Mieterhöhung nach § 559 BGB berücksichtigt, die ggf. entfallen kann (§ 559 Abs. 4 BGB n.F.).







2. Mietminderungsausschluss bei energetischer Modernisierung





Betrifft die Modernisierungsmaßnahme Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, so ist der Mieter für die Dauer von drei Monaten nicht berechtigt, aufgrund dieser Maßnahme die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 a BGB n.F.). Für andere Modernisierungsmaßnahmen gilt dieser Ausschluss nicht.







3. Contracting





Der neue § 556 c BGB regelt, unter welchen Voraussetzungen zukünftig die Umstellung der Wärmeversorgung auf einen gewerblichen Anbieter (Contractor) erfolgen kann und die Kosten dieser Wärmelieferung umgelegt werden können. Dies ist der Fall, wenn





a) die Wärme effizienter aus einer vom Contractor errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und





b) die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Kosten nicht übersteigen.





Zu beachten ist, dass die Einzelheiten der Umstellungsvoraussetzungen durch eine noch zu erlassende Verordnung geregelt werden.







4. Energetische Kriterien bei ortsüblicher Vergleichsmiete





Die energetische Ausstattung und Beschaffenheit von Gebäuden soll zukünftig bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit bei der Erstellung von Mietspiegeln stärker berücksichtigt werden (§ 558 Abs. 2 BGB n.F.).







5. Begrenzung der Mieterhöhung





Gemäß § 558 Abs. 3 BGB n.F. ist die Mieterhöhung zukünftig in Gemeinden, „in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“, begrenzt auf 15 % (anstatt bisher 20 %), sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Die Landesregierungen werden dazu ermächtigt, entsprechende Rechtsverordnungen zu erlassen, in denen diese Gebiete festgelegt werden. Für alle anderen Gebiete bleibt die bisherige Regelung bestehen, wonach bei Vorliegen der Voraussetzungen eine maximale Mieterhöhung von 20 % zulässig ist.







6. Kündigung bei nicht geleisteter Mietkaution





Ein zusätzlicher wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung gem. § 569 Abs. 2 BGB n.F. besteht zukünftig auch dann, wenn die Mietkaution nicht oder nicht vollständig geleistet wird und der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.







7. Räumung von Wohnraum





Für zwei Fälle enthält das Mietrechtsänderungsgesetz die Möglichkeit, die Räumung von Wohnraum im Wege des Eilverfahrens (einstweilige Verfügung) durchzuführen:





a) Zukünftig kann man Zahlungs- und Räumungsklagen mit dem Antrag verbinden, den Mieter in Höhe der Zahlungsrückstände Sicherheit leisten zu lassen. Kommt er der durch das Gericht angeordneten Sicherheitsleistung nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, durch zusätzlichen Antrag den Mieter per einstweiliger Verfügung räumen zu lassen, wenn





- die Klage hohe Aussicht auf Erfolg hat und



- dies nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist (§ 283 a ZPO n.F.).





Wann solche besonderen Nachteile vorliegen, ist im Gesetz nicht geregelt und bedarf der Ausgestaltung durch die Instanzgerichte.





b) Gemäß § 940 a ZPO n.F. besteht zukünftig die Möglichkeit zur Räumung von Wohnraum per einstweiliger Verfügung in den Fällen, in denen nach Vorliegen eines vollstreckbaren Räumungstitels gegenüber dem Mieter einem Dritten die Wohnung überlassen wird, gegen den aus dem Räumungstitel nicht vollstreckt werden könnte. Gegenüber Dritten (Untermieter) kann nunmehr im Eilverfahren vorgegangen werden.







8. Berliner Räumung





Die bereits seit Längerem praktizierte sogenannte „Berliner Räumung“ (der Mieter wird lediglich durch den Gerichtsvollzieher aus dem Besitz der Wohnung gesetzt, ohne das Inventar zu räumen) wird in § 885 a ZPO n.F. kodifiziert und gleichzeitig werden Erleichterungen für den Vermieter geschaffen, wie nach erfolgter Räumung mit dem Inventar verfahren werden kann.





9. Weitere Informationen



Gerne stehen wir für alle weiteren Fragen zur Verfügung. Die Einzelheiten des Mietrechtsänderungsgesetztes finden Sie auch in einer von InfoM bereit gestellten Synopse, in der altes und neues Recht gegenübergestellt werden und die Änderungen im Text markiert sind. Die Synopse finden Sie auf dieser InfoM-Seite.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!

Schultz und Seldeneck

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