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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 24 | November 2013
Sehr geehrte Damen und Herren,

nur wenige Bauvorhaben verlaufen wie bei Abschluss der Bauverträge erwartet. Typisch für die Abwicklung sind Änderungen aufgrund neu auftauchender technischer oder rechtlicher Probleme, die in Baustellenprotokollen behandelt werden. Das Kammergericht musste dabei nun klären, welche Bindungswirkung solchen Baustellenprotokollen zukommt. Feuchteprobleme im Altbau stellen einen Dauerbrenner bei der Veräußerung oder Vermietung dar. Die rechtliche Bewertung kann dabei bei Kauf und Miete durchaus unterschiedlich ausfallen, wie zwei Entscheidungen des OLG Brandenburg und des LG Berlin zeigen. Aktuelle Entscheidungen zum WEG- bzw. Bauträgerrecht und ein Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin zur Klagebefugnis bei der Verletzung von Abstandsflächen runden diese Ausgabe des Newsletters ab. Gerne stehen wir für Rückfragen zu den besprochenen Entscheidungen zur Verfügung.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht 

Bauvertrag: Der Auftragnehmer muss dem Inhalt eines vom Auftraggeber erstellten Protokolls unverzüglich widersprechen, wenn er verhindern will, dass sein Schweigen wie eine nachträgliche Genehmigung behandelt wird.

Die Grundsätze über das kaufmännische Bestätigungsschreiben sind auf (Baustellen-) Protokolle entsprechend anwendbar. Das Kammergericht nimmt eine den ursprünglichen Kaufvertrag ändernde Bindung an die Erklärungen in einem solchen Protokoll an, wenn der A

Die Grundsätze über das kaufmännische Bestätigungsschreiben sind auf (Baustellen-) Protokolle entsprechend anwendbar. Das Kammergericht nimmt eine den ursprünglichen Kaufvertrag ändernde Bindung an die Erklärungen in einem solchen Protokoll an, wenn der Auftragnehmer dem Protokoll nicht unverzüglich widerspricht. Der BGH hat die Beschwerde gegen das Urteil zurückgewiesen (Kammergericht, Urteil vom 18.9.2012 – 7 U 227/11, nachfolgend BGH, 11.10.2013 – VII ZR 301/12).



Fall: Gegenstand des Rechtsstreits war die Durchführung von Natursteinarbeiten im Rahmen eines größeren Bauvorhabens. Der Auftraggeber hatte den Vertrag aus wichtigem Grund gekündigt, weil der Auftragnehmer die Ausführung trotz Fristsetzung verzögert hatte. Zwar waren die ursprünglich vertraglich vereinbarten Fristen ohne Verschulden des Auftragnehmers verstrichen, ohne dass die Parteien neue Vertragsfristen vereinbart hätten. Der Auftragnehmer hatte aber gleichwohl die Ausführung nicht weiter gefördert. Im Protokoll einer Baubesprechung ist vermerkt, dass sich der Auftragnehmer zur Übergabe der vollständigen Werk- und Montageplanung für seine Natursteinarbeiten bis zu einem bestimmten Zeitpunkt verpflichtet hatte und Baufreiheit für die Arbeiten des Auftragnehmers vorlag. Diesen Zeitpunkt hatte der Auftragnehmer nicht eingehalten, weshalb in der Folge gekündigt wurde.



Entscheidung: Die Kündigung ist wirksam. Maßgeblich für die Entscheidung des Kammergerichts war, dass Änderungen zu einem ursprünglichen Bauvertrag häufig auch in Baubesprechungen getroffen werden, um den Vertrag den veränderten Umständen anzupassen. Da es üblich sei, über diese Verhandlungen oder Besprechungen Protokolle zu fertigen, sei es gerechtfertigt, hier die Grundsätze für das kaufmännische Bestätigungsschreiben entsprechend anzuwenden. Hierfür gilt, dass der Empfänger eines solchen kaufmännischen Bestätigungsschreibens unverzüglich widersprechen muss, wenn er den Inhalt nicht gegen sich gelten lassen will. Ein Baubesprechungsprotokoll komme einem solchen Schreiben inhaltlich seinem Zweck nach so nahe, dass es gerechtfertigt sei, ebenfalls von einer Bindung bei widerspruchsloser Hinnahme auszugehen. Der Inhalt des Protokolls – und damit auch die Frist - wird damit zum Vertragsinhalt.

Kommentar: Die Entscheidung ist zu begrüßen. Ohne Baubesprechungsprotokolle lässt sich heute kein größeres Bauvorhaben mehr durchführen. Der Auftragnehmer ist auch nicht schutzlos. Wenn Erklärungen falsch protokolliert wurden oder er sich an solche Absprachen nicht gebunden fühlen will, muss er unverzüglich nach Zugang des Protokolls widersprechen. Erfolgt ein solcher Widerspruch nicht, darf der Auftraggeber darauf vertrauen, dass der Inhalt des Protokolls Vertragsbestandteil geworden ist. Wichtig an der Entscheidung ist ferner, dass das Kammergericht noch einmal darauf hinweist, dass der Auftragnehmer auch ohne vereinbarte Vertragsfristen dazu verpflichtet ist, die Ausführung angemessen zu fördern und die Erstellung der vertraglich geschuldeten Werkstatt- und Montageplanung nicht zu verzögern.

Beratung zum Thema:
Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@schultzundseldeneck.de
Tel. (030) 885 606 25

 

 

WEG: Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum

Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind, und dies auch dann gilt, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet (BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR ZR 2

Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind, und dies auch dann gilt, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet (BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR  ZR 212/12).



Fall: Die Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentumsanlage beschloss, die Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf besondere Weise zu gestalten. Dabei wurden u.a. Farbe und Material festgelegt. Ein Eigentümer hatte den Beschluss mit der Begründung angefochten, die Wohnungseingangstür gehöre zu seinem Sondereigentum.



Entscheidung: Ohne Erfolg. Nach der Begründung des BGH stehen Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienten. Erst durch die Einführung der Tür werde überhaupt die Abgeschlossenheit bezüglich der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume erreicht. Weil sie damit räumlich und funktional auch zu dem Gemeinschaftseigentum gehörten, stehe die gesamte Tür als einheitliche Sache in gemeinschaftlichem Eigentum.



Kommentar: Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Insoweit erscheint die Entscheidung konsequent. Über den weiteren Beschlussanfechtungsgrund, der die Gestaltung der Innenseite der Wohnungseingangstür betraf, musste der BGH nicht entscheiden.



Beratung zum Thema:
Rechtsanwalt Jörg Grützmacher
gruetzmacher@schultzundseldeneck.de
Tel. (030) 885 60 6-60



 

 

Bauträgervertrag: Welche Nachweise müssen geliefert werden?

Immer wieder kommt es bei der Abwicklung von Bauträgerverträgen zu Streit bezüglich der Frage, welche Unterlagen und Nachweise der Bauträger mit der Wohnung „mitliefern“ muss. Das OLG München hat nun entschieden, dass ein Bauträger ohne besondere vertragl

Immer wieder kommt es bei der Abwicklung von Bauträgerverträgen zu Streit bezüglich der Frage, welche Unterlagen und Nachweise der Bauträger mit der Wohnung „mitliefern“ muss. Das OLG München hat nun entschieden, dass ein Bauträger ohne besondere vertragliche Vereinbarungen nicht verpflichtet ist, einen gesonderten Nachweis darüber zu führen, dass er den geschuldeten Bauzustand erreicht hat (OLG München, Urteil vom 14.5.2013 – 9 U 2517/12 Bau).



Fall: Die klagende WEG fordert vom Bauträger den Nachweis, dass ein Tiefgaragen-Altbau den Vorgaben des Brandschutzes entspreche.



Entscheidung: In erster Instanz wird der Bauträger verurteilt, einen Brandschutznachweis für den Tiefgaragen-Bau vorzulegen. Das OLG München ändert die Entscheidung ab. Die Vorlage eines Brandschutznachweises sei keine Maßnahme der Mangelbeseitigung, sondern eine Frage des Nachweises der Herbeiführung eines pflichtgemäßen Bauzustands. Hierfür bedürfe es einer besonderen vertraglichen Verpflichtung, die hier nicht vereinbart sei.



Kommentar: Regelmäßig gibt es zu dieser Frage keine vertragliche Vereinbarung. Eine Pflicht zur Herausgabe von Unterlagen oder zum Führen von Nachweisen wird deshalb bisweilen aus Treu und Glauben abgeleitet. Die Vereinbarung zur Übergabe von Unterlagen kann sich auch aus einer Nebenpflicht ergeben. Dies betrifft z.B. die Funktionalität von Haustechnik. Diese Nebenpflichten kennen aber Grenzen. Einem unbegrenzten „Quälen“ des Bauträgers durch das Fordern unzähliger Nachweise wird damit ein Riegel vorgeschoben. Im Einzelfall ist aber stets zu klären, ob ein berechtigtes Interesse des Erwerbers bestehen kann.



Beratung zum Thema:
Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@schultzundseldeneck.de
Tel. (030) 885 606-25



 

 

Feuchter Keller I

Beim Kauf eines um 1920 errichteten Hauses kann keine Feuchtigkeitsabdichtung durch Horizontal- und Vertikalsperre erwartet werden. Das Fehlen solcher Sperren stellt deshalb grundsätzlich noch keinen Mangel des Hauses dar (OLG Brandenburg, Urteil vom 8.8.

Beim Kauf eines um 1920 errichteten Hauses kann keine Feuchtigkeitsabdichtung durch Horizontal- und Vertikalsperre erwartet werden. Das Fehlen solcher Sperren stellt deshalb grundsätzlich noch keinen Mangel des Hauses dar (OLG Brandenburg, Urteil vom 8.8.2013 – 5 U 75/12).



Fall: Die Käuferin begehrt vom Verkäufer Schadenersatz wegen Feuchteschäden im Keller und stützt sich dabei auf arglistiges Verschweigen.



Entscheidung: Das OLG weist die Klage ab, weil das Fehlen der Horizontal- und Vertikalsperre kein Mangel sei. Solche Abdichtungsmaßnahmen könnten bei einem 1920 errichteten Haus nicht erwartet werden. Ein Mangel nach § 434 Abs. 1 BGB liege deshalb nicht vor. Nicht jede Feuchtigkeit im Keller begründet einen Sachmangel. Es sei auch zu berücksichtigen, welchem Zweck die Kellerräume dienen sollen und ob das Haus als saniert verkauft wird.



Kommentar: Einen Freibrief stellt die Entscheidung nicht dar. Ein Mangel kann nämlich dann vorliegen, wenn auch die übrige Bausubstanz und damit die Nutzbarkeit als Wohngebäude insgesamt durch aufsteigende Feuchtigkeit beeinträchtigt sind. Zudem muss jedenfalls die gewöhnliche Nutzbarkeit als Kellerraum gegeben sein. Hat der Verkäufer Kenntnis von Feuchteschäden, wird dies von der Rechtsprechung regelmäßig als offenbarungspflichtige Tatsache angesehen, deren Verschweigen zur Annahme der Arglist führen kann.



Beratung zum Thema:
Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@schultzundseldeneck.de
Tel. (030) 885 606-25

 

 

Feuchter Keller II

Auch im Altbau stellt ein feuchter Keller einen Mietmangel dar. Wenn der Keller eines Hauses derart durchfeuchtet ist, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmeln, und jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Kellerwänden rieseln, ist

Auch im Altbau stellt ein feuchter Keller einen Mietmangel dar. Wenn der Keller eines Hauses derart durchfeuchtet ist, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmeln, und jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Kellerwänden rieseln, ist auch bei einer im Jahre 1939 errichteten Doppelhaushälfte ein Mangel anzunehmen (LG Berlin, Urteil vom 12.3.2013 – 63 S 628/12).



Fall: Vermietet ist eine Doppelhaushälfte, die 1939 errichtet wurde. Bauvorschriften aus der Errichtungszeit sind eingehalten. Heute ist der Keller aber so feucht, dass dort gelagerte Lebensmittel und Gegenstände schimmeln und Bausubstanz von der Wand rieselt.



Entscheidung: Das Landgericht gesteht dem Mieter einen Anspruch auf Instandsetzung des Kellers zu. Die Instandhaltung der Mietsache sei Kardinalpflicht des Vermieters. Bei solch erheblicher Feuchtigkeit liege ein Mangel der Mietsache vor. Auch unter Berücksichtigung des Alters sei jedenfalls bei einer Doppelhaushälfte, bei der der Keller an die Wohnräume angrenzt, ein trockener Keller als üblich zu erwarten.



Kommentar: Auch in der vorbesprochenen Entscheidung ging es um Feuchtigkeit im Keller eines Hauses. Die abweichende mietrechtliche Bewertung ist wohl vor allem auch damit zu erklären, dass der Keller ausdrücklich mitvermietet und in einem besonders schlechten Zustand war.



Beratung zum Thema:
Rechtsanwalt Jörg Grützmacher
gruetzmacher@schultzundseldeneck.de
Tel. (030) 885 60 6-60



 

 

Verletzung von Abstandsflächen: Sondereigentümer ist klagebefugt!

Bei Bauvorhaben in Nachbarschaft zu einer Wohnungseigentumsanlage stellt sich regelmäßig die Frage, wer bei der Verletzung baurechtlicher Vorschriften Abwehrrechte gegen die Baugenehmigung geltend machen kann. Nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts

Bei Bauvorhaben in Nachbarschaft zu einer Wohnungseigentumsanlage stellt sich regelmäßig die Frage, wer bei der Verletzung baurechtlicher Vorschriften Abwehrrechte gegen die Baugenehmigung geltend machen kann. Nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts kann dies im Einzelfall auch ein Sondereigentümer sein (VG Berlin, Urteil vom 3.12.2012 – VG 19 L 233.12).

Fall: Das streitgegenständliche Bauvorhaben in Berlin-Mitte sah den Ausbau eines Dachgeschosses und den Aufbau eines Staffelgeschosses, einen außen liegenden Fahrstuhl und hofseitige Balkone vor. Die Bauteile warfen Abstandsflächen auf das Grundstück der Kläger. Die Sondereigentümerin mehrerer Wohneinheiten der streitgegenständlichen Anlage ging deshalb gegen die erteilte Baugenehmigung vor.

Entscheidung: Das Verwaltungsgericht bejahte die Aktivlegitimation. Zwar sei regelmäßig nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband und nicht der einzelne Wohnungseigentümer aufgrund seines Anteils am Gemeinschaftseigentum berechtigt, im eigenen Namen Abwehrrechte gegen ein Vorhaben auf dem Nachbargrundstück geltend zu machen, da das Grundstück nach § 1 Abs. 5 WEG zum gemeinschaftlichen Eigentum gehöre, und gemeinschaftlich verwaltet werde. Etwas anderes gelte aber dann, wenn der Behörde in besonderer Weise der Schutz der nachbarlichen Interessen des Sondereigentümers deshalb aufgetragen sei, weil sich die betroffenen Abwehrrechte gerade und in erster Linie auf das Sondereigentum bezögen. Die Regelungen über die Tiefe der einzuhaltenden Abstandsflächen seien in vollem Umfang nachbarschützend. Dem Nachbarn stehe grundsätzlich bei jedem Verstoß ein Abwehrrecht zu. Im konkreten Fall nahm das Gericht eine besondere Betroffenheit und daraus folgend eine Antragsbefugnis der Sondereigentümerin an, weil deren Wohnungseinheiten unmittelbar an das Grundstück der Bauherrin grenzen und so in besonderem Maße von einer Verletzung der Abstandsflächen betroffen waren.

Kommentar: Die Einschätzung, ob eine besondere Betroffenheit vorliegt, lässt sich im Vorhinein nicht immer zuverlässig treffen. Als Sondereigentümer sollte deshalb vorsorglich stets die WEG mit der Sache befasst werden. Aus Sicht des Nachbarn ist im Hinblick auf die Zustimmung zu der Baugenehmigung zu berücksichtigen, dass nicht nur die WEG, sondern im Einzelfall auch ein Sondereigentümer berechtigt sein kann, Abwehrrechte geltend zu machen.

Beratung zum Thema:
Rechtsanwältin Christiane Columbus
Columbus@schultzundseldeneck.de
Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@schultzundseldeneck.de
Tel. (030) 885 606-25

 

 

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