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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 28 | April 2014
Sehr geehrte Damen und Herren,

die „Mietpreisbremse“ ist in aller Munde. Dr. Schultz hatte sich bereits Anfang dieses Jahres in der Zeitschrift für Rechtspolitik kritisch zu diesem Vorhaben der großen Koalition geäußert (ZRP 2014, 37f). Nun hat das Bundesministerium der Justiz „geliefert“. Wir stellen Ihnen den Referentenentwurf vor. Als weiteres Regulativ ist für den Immobilienmarkt in Berlin das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz verabschiedet worden. Jetzt liegt die zugehörige Verordnung des Senats vor, die am 1. Mai 2014 in Kraft treten wird. Wir erläutern Ihnen die Eckpunkte. Jedem Bauherrn ist zu raten, sich eingehend mit dem Thema Versicherungsschutz zu befassen, bevor die ersten Arbeiten ausgeführt werden. Zum Umfang einer Bauleistungsversicherung bei Mängeln hat nun das OLG Celle eine lesenswerte Entscheidung getroffen. Der BGH hat weitere Grundsatzfragen zur Bauhandwerkersicherung nach § 648a BGB geklärt.  Wenn für die öffentlich-rechtliche Erschließung das Grundstück des Nachbarn benötigt wird, kann die Genehmigungsbehörde eine Baulast fordern. Diese muss der Nachbar aber nicht ohne Weiteres einräumen, auch wenn bereits eine Dienstbarkeit besteht. Zu den Voraussetzungen besprechen wir ein Urteil des OLG Oldenburg.



<span style="font-size: 12px;">Gerne stehen Ihnen die genannten Ansprechpartner für Rückfragen zu den Beiträgen zur Verfügung. </span>

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Mietpreisbremse: Referentenentwurf liegt vor

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat am 18.3.2014 den Entwurf eines „Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ (Mietrechtsnovellier

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat am 18.3.2014 den Entwurf eines „Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ (Mietrechtsnovellierungsgesetz)  vorgelegt. Das Gesetz soll den angeblich drängenden Problemen durch das Ansteigen der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen und der Verdrängung angestammter Bevölkerung abhelfen.



Der neu in das BGB eingeführte § 556d Absatz 1 BGB-E sieht eine Mietpreisbegrenzung  beim Neuabschluss von Wohnraummietverträgen vor (Überschreitung der ortsüblichen Miete höchstens um 10%). Das gilt selbstverständlich nur für Wohnraummietverhältnisse.  Voraussetzung ist, dass der Wohnraum in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen nach § 556d Absatz 2 BGB-E vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach Absatz 3 unwirksam.



Der Entwurf des Bundesjustizministeriums soll die Mietpreisbegrenzung durch zahlreiche weitere, teilweise streitanfällige Regelungen sicherstellen:



Durch § 556e Absatz 1 BGB-E sollen sogenannte Scheingeschäfte zwischen Vermieter und Vormieter  zum Nachteil des Nachmieters vermieden werden. Grundsätzlich darf zwar der Vermieter mit dem Nachmieter eine höhere als die in § 556d Absatz 1 zugelassene Miete vereinbaren, wenn diese bereits vom Vormieter geschuldet war und im Rahmen der Neuvermietung nicht überschritten wird. Dies gilt jedoch nicht, wenn das Vormietverhältnis innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung desselben geschlossen worden ist bzw. die Miete mit dem Vormieter innerhalb eines Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses erhöht worden ist. Im Klartext bedeutet dies: Mieten, die innerhalb eines  Jahres vor Beendigung des Vormietvertrages vereinbart wurden, finden bei der Ermittlung der zulässigen Anschlussmiete keine Berücksichtigung. Im Umkehrschluss ergibt die Regelung jedoch auch, dass vor Inkrafttreten von Mietbremsen-Verordnungen vereinbarte Mieten selbst bei Überschreitung der zulässigen Neuvertrags-Höchstmiete nach § 556d Abs.1  bei Neuvermietung verlangt werden können.



Absatz 2 soll dem Vermieter bei Neuvermietung noch die Früchte einer innerhalb von drei Jahren vor Neuvermietung durchgeführten Modernisierung sichern. Es gilt in diesen Fällen also bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % plus fiktive Modernisierungszuschläge, deren Umlagefähigkeit sich aus § 559 BGB ergibt. Der Vermieter soll durch diese Regelung nicht schlechter gestellt werden als im Bestandsmietverhältnis.   <span style="font-size: 12px;"> </span>



Weiter beschert der Gesetzgeber uns mit § 556f BGB-E eine Regelung, die die Erstvermietung von neu errichteten Wohnungen regelt.  Bei Erstvermietungen soll die Miete nicht durch die ortsübliche Miete plus 10 % gekappt sein. Das wird also der einzige Bereich sein, in dem der Vermieter weiterhin ohne jede Begrenzung die marktgerechte Miete verlangen kann. Ob diese Regelung allerdings zu einem nennenswerten Wohnungsneubau führen wird, darf bezweifelt werden.



<span style="font-size: 12px; ">Um die Mietpreisbegrenzung für den Nachmieter auch sicher zu gestalten, stattet der Gesetzgeber den Folgemieter mit weitreichenden Auskunftsansprüchen gegenüber seinem Vermieter aus. Der Vermieter muss dem Nachmieter über sämtliche zur Ermittlung der Miete erforderlichen Umstände Auskunft erteilen. Einfach gesagt, muss der Vermieter dem Nachmieter gegenüber wahrheitsgemäße Angaben über die zuvor von ihm verlangte Miete sowie etwaige (fiktive) Modernisierungszuschläge machen. Hat der Vermieter eine überhöhte Miete vom Nachmieter verlangt, so kann dieser unabhängig von einer etwaigen Kenntnis der überhöhten Miete, den zu viel geleisteten Betrag zurückverlangen. Hier bricht der Gesetzgeber mit einem eisernen Grundsatz: Wer weiß, dass er zu Unrecht zu viel zahlt, soll das zu viel gezahlte nicht zurückverlangen können. Hier wird dem Mieter ein Schutz zuteil, der nicht nachvollziehbar ist.</span>



<span style="font-size: 12px;">Damit die Mietpreisbegrenzung auch bei anderen Mietpreisgestaltungen wie der Staffelmiete</span><span style="font-size: 12px;">  </span><span style="font-size: 12px;">und der Indexmiete ebenfalls Anwendung findet, hat der Gesetzgeber </span><span style="font-size: 12px;">sowohl in § 557 a aber auch in § 557 b BGB jeweils einen neuen Abs. 4 eingefügt. </span><span style="font-size: 12px;">Die Mietobergrenze bei der Staffelmiete soll danach für jede Staffel und bei der Indexmiete nur für die vereinbarte Ausgangsmiete gelten.</span>



<span style="font-size: 12px;">Schließlich sieht der Gesetzesentwurf die Aufhebung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes vor. Der Weiterbestand der Norm wird als obsolet betrachtet, da unabhängig von seiner praktischen Bedeutung </span><span style="font-size: 12px;"> </span><span style="font-size: 12px;">der Straftatbestand des § 291 StGB (Mietwucher) für eine ausreichende Sanktionierung von drastisch überhöhten Mieten sorgt. Ein Bußgeldtatbestand für die Überschreitung der Mietobergrenze bei Neuvermietung wird in der Gesetzesbegründung als problematisch angesehen, da die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch die Bestimmung der Grenze der zulässigen Miete nach § 556d Absatz 1 BGB- E für den Vermieter schwierig sein kann. Der Mieter sei ausreichend über die zivilrechtlichen Rückforderungsansprüche überhöhter Mieten gesichert.</span>



 

Unabhängig von diesen Regelungen, die der Dämpfung des Mietanstieges auf angespannten Wohnungsmärkten dient, rechnet der Gesetzgeber offensichtlich mit den ihm unliebsamen Wohnungsmaklern ab. Er verpackt  diese „Abrechnung“ unter dem Begriff der „Stärkung des Bestellerprinzips“:



<span style="font-size: 12px;">Der für den § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes vorgesehene Einschub eines Absatzes 1a</span><span style="font-size: 12px;">  </span><span style="font-size: 12px;">schließt grundsätzlich aus, dass Wohnungsvermittler (Makler) vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume ein Entgelt fordern oder sich versprechen lassen können. Nur bei einem schriftlichen Suchauftrag des Wohnungssuchenden und ausschließlich für eine Wohnung, die der Makler konkret für diesen gesucht und gefunden hat, soll eine Provision verlangt werden können. Danach kann für die Vermittlung von bereits im Auftragsbestand des Maklers befindlichen Objekten oder solchen, für die er vom Vermieter einen Vermittlungsauftrag erhält, ohne für diese konkret vom Mietinteressenten beauftragt worden zu sein, kein Provisionsanspruch anfallen.</span>



Beratung zum Thema:

Rechtsanwalt Jörg Grützmacher

Gruetzmacher@SchultzundSeldeneck.de

Tel. (030) 885 606 0

 

 

 

 

 

Ab 1. Mai 2014: Das Zweckentfremdungsverbot gilt in der gesamten Stadt Berlin.

Der Senat hat die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung) beschlossen. Die Verordnung stellt in ihrem Geltungsbereich fest, dass die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemes

Der Senat hat die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung) beschlossen. Die Verordnung stellt in ihrem Geltungsbereich fest, dass die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen im gesamten Stadtgebiet Berlins besonders gefährdet ist. Die Verordnung und damit das generelle Zweckentfremdungsverbot treten am 1. Mai 2014 in Kraft.





Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG)

<span style="font-size: 12px; ">Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist seit 1. Januar 2014 in Kraft. Dr. Schultz hatte die Regelungen bereits im Grundeigentum kommentiert (GE 2014, 96). </span><span style="font-size: 12px; "> </span><span style="font-size: 12px; ">Das Gesetz definiert, </span><span style="font-size: 12px; "> </span><span style="font-size: 12px; ">wann eine Zweckentfremdung vorliegt. Dies ist der Fall, wenn Wohnraum wiederholt nach Tagen oder Wochen als Ferienwohnung vermietet wird, bei Verwendung für gewerbliche oder berufliche Zwecke, bei umfangreichen Umbauten, bei Leerstand von länger als sechs Wochen oder bei der Beseitigung von Wohnraum. Eine solche Zweckentfremdung ist nach § 3 Abs. 1 ZwVbG genehmigungspflichtig. Die Genehmigung kann befristet, bedingt oder unter einer Auflage erteilt werden. Es können insbesondere auch Ausgleichzahlungen erhoben werden (Vgl. hierzu auch den Newsletter Nr. 25). </span>





Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO)

<span style="font-size: 12px; ">Die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum füllt das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz mit Leben. Entscheidend ist zunächst, dass das Gesetz für das gesamte Stadtgebiet gilt, weil eine entsprechende Mangellage vorliegen soll. Insoweit bestehen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Verordnung, weil eine solche Mangellage für das gesamte Stadtgebiet fraglich ist. </span><span style="font-size: 12px; ">Geregelt wird, wann und in welcher Höhe eine Ausgleichszahlung zu erfolgen hat und bis zu welchem Zeitraum eine bereits bestehende Ferienwohnung für zwei weitere Jahre legalisiert werden kann. Neu ist, dass eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz durch eine andere öffentlich-rechtliche Genehmigung ersetzt werden kann.</span>



Ersetzung der Genehmigung

<span style="font-size: 12px; ">Für viele Eigentümer und Bauherren dürfte interessant sein, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz durch eine andere Genehmigung ersetzt werden kann. Eine solche Ersetzung ist jedoch nicht für alle Arten der Zweckentfremdung möglich, sondern nur für den Leerstand, Abriss und bei umfangreichen Umbauten. Hier kann eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz durch eine Genehmigung nach § 144 Abs. 1 BauGB, ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot nach § 177 Abs. 1 BauGB, ein Abbruchgebot nach § 179 Abs. 1 BauGB, eine Mietaufhebungsverfügung nach § 182 BauGB oder einem besonderen städtebaurechtlichen Vertrag ersetzt werden. Diese Möglichkeit besteht für die Vermietung von Ferienwohnungen oder bei gewerblicher Nutzung von Wohnraum nicht.</span>

Ausgleichszahlung

<span style="text-align: justify; font-size: 12px; ">Auch bei der Höhe und der Befreiung von Ausgleichzahlungen differenziert die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung zwischen den einzelnen Arten der Zweckentfremdung. Für den Leerstand von Wohnräumen, bei Bestehen vorrangigen öffentlichen Interesses und bei der Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum wird keine Ausgleichszahlung erhoben. Für Wohnraum, der als Ferienwohnung oder für gewerbliche bzw. berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, sieht die Verordnung in der Regel eine laufende Ausgleichszahlung in Höhe von monatlich bis zu fünf Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche vor. Für den Fall, dass Wohnraum baulich derart verändert bzw. in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist oder beseitigt wird, ist in der Regel eine einmalige Ausgleichszahlung in Höhe von bis zu 2.000,00 € je Quadratmeter zweckentfremdete Wohnfläche zu leisten. Die Verordnung sieht vor, dass die Ausgleichszahlungen im Einzelfall vom zuständigen Bezirksamt auf Antrag oder von Amts wegen abgesenkt werden kann. Dies soll insbesondere geschehen, wenn bei gewerblicher oder freiberuflicher Nutzung die Festsetzung einer Ausgleichszahlung in voller Höhe nachweislich zu einer Existenzgefährdung führen würde.</span>

Ferienwohnungen

<span style="font-size: 12px; ">Es ist kein Geheimnis, dass das Verbot der Zweckentfremdung in erster Linie gegen die Ferienwohnungen gerichtet ist. Hier sieht das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz eine Übergangsregelung vor. Daher besteht für Vermieter bzw. Eigentümer von bereits bestehenden Ferienwohnungen konkreter Handlungsbedarf. Diese haben nun bis zum 30. Juni 2014 Zeit, die Nutzung der Ferienwohnung(en) bei dem zuständigen Bezirksamt anzuzeigen, um für die Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Verordnung, die Nutzung als Ferienwohnung weiter auszuüben. In dieser Zeit stellt die Nutzung der Ferienwohnung keine Zweckentfremdung dar und veranlasst in diesem Zeitraum keine Ausgleichszahlungen. Wer diese Frist versäumt, kann sich auf die Übergangsregelung nicht berufen.</span>







Beratung zum Thema:



Rechtsanwalt und Notar Dr. Michael Schultz



<span style="font-size: 12px; ">Dr.Schultz@schultzundseldeneck.de</span>



Rechtsanwalt Axel Dyroff



dyroff@schultzundseldeneck.de



Tel. (030) 885 60 6-60







Bauleistungsversicherung: Vollkasko für Bauleistungen?

Tritt nach einem Einbau von fertigkonstruierten Bädern in eine Hotelanlage Schimmelbefall auf, stellt dies eine nicht versicherte sonstige Mangelhaftigkeit der Bauleistung dar (OLG Celle, Urteil vom 02.02.2012 - 8 U 205/11; nachfolgend BGH, 20.03.2013 - I

Tritt nach einem Einbau von fertigkonstruierten Bädern in eine Hotelanlage Schimmelbefall auf, stellt dies eine nicht versicherte sonstige Mangelhaftigkeit der Bauleistung dar (OLG Celle, Urteil vom 02.02.2012 - 8 U 205/11; nachfolgend BGH, 20.03.2013 - IV ZR 63/12 (NZB zurückgewiesen).





Fall: Bei der Errichtung eines Hotels trat nach dem Einbau der als geschlossene Raumeinheiten gelieferten Fertigbäder dort  in erheblichem Umfang Schimmelpilz auf. Der Bauherr <span style="font-size: 12px;">hatte eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen. Dort heißt es u. a.: </span><span style="font-size: 12px;">"Versichert sind alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile für den Roh- und Ausbau oder für den Umbau des in dem Versicherungsschein bezeichneten Gebäudes einschließlich der als wesentliche Bestandteile einzubauenden Einrichtungsgegenstände ...". </span><span style="font-size: 12px;">"Entschädigung wird geleistet für unvorhergesehen eintretende Schäden (Beschädigungen oder Zerstörungen) an versicherten Bauleistungen oder an sonstigen versicherten Sachen. … "</span><span style="font-size: 12px;">Unvorhergesehen sind Schäden, die der Versicherungsnehmer oder seine Repräsentanten weder rechtzeitig vorhergesehen haben noch mit dem für die im Betrieb ausgeübte Tätigkeit erforderlichen Fachwissen ohne grobe Fahrlässigkeit hätten vorhersehen können."…</span><span style="font-size: 12px;">"Entschädigung wird nicht geleistet für Mängel der versicherten Bauleistungen und sonstiger versicherter Sachen".</span>



Entscheidung: Das Gericht kommt – sachverständig beraten – zu dem Ergebnis, dass kein Versicherungsfall vorliegt. Eine Beschädigung oder Zerstörung der Badzellen habe der Sachverständige nicht feststellen können. Vielmehr beruhe die unvermeidbare Belastung der Badzellen mit Feuchtigkeit insbesondere durch Betoniervorgänge vermutlich mit hoher Wahrscheinlichkeit auf den zum Schutz der Badzellen vorgesehenen Folien. Sinn und Zweck der Versicherung liege (nur) in dem Schutz vor Gefahren, die sich aus dem Aufeinanderbauen und Ineinandergreifen der einzelnen Leistungen und der damit gegebenen Einwirkungsmöglichkeiten anderer Baubeteiligter ergeben. Schäden durch Leistungen Dritter seien nicht erkennbar. Der Einbau der in Rede stehenden Badzellen stelle sich als eine einheitliche, von vornherein und ohne das Zutun Dritter mit Mängeln behaftete Leistung dar.



<span style="font-size: 12px; ">Kommentar: Die Entscheidung ist gut vertretbar. Das OLG formuliert in der Entscheidung sehr plakativ: Bloßer "Pfusch am Bau" ist grundsätzlich nicht versicherbar. Letztlich ist die Klägerin auch daran gescheitert, dass sie eine Beschädigung oder Zerstörung der Sache in Abgrenzung zu einem keinen Versicherungsfall darstellenden Mangel nicht (mehr) beweisen konnte. Im Prozess gegen die Versicherung trägt aber der Versicherungsnehmer die volle Darlegungs- und Beweislast.</span><span style="font-size: 12px; ">.</span>









Beratung zum Thema:



Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer



Pfisterer@schultzundseldeneck.de



Tel. (030) 885 606-25



 

 

 

Bauvertrag gekündigt: Muss trotzdem Sicherheit nach § 648a BGB geleistet werden?

Auch nach einer Kündigung des Bauvertrags kann der Unternehmer Sicherheit nach § 648a Abs. 1 BGB verlangen. Der Unternehmer hat die ihm nach einer Kündigung zustehende Vergütung schlüssig darzulegen. Ist die Höhe streitig, ist dem Unternehmer für seine sc

Auch nach einer Kündigung des Bauvertrags kann der Unternehmer Sicherheit nach § 648a Abs. 1 BGB verlangen. Der Unternehmer hat die ihm nach einer Kündigung zustehende Vergütung schlüssig darzulegen. Ist die Höhe streitig, ist dem Unternehmer für seine schlüssig dargelegte Vergütung eine Sicherheit ohne Klärung der Streitfragen zu gewähren. Anderes gilt, wenn die Klärung der Streitfragen nicht zu einer Verzögerung des Rechtsstreits führt (BGH, Urteil vom 06.03.2014 - VII ZR 349/12).





Fall: Die Beklagte beauftragte die Klägerin als Nachunternehmerin mit der Ausführung von Arbeiten für die Blechfassade und das Dach des Kesselhauses einer Abfallverbrennungsanlage. Nach Aufnahme der Arbeiten ermahnte die Beklagte die Klägerin mehrfach zur Einhaltung von Sicherheitsvorkehrungen und kündigte schließlich den Vertrag mit sofortiger Wirkung, nachdem der Bauherr die Klägerin wegen Nichteinhaltung von Sicherheitsvorschriften von der Baustelle verwiesen hatte. Die Klägerin stellte die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen in Rechnung und beanspruchte zudem entgangenen Gewinn. Mit der Klage begehrt sie für beide Forderungen Sicherheitsleistung nach § 648a BGB.



Entscheidung: Teilweise mit Erfolg. Der Anspruch auf Sicherheitsleistung bestehe auch nach einer Kündigung. Das Gesetz enthalte insoweit keine Beschränkungen. Diese seien auch nicht deshalb veranlasst, weil nach einer Kündigung regelmäßig keine Vorleistungen des Unternehmers mehr ausstehen. Das Gesetz stelle in der seit 2009 geltenden Fassung konsequent auf das Sicherungsinteresse des Unternehmers ab, das solange bestehe, wie sein Vergütungsanspruch nicht befriedigt worden sei. Dagegen lehnt der BGH die Verurteilung zur Stellung einer Sicherheit in Höhe des entgangenen Gewinns, weil insoweit eine vereinbarte Vergütung gemäß § 8 Nr. 1 Abs. 2 VOB/B nicht schlüssig dargetan sei. Hier sei eine differenzierte Betrachtung geboten. Es treffe zwar zu, dass nach dem Sinn und Zweck des Gesetzes dem Unternehmer eine Sicherheit zu gewähren ist, die ihren Zweck nicht verfehlt, ihn vor dem Ausfall des Bestellers zu schützen. Deshalb könne ein den Rechtsstreit über die Stellung einer Sicherheit verzögernder Streit über die tatsächlichen Voraussetzungen der Berechnung des Vergütungsanspruchs nicht zugelassen werden. Andererseits bestehe kein Grund, den Unternehmer aus seiner Verpflichtung zu entlassen, die Höhe der ihm nach der Kündigung auf der Grundlage der getroffenen Vereinbarung zustehenden Vergütung schlüssig darzulegen.



Kommentar<span style="text-align: justify; font-size: 12px;">: Nach einer freien Kündigung muss sich der Unternehmer auf die vereinbarte Vergütung dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt. Diesen Anspruch muss der Unternehmer darlegen. Dies gilt auch im Fall eines Anspruchs nach § 648a BGB. Der Bundesgerichtshof hat sich in der Entscheidung sehr ausführlich mit den wechselseitigen Interessen des Auftragnehmers des Auftraggebers – insbesondere auch zur Finanzierung - befasst. Auch für den Fall einer Kündigung aus wichtigem Grund muss sich der Auftraggeber darauf einstellen, dass der Auftragnehmer Sicherheit für die nicht erbrachten Leistungen wie bei einer freien Kündigung fordert. Mit dieser Forderung wird er bei Gericht Erfolg haben, wenn es ihm gelingt, die Vergütungsansprüche für die nicht erbrachten Leistungen schlüssig darzulegen. Im Rechtsstreit über die Sicherung wird dann regelmäßig nicht darüber zu entscheiden sein, ob für die Kündigung ein wichtiger Grund vorlag. Der Auftragnehmer muss sich allerdings ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb abziehen lassen. Dies führte in der Entscheidung dazu, dass der Sicherungsanspruch bezüglich der Vergütung für die nicht erbrachten Leistungen abgelehnt wurde. Aus der Entscheidung ergibt sich aber, dass der Bundesgerichtshof einen solchen Anspruch dem Grunde nach für gegeben hält. </span>





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Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer



Pfisterer@schultzundseldeneck.de



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Gibt eine Grunddienstbarkeit Anspruch auf die Einräumung einer Baulast?

Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit gibt nur in besonderen Ausnahmefällen und unter engen Voraussetzungen einen Anspruch auf Bewilligung einer Baulast (OLG Oldenburg, Urteil vom 10.01.2014 - 11 U 66/13).

Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit gibt nur in besonderen Ausnahmefällen und unter engen Voraussetzungen einen Anspruch auf Bewilligung einer Baulast (OLG Oldenburg, Urteil vom 10.01.2014 - 11 U 66/13).



Fall: Die Kläger hatten 2009 ein Grundstück erworben, zu dessen Gunsten die Nachbarn und Beklagten auf Bitten der Voreigentümerin ein Leitungsrecht (insbesondere für Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation) als Grunddienstbarkeit bewilligt hatten. Nun begehrten die Kläger die Eintragung einer Baulast, die für die Errichtung des geplanten Mehrfamilienhauses erforderlich war. Ohne Baulast war nur ein Zweifamilienhaus zulässig. In erster Instanz hatte die Klage Erfolg. Das Landgericht nahm eine Verpflichtung zur Abgabe der Baulasterklärung als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit geschaffenen gesetzlichen Schuldverhältnis an. Nach Abwägung der beiderseitigen Interessen sei dem Interesse der Kläger der Vorrang einzuräumen.



<span style="font-size: 12px; ">Entscheidung: Die Berufung der Beklagten hat Erfolg. Das OLG lehnt einen Anspruch ab. Ein Ausnahmefall liege hier nicht vor. Sehr anschaulich werden dabei die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Voraussetzungen abgehandelt. Danach ist darauf abzustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt wurde,</span>



a) das Grundstück baulich zu nutzen,

b) dass die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks ist,

c) dass eine Befreiung vom Baulastzwang nicht in Betracht kommt,

d) ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit Anlass bestand, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen, und

e) ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen.

Der Anspruch scheitert gleich an mehreren Voraussetzungen. Es sei schon nicht eindeutig festzustellen, dass die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt worden sei, das Grundstück baulich zu nutzen. Maßgeblich sei zudem, dass die Bebauung des Grundstücks mit einem Zweifamilienhaus auch ohne Bestellung einer Baulast möglich sei. Ferner habe auch bereits bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit Anlass bestanden, die Übernahme einer Baulast zu erwägen. Das Rechtsinstitut der Baulast sei bekannt gewesen und auch das Bedürfnis von Käufern und Bauherren, Grundstücke möglichst mit Mehrfamilienhäusern zu bebauen. Gleichwohl sei keine Baulast bestellt worden.



<span style="font-size: 12px; ">Kommentar: Die Entscheidung betrifft zwar einen Einzelfall, ist aber insoweit sehr lesenswert, als die Voraussetzungen, die die Rechtsprechung an einen Anspruch auf Bestellung einer Baulast aufgrund einer bestehenden Grunddienstbarkeit stellt, systematisch dargestellt werden. Grundsätzlich folgt aus dem Vorliegen einer Grunddienstbarkeit kein Anspruch auf Bestellung einer entsprechenden Baulast. Ein solcher Anspruch kann aber im Ausnahmefall gegeben sein, wenn ohne die Baulast eine Bebaubarkeit des Grundstücks ausscheidet und bei Bestellung der Dienstbarkeit niemand daran gedacht hat, dass später auch eine Baulast benötigt würde. Es ist deshalb insbesondere beim Erwerb von unbebauten Grundstücken darauf zu achten, ob die öffentlich-rechtliche Erschließung gesichert ist, um nicht später in Auseinandersetzungen mit Nachbarn eintreten zu müssen.</span>



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Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer

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