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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 29 | Mai 2014
Sehr geehrte Damen und Herren,

mit viel Energie befasst sich diese Ausgabe des Newsletters. Zunächst geht es um "kriminelle" Energie von Mietern und deren Folgen. Auch aus Wärme kann Reibung entstehen. Dies gilt jedenfalls im privaten Baurecht. Dort stehen immer wieder Heizungs- und Photovoltaikanlagen im Mittelpunkt von Entscheidungen, weil es oft an klaren Vereinbarungen und einer eindeutigen Abgrenzung zwischen Kauf- und Werkvertrag fehlt. Im WEG-Recht bilden Energiefragen einen "Klassiker": Wer haftet für welche Kosten? <span style="font-size: 12px; ">Gerne stehen Ihnen die genannten Ansprechpartner für Rückfragen zu den Beiträgen zur Verfügung. </span>

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Gefälschte Vormieterbescheinigung: Fristlose Kündigung

Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Mit

Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.
Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Freigabeerklärung") erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (BGH, Urteil vom 09.04.2014 - VIII ZR 107/13)




Fall:
Vor Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2007 übergibt der Mieter dem Vermieter auf dessen Verlangen ein vom Mieter ausgefülltes Formular, wonach sein aktueller Vermieter bescheinigt, dass das Mietverhältnis seit 2003 bestehe und er seine Pflichten stets erfüllt habe. Die Bescheinigung ist unzutreffend. 2009 gerät der Mieter in Insolvenz. Am 03.12.2009 erklärt der Treuhänder die "Freigabe" des Mietverhältnisses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.  Mit Schreiben vom 16.09.2010 erklären die Vermieter gegenüber dem Mieter die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht ("frei erfunden") gewesen sei.
Entscheidung im Kontext Mietrecht:
Die fristlose Kündigung ist gerechtfertigt. Nach Auffassung des BGH entfällt eine Pflichtverletzung nicht deswegen, weil die in dem Formular über das vorangegangene Mietverhältnis gestellten Fragen unzulässig gewesen wären und es dem Mieter deshalb freigestanden hätte, insoweit unwahre Angaben zu machen. Fragen nach der Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und der Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten sind - ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen - grundsätzlich geeignet, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters ein gewisses Bild zu machen; es handelt sich auch nicht um Fragen, die den persönlichen oder intimen Lebensbereich des Mieters betreffen und aus diesem Grund unzulässig sein könnten. Zwar hat der Mieter keinen Anspruch gegen seinen bisherigen Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Dies führt aber nicht dazu, dass der neue Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages eine diesbezügliche Bescheinigung vom Mietinteressenten nicht erbitten und dieser eine solche Bescheinigung fälschen dürfte.
Kommentar:
Die Bewertung ist richtig. Es liegt auf der Hand, dass die Vorlage unrichtiger Bescheinigungen eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt. Dem Vermieter auf die Füße fallen könnte allerdings, dass er möglicherweise zu lange mit der Kündigung gewartet hat. Nach Behauptung des Mieters wusste der Vermieter schon seit drei Jahren von den falschen Angaben. Bestätigt sich dies, könnte die Kündigung nach Treu und Glauben unwirksam sein.
Entscheidung im Kontext Insolvenzrecht:
In der Insolvenz des Wohnraummieters kann der Treuänder die Wohnung "freigeben". Damit entfällt die Haftung der Insolvenzmasse für Mietverbindlichkeiten. Streitig war bisher, ob der Treuhänder Partei des Mietvertrags bleibt und somit Adressat der Kündigung sein muss. Hier sorgt der BGH nun für Klarheit. Die Kündigung ist an den Mieter zu adressieren. Zwar geht die Erklärung des Treuhänders nach dem Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO lediglich dahin, dass die Masse für künftige Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht mehr hafte. Daraus, dass die Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO an die Stelle der Kündigung tritt, ergibt sich indes, dass die Zuständigkeit des Verwalters für die weitere Vertragsdurchführung ab diesem Zeitpunkt wieder dem Mieter zufällt, dieser also die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis zurückerhält. Für eine derartige Wirkung der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO spricht außerdem die Gesetzesbegründung. Danach dient die Regelung dem Schutz des Wohnraummieters, der seine Wohnung nicht verlieren soll, wenn der Treuhänder das Mietverhältnis nicht fortsetzen will; das Mietverhältnis soll vielmehr nach Ablauf der Kündigungsfrist mit dem Mieter fortgesetzt werden.
Kommentar:
Der BGH hat richtig entschieden. Überzeugend ist insbesondere der pragmatische Ansatz der Entscheidung: Eine Fortdauer der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Verwalters über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hinaus wäre für die Parteien des Mietvertrages umständlich und wenig praktikabel und für den Treuhänder mit einem Verwaltungsaufwand verbunden, der sich für die Masse nachteilig auswirken könnte. Denn sämtliche Erklärungen des Vermieters (Abmahnung, Kündigung, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung) müssten zunächst dem Treuhänder gegenüber erklärt und von diesem an den Mieter weitergeleitet werden. Auch ein Rechtsstreit, etwa eine Klage des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung, müsste gegen den Treuhänder geführt werden, obwohl dieser Prozess allein für die ursprünglichen Mietvertragsparteien von Interesse ist, nicht aber für den Treuhänder oder die Masse.



Beratung zum Thema:

Mietrecht: Rechtsanwalt Jörg Grützmacher

Gruetzmacher@SchultzundSeldeneck.de

Tel. (030) 885 606 0

Insolvenzrecht: Dr. Cornelius Pfisterer

Pfisterer@schultzundseldeneck.de

Tel. (030) 885 60625

 

 

 

 

Heizungsleistung: Was ist geschuldet, wenn nichts vereinbart wird?

Wird der Auftragnehmer damit beauftragt, in Werkstatt- und Lagerräume eine Heizungsanlage einzubauen, kann der Auftraggeber erwarten, dass eine Raumtemperatur erreicht wird, die bei Werkräumen den rechtlichen Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung entspric

1. Wird der Auftragnehmer damit beauftragt, in Werkstatt- und Lagerräume eine Heizungsanlage einzubauen, kann der Auftraggeber erwarten, dass eine Raumtemperatur erreicht wird, die bei Werkräumen den rechtlichen Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung entspricht. Das gilt auch dann, wenn die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben, mit der diese Raumtemperatur nicht erreicht werden kann.

2. Lässt sich die geschuldete Funktionstauglichkeit mit der vereinbarten Ausführungsart nicht erreichen und macht dies die Ausführung zusätzlicher Leistungen erforderlich, kann der Auftraggeber die hiermit verbundenen Mehraufwendungen nicht vom Auftragnehmer ersetzt verlangen, wenn sie bei richtiger Planung sowieso angefallen wären. (<span style="line-height: 11.4pt; ">KG, Urteil vom 28.03.2014  - 7 U 54/13</span><span style="line-height: 11.4pt; "></span><span style="line-height: 11.4pt; ">).</span>


Fall<span style="text-align: justify; ">: </span>Ein Heizungsbauer ersetzt in den Werkstatt- und Lagerräumen einer Autowerkstatt die alte Heizung durch eine Gasheizung. Er weist den Auftraggeber auf die Notwendigkeit einer energetischen Sanierung des Gebäudes hin. Die Heizungsanlage erreicht nicht die nach den Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung vorgeschriebenen Temperaturen. Der Auftraggeber begehrt Kostenvorschuss für die Mangelbeseitigung in Höhe von etwa EUR 30.000,00, der ihm in erster Instanz vollständig zugesprochen wird. Der Heizungsbauer legt Berufung ein.

Entscheidung<span style="text-align: justify;">: Die Berufung hat überwiegend Erfolg. Das Kammergericht geht zwar davon aus, dass ein Mangel der Heizungsanlage vorliege, weil die vorgeschriebenen Temperaturen nicht erreicht würden. Es habe auch keine eindeutige Absprache zwischen den Parteien dazu gegeben, dass diese Temperaturen nur dann erreicht werden können, wenn das Gebäude energetisch saniert wird. Hier sei regelmäßig eine ausdrückliche Erklärung des Auftraggebers erforderlich, dass ihm etwaige Risiken bezüglich der Funktionstauglichkeit des Werkes bekannt sind und er der Vertrag gleichwohl schließen möchte. Nach Prüfung der vom Auftraggeber eingereichten Leistungsbeschreibung für die Mangelbeseitigung kommt das Kammergericht allerdings zu dem Ergebnis, dass es sich in überwiegendem Umfang um Sowieso-Kosten handelt. Der Auftraggeber hätte also von Anfang an mehr aufwenden müssen, um eine Heizungsanlage zu erhalten, die auch ohne energetische Sanierung die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung einhält. </span>

<span style="font-size: 12px; ">Kommentar: Die Entscheidung ist gut vertretbar. Es gehört zur geschuldeten Leistung, ein für den vorgesehenen Verwendungszweck funktionstaugliches Werk herzustellen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn es auf die im Vertrag vorgesehene Weise nicht möglich ist. Bezüglich der Sowieso-Kosten hätte der Fall möglicherweise dann anders bewertet werden können, wenn der Auftraggeber nur pauschal eine Heizungsanlage und nicht bestimmte Leistungen aus einem Leistungsverzeichnis beauftragt hätte. </span>



 

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Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer

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Photovoltaikanlage: Kaufvertrag oder Werkvertrag?

Ein Vertrag über die Lieferung und Montage einer Photovoltaikanlage auf einem Dach ist regelmäßig ein Kaufvertrag mit Montageverpflichtung, auch fehlt es am Bauwerksbezug. Die umsatzsteuerrechtliche Behandlung als Bauleistungen führt wegen des weiter gefa

Ein Vertrag über die Lieferung und Montage einer Photovoltaikanlage auf einem Dach ist regelmäßig ein Kaufvertrag mit Montageverpflichtung. Die umsatzsteuerrechtliche Behandlung als Bauleistung führt wegen des weiter gefassten steuerrechtlichen Begriffes zu keiner anderen Einschätzung. Damit scheidet die Anwendbarkeit von § 648a BGB aus (OLG Naumburg, Urteil vom 20.02.2014 - 1 U 86/13).



Fall: Die Parteien verband ein Vertrag über die Lieferung und die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Industriegebäudes. Nachdem die Parteien in Streit geraten waren, forderte der Auftragnehmer von dem Auftraggeber eine Sicherheitsleistung nach § 648a in Höhe der noch offenen Vergütung. Nachdem der Auftraggeber dies abgelehnt hatte, kündigte der Auftragnehmer und klagte auf Zahlung von Schadensersatz. Das Landgericht gab der Klage statt, der Auftraggeber ging in die Berufung.



Hintergrund: Im Werkvertrag - wozu Bauverträge regelmäßig gehören - kann der Auftragnehmer für die vereinbarte Vergütung eine Sicherheitsleistung nach § 648a BGB fordern. Stellt der Auftraggeber die Sicherheit nicht, kann der Auftragnehmer den Vertrag kündigen und auch die nicht erbrachten Leistungen unter Abzug ersparter Aufwendungen abrechnen. 



Entscheidung: Die Berufung hat Erfolg. Abweichend von der Ansicht des Landgericht stuft das Oberlandesgericht den Vertrag nicht als Werkvertrag, sondern als Kaufvertrag mit Montageverpflichtung ein. Damit findet § 648a BGB als werkvertragliche Vorschrift keine Anwendung, weshalb der Auftragnehmer keinen Anspruch auf Sicherheit hat. Übernehme der Unternehmer die Herstellung einer Sache und liefere er das dafür notwendige Material, komme es für die rechtliche Einordnung des Vertrages entscheidend darauf an, ob die Pflicht zur Eigentumsübertragung der zu montierenden Teile oder die Herstellungspflicht im Vordergrund stehe. Es sei zu ermitteln, auf welcher der Leistungen bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Schwerpunkt liege, was von der Art des zu liefernden Gegenstandes, vom Wertverhältnis zwischen Lieferung und Montage sowie von den Besonderheiten des geschuldeten Ergebnisses abhängig sei. Das OLG berücksichtigt dabei insbesondere den Wert des verbauten Materials und den geringen Planungsaufwand. Letztlich handele es sich beim Vertrieb und bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen um ein Massengeschäft, das keine besonderen Fachkenntnisse erfordere. Der Erlass des Bundesministeriums für Finanzen vom 9. 12. 2013, wonach Werklieferungen von Photovoltaikanlagen als Auf-Dach-Anlagen Bauleistungen i.S.v. § 13b Abs. 5 Satz 2, Abs. 2 Nr. 4 UStG sind (DStR 2013, 2764) seien, belege keinen Werkvertrag. Bauleistungen würden im Umsatzsteuerrecht weit verstanden. Sie beschränkten sich nicht auf Dienstleistungen, sondern umfassten auch Lieferungen von Gegenständen, die sog. Werklieferungen i.S.v. § 3 Abs. 4 Satz 1UStG. Erfolge die Lieferung zu verarbeitender Gegenstände bauwerksbezogen, sei dies umsatzsteuerrechtlich eine Bauleistung, ohne dass dem ein Werkvertrag zugrunde liegen müsse. Es könne auch ein Liefer-(Kauf-)vertrag mit Montageverpflichtung bestehen.



Kommentar: Die Entscheidung zeigt, dass vor "Ziehen" der §648a-Karte stets zu prüfen ist, ob der Anwendungsbereich überhaupt eröffnet ist. Interessant ist insoweit, dass das OLG durchaus geprüft hat, ob die Vorschrift auch im Kaufrecht analog angewendet werde müsse. Im Ergebnis wird dies aber abgelehnt, weil der Gesetzgeber eine etwaige Lücke trotz mehrfacher Überarbeitung des § 648a BGB hätte schließen können, so dass es an einer "planwidrigen Regelungslücke" fehlt. 



Zuletzt hatte auch das OLG München wieder entschieden, dass es sich bei einem Vertrag über eine Photovoltaikanlage um einen Kaufvertrag mit Montageverpflichtung handelt. Dies ist insbesondere auch für die Gewährleistung relevant. (OLG München, Urteil vom 14.01.2014 - 28 U 883/13 Bau)



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Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer

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Blockheizkraftwerk: Keine Einsparung = Mangel?

Ein Blockheizkraftwerk ist mangelhaft, wenn es zwar - isoliert betrachtet - funktionstüchtig ist, aber nicht störungsfrei betrieben werden kann, weil wegen einer Überdimensionierung teilweise keine ausreichende Wärmeabnahme besteht. Es fehlt auch einer ve



Ein Blockheizkraftwerk ist mangelhaft, wenn es zwar - isoliert betrachtet - funktionstüchtig ist, aber nicht störungsfrei betrieben werden kann, weil wegen einer Überdimensionierung teilweise keine ausreichende Wärmeabnahme besteht. Es fehlt auch an einer vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache, wenn der Einbau des Blockheizkraftwerks nicht zu einer signifikanten Energieeinsparung führt (OLG Naumburg, Urteil vom 27.02.2014 - 2 U 28/12). 



Fall<span style="text-align: justify; ">: </span>Ein Heizungsbauer baut in ein Bestandsgebäude zur Einsparung von Energiekosten ein Blockheizkraftwerk (BHKW) ein und schließt dies an die bestehende Heizungsanlage an. Da das BHKW überdimensioniert ist, kann nicht ausreichend Wärme abgenommen werden. Ein Pufferspeicher ist nicht vorhanden. Dies führt zu ständigen Ausfällen der Anlage. Energie spart das BHKW auch nicht ein. Der Auftraggeber tritt deshalb vom Vertrag zurück. Der Eigentümer des Gebäudes tritt deshalb vom Vertrag zurück. Der Heizungsbauer klagt seine Vergütung ein und hat damit in erster Instanz zunächst Erfolg. Der Eigentümer legt Berufung ein.

Entscheidung: Die Berufung hat Erfolg. Auch hier liegt nach Ansicht des OLG ein Kaufvertrag mit Montageverpflichtung vor. Bei dem gelieferten Blockheizkraftwerk handele es sich um ein serienmäßig und typmäßig bezeichnetes Produkt, gegenüber dessen Preis die Montagekosten nur von untergeordnetem Gewicht seien. Es sei deshalb Kaufrecht anzuwenden. Das BHKW sei mangelhaft, weil es nicht die vereinbarte Beschaffenheit habe.  Zur vereinbarten Beschaffenheit gehörten alle Eigenschaften des Werkes, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollten. Der vertraglich geschuldete Erfolg bestimme sich nicht allein nach der zu seiner Erreichung vereinbarten Leistung oder Ausführungsart, sondern auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen solle. Eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit sei dann anzunehmen, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck der Herstellung eines Werkes nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt. Diese Grundsätze gelten nach Auffassung des OLG ebenso auch für die Sachmängelhaftung im Kaufrecht, insbesondere wenn der Kaufvertrag - wie im vorliegenden Fall - eine Montageverpflichtung, also ein werkvertragliches Element, mit umfasst.

Zudem spare das BHKW keine Energie ein, eine Beschaffenheit der Anlage, die das OLG nach der Würdigung von Zeugenaussagen als konkludent vereinbart annimmt.

Kommentar: Wie die zuvor besprochene Entscheidung zeigt, kann die Unterscheidung zwischen Kaufrecht und Werkvertragsrecht durchaus entscheidend sein. Hier hätte das OLG den funktionalen Mangelbegriff des Werkvertragsrechts aber nicht auf das Kaufrecht übertragen müssen. Da das BHKW von seiner Dimension nicht auf die vorhandene Heizungsanlage passt, liegt schon darin ein Mangel im Sinne des § 434 BGB. Das OLG hätte sich auch auf die fehlende Energieeinsparung stützen können. Der Nachweis einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung aufgrund von Zeugenaussagen ist allerdings stets heikel. Es ist also beiden Parteien sehr zu empfehlen, bestimmte Anforderungen an eine Kaufsache oder ein Werk eindeutig schriftlich festzulegen.

Beratung zum Thema:

Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer

Pfisterer@schultzundseldeneck.de

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WEG: Haftet ein Sondereigentümer dem Wasserversorger persönlich?

Der BGH stellt erneut klar, dass der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer sich nicht nur selbst für Angelegenheiten des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichten kann, sondern die einzelnen Sondereigentümer für derartig begründete Verpflichtun

Der BGH stellt erneut klar,  dass der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer sich nicht nur selbst für Angelegenheiten des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichten kann, sondern die einzelnen Sondereigentümer für derartig begründete Verpflichtungen auch nicht neben dem Verband gesamtschuldnerisch haften (BGH, Urteil 20.01.2010 – VIII ZR 329/089).
Fall:
Die Berliner Wasserbetriebe hatten ein in Berlin gelegenes Grundstück mit Frischwasser versorgt und das auf dem Grundstück anfallende Abwasser vom Grundstück entsorgt. Aus den von den Wasserbetrieben formulierten Vertragsbedingungen gingen nicht die einzelnen Sondereigentümer, sondern vielmehr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertragspartner hervor. Der Verwalter leistete auch aus dem Gemeinschaftsvermögen die turnusmäßig anfallenden Abschlagszahlungen. Nach erfolgter Abrechnung über die Vorauszahlungen ergab sich zugunsten der Wasserbetriebe ein Saldo von 3.600,- €. Diesen Betrag verlangten die Wasserbetriebe im gerichtlichen Verfahren von den Sondereigentümern als Gesamtschuldner. Das Amtsgericht hatte die Klage gegen die Wohnungseigentümer noch abgewiesen, wogegen das Landgericht Berlin der Klage stattgab. Der BGH musste helfen und entschied zu Gunsten der einzelnen Wohnungseigentümer.
Entscheidung:
Der BGH hat nochmals klargestellt, dass der Verband der Wohnungseigentümer nicht nur selbst in Bezug auf Angelegenheiten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, mit Versorgern und Dienstleistern kontrahieren kann, sondern darüber hinaus die einzelnen Wohnungseigentümer nicht neben dem Verband oder gar statt des Verbandes als Gesamtschuldner haften. Aus den von den Wasserbetrieben gestellten Vertragsbedingungen ergab sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass nicht der einzelne Sondereigentümer, sondern vielmehr allein der Verband der Wohnungseigentümer Vertragspartner geworden war. Folglich haftet auch nur dieser aufgrund der seit dem 01.07.2007 in § 10 Abs. 6 WEG normierten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft.  Für eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer besteht deswegen keine Veranlassung, jedenfalls dann nicht, wenn die einzelnen Wohnungseigentümer sich nicht zugleich neben dem Verband gesamtschuldnerisch im Vertrag verpflichtet haben.
Kommentar:
Es verwundert, dass der BGH mit dieser Entscheidung nochmals klarstellen musste, dass der Verband der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband am Rechtsverkehr mit eigenen Rechten und Pflichten teilnehmen kann, dieser sich also wirksam vertraglich binden und verpflichten kann. Spätestens nach der Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2005 war ein bis dahin geführter Meinungsstreit über die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft beendet. Folgerichtig nahm der Gesetzgeber diesen Steilpass des BGH auf und verlieh dieser Auffassung Gesetzeskraft, indem mit Wirkung ab dem 01.07.2007 durch § 10 Abs. 6 WEG normiert wurde, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband selbst Rechte und Pflichten gegenüber Dritten begründen bzw. eingehen kann.  

Beratung zum Thema:

Rechtsanwalt Jörg Grützmacher

<span style="font-size: 12px; ">Gruetzmacher@schultzundseldeneck.de</span>

Tel. (030) 885 60 6-60

 

 

 

 

WEG: Haftet der Verband für Heizkosten eines insolventen Wohnungseigentümers?

Der teilrechtsfähige Verband haftet Dritten gegenüber auch dann, wenn die schuldbegründende Leistung nicht auf einem Verbrauchsverhalten des Verbands, sondern vielmehr allein des mittlerweile insolventen Sondereigentümers beruht. Das OLG Koblenz macht Au

Der teilrechtsfähige Verband haftet Dritten gegenüber auch dann, wenn die schuldbegründende Leistung nicht auf einem Verbrauchsverhalten des Verbands, sondern vielmehr allein des mittlerweile insolventen Sondereigentümers beruht.  Auch ohne schriftliche Vereinbarung  kann eine Vereinbarung zwischen Verband und einem Dritten zustande kommen, wobei für die Annahme des Vertragsschlusses mit dem Verband und dem Dritten entscheidend darauf abzustellen ist, ob die Leistung des Dritten für das Gemeinschaftseigentum erfolgt.
Fall: Drei nebeneinander liegende Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen lediglich über eine gemeinsame Heizanlage, die auf dem Grundstück der einen Eigentümergemeinschaft liegt. Zur dauerhaften Sicherstellung der Versorgung mit Wärme der anderen beiden Gemeinschaften durch die mit der Heizanlage ausgestattete Eigentümergemeinschaft wurden in den Wohnungsgrundbüchern Reallasten zugunsten der beiden anderen Wohnungseigentümergemeinschaften eingetragen. Seit 1995 wurde durch ein Abrechnungsunternehmen in allen Wohnungen verbrauchsabhängig entsprechend den Vorschriften Heizkostenverordnung abgerechnet. Die Abrechnungsergebnisse wurden der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft übermittelt, in deren Keller sich die gemeinsam genutzte Heizanlage befand. Daraus ermittelte die Verwalterin die für die beiden anderen Gemeinschaften angefallenen Kosten und stellte diese den Verwaltungen derselben in Rechnung. Ein Sondereigentümer der anderen Wohnungseigentümergemeinschaft, dem 14 von insgesamt 18 Wohnungen gehörten, fiel in die Insolvenz und entrichtete folglich an seine Verwaltung nicht mehr den Anteil der geschuldeten Wärmeversorgungskosten. Die betroffene Wohnungseigentümergemeinschaft geriet dadurch in erhebliche Zahlungsschwierigkeiten und konnte deshalb nicht mehr die ihr von der die Heizanlage betreibenden Eigentümergemeinschaft in Rechnung gestellten Kosten begleichen. Dennoch wurde die Gemeinschaft weiterhin mit Wärme aus der Heizanlage versorgt. Nach Versteigerung der 14 Wohnungen des insolventen Eigentümers verlangte die die Heizanlage betreibende Eigentümergemeinschaft Erstattung der alten Heizkosten von den mittlerweile eingetragenen neuen Eigentümern. Diese wollten nicht zahlen, weil sie der Auffassung waren, dass sie nicht für Schulden haften, die allein auf dem Verbrauchsverhalten eines ehemaligen, mittlerweile insolventen, Eigentümers beruhen.
Entscheidung: Falsch gedacht! Das OLG Koblenz stellte in seiner Entscheidung zunächst auf die Teilrechtsfähigkeit der am Streit beteiligten Gemeinschaften ab und verwies insoweit auf den klaren Gesetzeswortlaut des § 10 Abs. 6 WEG. Aufgrund der zugunsten der auf Zahlung in Anspruch genommenen Eigentümergemeinschaft bestehenden Reallasten habe diese einen Anspruch auf Wärmelieferung gegenüber der mit der Heizanlage ausgestatteten Eigentümergemeinschaft. Tatsächlich wurde auch über mehr als ein Jahrzehnt Wärme geliefert, anschließend abgerechnet und bezahlt. Daraus folge bereits, dass die teilrechtsfähigen Verbände eine zumindest stillschweigende Vereinbarung über die Belieferung mit Wärme zum einen und die Bezahlung der Wärme durch die andere Gemeinschaft zum anderen geschlossen hätten. Die Zahlungspflicht folge allein aus dieser Vereinbarung; unerheblich für diese bestehende Zahlungspflicht sei, dass die Wärme tatsächlich zu fast 80 % von nur einen ehemaligen Sondereigentümer verbraucht worden sei. Im Übrigen bediente das OLG sich zur Begründung der Zahlungspflicht durch die Gemeinschaft eines weiteren Arguments. Es führte aus, dass die Heizanlage im Gemeinschaftseigentum stehe und es sich deswegen sowohl hinsichtlich des Erfüllungsanspruchs auf Lieferung von Wärme aber auch des Anspruchs auf Zahlung gelieferter Wärme nicht um eine Angelegenheit des Sondereigentümers handele, sondern zwingend um eine Angelegenheit des Verbands.  Das OLG Koblenz gab daher der Klage auf Zahlung offenstehender Heizkosten zweitinstanzlich statt.         
Kommentar: Die Entscheidung ist nicht nur vom Ergebnis her richtig, sondern auch rechtlich zutreffend begründet. Wenn es um gemeinschaftsbezogene Leistungen geht, kommen diese zwar auch dem einzelnen Eigentümer im Zweifel zu Gute. Rechtlich handelt es sich aber nicht zuletzt wegen des Leistungsinhalts um eine Leistung an die Gemeinschaft. Die Versorgung mit Wärme kommt allen zugute. Genau für solche Fälle hat der Gesetzgeber in Folge der Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2005 die Erforderlichkeit der Teilrechtsfähigkeit gesetzlich festgeschrieben. Im Verhältnis der beiden Gemeinschaften handelt es sich um einen einheitlichen Austausch von Leistungen, nämlich Wärme gegen Geld und nicht um eine Vielzahl von Verträgen der einzelnen Wohnungseigentümer über die Lieferung von Wärme.

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Verbraucherrechterichtlinie: Umsetzung ab 13.06.2014

Neue Rechte für Verbraucherinnen und Verbraucher beim Erwerb von Waren und Dienstleistungen, insbesondere außerhalb von Geschäftsräumen und im Fernabsatz.

<span style="color: rgb(51, 51, 51); ">Neue Rechte für Verbraucherinnen und Verbraucher beim Erwerb von Waren und Dienstleistungen, insbesondere außerhalb von Geschäftsräumen und im Fernabsatz.</span>

Am 13. Juni 2014 tritt das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013 (Bundesgesetzblatt 2013 Teil I, Seite 3642 ff.) in Kraft. Das Gesetz enthält wesentliche Neuerungen bei Verträgen, die ein Verbraucher mit einem Unternehmer schließt. Insbesondere werden die Vorschriften für außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge (bislang Haustürgeschäfte) und für im Fernabsatz geschlossene Verträge grundlegend neu gefasst. Darüber hinaus werden erstmals allgemeine Regelungen bzw. Grenzen für die Vereinbarung von Entgelten eingeführt, die unabhängig von der Vertriebsform für alle Verbraucherverträge gelten. Im Bereich der Gewährleistungsrechte der  Verbraucher ändert sich die Rechtslage durch das oben genannte Gesetz nicht.

Quelle: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz

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