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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 33 | Oktober 2014
Sehr geehrte Damen und Herren,

der Rechtsausschuss des Bundestags berät derzeit das Mietrechtsnovellierungsgesetz. Wir werden Sie hierzu auf dem Laufenden halten. Zunächst gilt es aber, sich mit neuer Rechtsprechung zur geltenden Gesetzeslage vertraut zu machen. Unter welchen Voraussetzungen darf der Vermieter in die Wohnung? Besteht ein Sanierungsanspruch innerhalb der WEG? Wie kann Werklohn ohne Abnahme geltend gemacht werden? Wann ist Insolvenz ein Kündigungsgrund? Dies und mehr in den nachfolgenden Beiträgen; gerne stehen Ihnen die Autoren für weitere Fragen zur Verfügung.

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Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

BGH: Kein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters

Der BGH hat mit Urteil vom 04.06.2014 klargestellt, dass dem Vermieter kein generelles Besichtigungsrecht in Bezug auf die Wohnung des Mieters zusteht. Dem Vermieter steht auch unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Besichtigung kein periodisches Besichtig

Der BGH hat mit Urteil vom 04.06.2014 klargestellt, dass dem Vermieter kein generelles Besichtigungsrecht in Bezug auf die Wohnung des Mieters zusteht. Dem Vermieter steht auch unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Besichtigung kein periodisches Besichtigungsrecht zu. Der Vermieter muss dem Mieter vielmehr einen besonderen Anlass nennen, der die Besichtigung dringend erforderlich macht. Nur wenn ein konkreter sachlicher Grund für die Besichtigung gegeben ist, darf der Vermieter die Räumlichkeiten des Mieters besichtigen. Klauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter ein nicht anlassbezogenes Besichtigungsrecht gewähren, sind unwirksam (Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13).

Fall: Im August  2012 suchte die Vermieterin vereinbarungsgemäß die Wohnung des Mieters auf, um die neu im Haus installierten Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Die Vermieterin nutzte die Gelegenheit und versuchte, anlässlich dieser vereinbarten Begehung auch die anderen, nicht mit einem Rauchmelder ausgestatteten Räume gegen den Willen des Mieters im Haus zu besichtigen. Sie öffnete Türen zu Räumen, in denen unstreitig keine neuen Rauchmelder installiert waren. Der Mieter verbat sich dieses Verhalten und forderte die Vermieterin auf, das Haus zu verlassen. Diese Aufforderung beeindruckte die Vermieterin offensichtlich nicht, denn sie ging nach dieser Aufforderung dazu über, Fenster im Flur zu öffnen, nachdem sie zunächst auf dem Fensterbrett abgestellte Gegenstände entfernt hatte. Der Mieter umklammerte daraufhin die offensichtlich körperlich unterlegene Vermieterin, trug diese zum Hausausgang, ließ sie dort stehen und schloss die Hauseingangstür. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis deshalb und klagte auf Räumung. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab ihr statt.

Entscheidung: Beim BGH hatte der Mieter Erfolg. Ein wichtiger Grund zur Kündigung liege nicht vor. Unabhängig davon, ob das Heraustragen der Vermieterin eine eindeutige Überschreitung des Notwehrrechts darstelle und deshalb eine die fristlose Kündigung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung vorliege, müsse das eigene pflichtwidrige Verhalten der Vermieterin berücksichtigt werden, welches erst das Verhalten des Mieters provoziert hätte. Der BGH wertete es als vertragliche Pflichtverletzung der Vermieterin, dass sie entgegen der zuvor mit dem Mieter getroffenen Vereinbarung, die mit einem neuen Rauchmelder ausgestatteten Räumlichkeiten zu besichtigen, versuchte, sich auch Zutritt zu anderen Räumen im Haus zu verschaffen. Ein Recht zur Besichtigung der anderen Räume hatte sie nicht gehabt. Es gebe kein ungeschriebenes Recht zur Besichtigung der Wohnung. Die Berufung der Vermieterin auf die im Mietvertrag enthaltene Klausel, dass diese berechtigt gewesen sei, „das vermietete Haus nach vorheriger Ankündigung zur Überprüfung des Wohnungszustandes zu besichtigen“, half ihr auch nicht, ihr Verhalten im Nachhinein als rechtmäßig erscheinen zu lassen. Denn der BGH sieht in dieser Klausel ein „ anlassloses Betretungsrecht“ der Vermieterin gesehen, das den Mieter unangemessen benachteilige, weshalb die Klausel gemäß § 307 BGB unwirksam sei.

 

Kommentar: Kurz, klar und vor allem überzeugend stellt der BGH fest, dass eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteilige, weil durch die Gewährung eines anlasslosen Besichtigungsrechts des Vermieters in unzulässiger Weise in den mit Verfassungsrang ausgestatteten Schutz der Wohnung (Art.13 GG) eingegriffen werde. Dabei wird durch den BGH aber gleichzeitig klargestellt, dass der Vermieter selbstverständlich wie bisher berechtigt ist, die Wohnung des Mieters zu betreten. Dies soll aber eben wegen des hohen Schutzgutes Wohnung nicht anlasslos nach Ablauf eines gewissen Zeitabstandes geschehen dürfen, sondern nur, wenn der Vermieter dem Mieter einen konkreten sachlichen Grund für sein Besichtigungsbegehren mitteilt, er diesen Wunsch mit einem gewissen zeitlichen Vorlauf äußert, und vor allem der konkrete Anlass die Besichtigung dringend erfordert. Welcher Maßstab für den konkreten Anlass angenommen wird, ist wohl einer allgemeinen Betrachtung nicht zugänglich. Man wird aber auch unter Berücksichtigung von Art. 14 GG dem Vermieter ein Besichtigungsrecht jedenfalls dann immer zugestehen müssen, wenn es um das Bestehen von Mängeln und deren Beurteilung geht. Dies wird gleichermaßen für die Fälle der Besichtigung der Wohnung zumindest bei Neuerwerb gelten, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen plant und sich über den derzeit bestehenden Ausstattungsstandard einen Überblick verschaffen möchte. Dieser im Einzelfall anzusetzende Maßstab korrespondiert auch mit der vom BGH aus § 242 BGB abgeleiteten mietvertraglichen Nebenpflicht des Mieters, auf die berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters Rücksicht zu nehmen. Dieser Pflicht genügt der Mieter eben dann, wenn er dem Vermieter den Zutritt nach rechtzeitiger Vorankündigung und Bestehen eines sachlichen Grundes, der den Zutritt erforderlich macht, gewährt.

Beratung zum Thema: <span style="text-align: justify;">Rechtsanwalt Jörg Grützmacher</span>

Gruetzmacher@SchultzundSeldeneck.de

Tel. (030) 885 606 0

 

 

 

 

BGH zu Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berüc

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen (Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14).



In dem zugrunde liegenden Verfahren bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Kellerräume nachträglich aus. Sie bilden seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.



Das Amtsgericht hat die Beklagten – dem Antrag der Klägerin entsprechend – verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz künftiger Schäden der Klägerin festgestellt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen; es war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die "Opfergrenze" der betagten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien. Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat das Urteil aufgehoben.



Er hat entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier - die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommt.



Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der V. Zivilsenat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entschieden hat er aber, dass eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.



Quelle: Pressemitteilung des BGH

 

 

 

Arglist: Enthaftung bei Beauftragung einer Fachfirma?

Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekan

Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (OLG Koblenz, Urteil vom 16.09.2014 - 3 U 438/14).

Sachverhalt: Die Kläger klagen auf Schadensersatz wegen behaupteter Mängel eines unter Ausschluss sämtlicher Ansprüche und Rechte bei Sachmängeln verkauften Wohngebäudes. Die Beklagten hatten das 1982 errichtete Gebäude Mitte der 90er Jahre erworben und renovieren lassen, wobei insbesondere Schadstellen der vorhandenen Holzkonstruktion mit Spachtelmasse behandelt worden waren. Das Haus wurde den Klägern 2007 übergeben. 2010 bemerkten die Beklagten im Zuge von Arbeiten an der Außenfassade starke Zersetzungserscheinungen der Holzteile der Fassade, die sie auf eine nicht fachgerechte Renovierung der Beklagten zurückführen, was von diesen arglistig verschwiegen worden sei.

Entscheidung: Die Klage hat keinen Erfolg. Das OLG nimmt kein arglistiges Verschweigen an. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setze voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasse damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss. Die klagenden Käufer hätten nicht den Nachweis erbracht, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis von der Schadhaftigkeit der betroffenen Holzkonstruktion hatten oder diese zumindest für möglich hielten und billigend in Kauf genommen haben, dass eine solche Möglichkeit besteht und die Kläger hiervon nicht in Kenntnis setzten. Die Umstände der bereits einige Jahre vor der Veräußerung erfolgten Sanierung und Renovierung des Anwesens mit einem Kostenaufwand von rund EUR 26.000,00 sprächen eindeutig dafür, dass die Beklagten die Arbeiten nicht mit der Maßgabe beauftragt hätten, die schadhaften Stellen an der Holzkonstruktion und Balkon bewusst fachwidrig zu reparieren oder etwaige Mängel zu kaschieren, sondern eine ordnungsgemäße, etwaige schadhafte Stellen behebende Sanierung wünschten und auch davon ausgehen durften, dass diese von den Handwerkern durchgeführt wurde.

Kommentar: Die Entscheidung dürfte im Ergebnis richtig sein. Insbesondere enthielt das Verkaufsexposé sogar einen Hinweis auf bis 2003 durchgeführte Renovierungsarbeiten. Zudem erfolgten die Arbeiten fünf Jahre vor Verkauf und waren durch eine Fachfirma durchgeführt worden, auf deren ordnungsgemäßes Arbeiten man sich grundsätzlich verlassen darf. Es bleibt deshalb auch hier dabei: Die Anforderung an eine Haftung für arglistiges Verschweigen sind hoch und müssen im Prozess vollumfänglich dargelegt und bewiesen werden. Hier sind die Prozessaussichten sorgfältig gegen die Kostenrisiken abzuwägen. 

Beratung zum Thema:

Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer

Pfisterer@schultzundseldeneck.de

Tel. (030) 885 606-25

 

 

 

Klassiker: Keine Fälligkeit ohne Abnahme

Die Fälligkeit der Werklohns setzt die Abnahme oder die Abnahmefähigkeit des Werks voraus. Die Abnahme ist entbehrlich, wenn der Auftraggeber die Abnahme ernsthaft und endgültig verweigert, Minderung oder Schadensersatz verlangt, oder eine Ersatzvornahme



Die Fälligkeit des Werklohns setzt die Abnahme oder die Abnahmefähigkeit des Werks voraus. Die Abnahme ist entbehrlich, wenn der Auftraggeber die Abnahme ernsthaft und endgültig verweigert, Minderung oder Schadensersatz verlangt, oder eine Ersatzvornahme durchgeführt hat. Liegen wesentliche Mängel vor, fehlt es an der Abnahmefähigkeit. Fehlt es an der Abnahme und der Abnahmefähigkeit, ist die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen (OLG Frankfurt, Urteil vom 29.09.2014 - 1 U 283/12).



 

Sachverhalt: Der Auftragnehmer begehrt von der Beklagten, einer Architektin, Restwerklohn für erbrachte Rohbauarbeiten an deren privatem Neubauvorhaben. Die Beklagte hat den Bauvertrag außerordentlich gekündigt, nachdem sie zunächst ein Baustellenverbot ausgesprochen hatte. Gegen die Zahlungsklage wendet die Beklagte Mängel ein. Eine Abnahme hat nicht stattgefunden. Ein durch das Gericht beauftragter Sachverständiger stellt Mängel fest. In erster Instanz wird die Beklagte zur Zahlung Zug-um-Zug gegen Beseitigung der Mängel verurteilt. 



Entscheidung: In der Berufung scheitert der Auftragnehmer. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. Zahlung kann der Auftragnehmer nicht verlangen, weil die Werklohnforderung für die erbrachten Teilleistungen mangels Abnahme und Abnahmefähigkeit nicht fällig ist. Das OLG bewertet die Mängel als nicht unerheblich. Für eine Entbehrlichkeit der Abnahme oder der Abnahmereife hatte der Auftragnehmer nichts vorgetragen. Dies kommt dann in Betracht<span style="font-family: Arial, sans-serif; font-size: 15.1999998092651px; line-height: 19px; ">,</span> wenn der Besteller keine Nacherfüllung mehr verlangt, sondern mindert oder Schadensersatz geltend macht, ebenso, wenn er die Abnahme ernsthaft und endgültig verweigert oder eine Ersatzvornahme erfolgreich durchgeführt hat. Auch die Berufung auf § 321 BGB - die Unsicherheitseinrede - hilft dem Auftragnehmer hier nicht, da er selbst aktiv Werklohn geltend macht.



Kommentar: Die Entscheidung zeigt lehrbuchartig auf, wann eine Abnahme entbehrlich sein kann. Dann - und nur dann - kann ein Anspruch auf Zahlung der an sich nicht fälligen Schlussrechnung auch ohne Abnahme bzw. abnahmereife Leistung Erfolg haben. Wichtig ist daneben der Hinweis, dass eine Vielzahl für sich genommen kleiner Mängel ebenfalls eine wesentliche Mangelhaftigkeit begründen kann, die den Auftraggeber zur Abnahmeverweigerung berechtigt. 



<span style="font-family: Arial, sans-serif; font-size: 15.1999998092651px; line-height: 19px; "></span>



Beratung zum Thema:



Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer

Pfisterer@schultzundseldeneck.de

Tel. (030) 885 606-25

 

 

 

VOB/B-Vertrag: Sonderkündigungsrecht bei Insolvenz?

Der Auftraggeber ist berechtigt, den Bauvertrag wegen Beantragung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Auftragnehmers aus wichtigem Grund nach § 8 Nr. 2 Abs. 1 VOB/B 2000 zu kündigen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.08.2014 - 5 U 139/

Der Auftraggeber ist berechtigt, den Bauvertrag wegen Beantragung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Auftragnehmers aus wichtigem Grund nach § 8 Nr. 2 Abs. 1 VOB/B 2000 zu kündigen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.08.2014 - 5 U 139/13).

Sachverhalt: Nach Beauftragung und teilweiser Errichtung einer Büroimmobilie gerät der Auftragnehmer in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Die VOB/B in der Fassung von 2000 ist vereinbart. Der Auftragnehmer stellt Insolvenzantrag, woraufhin der Auftraggeber den Vertrag nach § 8 Nr. 2 VOB/B kündigt und Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend macht.

Entscheidung: Das OLG Düsseldorf erachtet die Kündigung für wirksam. Im Unterschied zu einer freien Kündigung des Auftraggebers kann der Auftragnehmer bzw. der Insolvenzverwalter deshalb keine Vergütung für nicht erbrachte Leistungen geltend machen.

Hintergrund: Bei Vereinbarung der VOB/B gibt § 8 Abs. 2 VOB/B dem Auftraggeber ein besonderes Kündigungsrecht unter anderem für den Fall, dass ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Auftragnehmers gestellt wird. Die insolvenzrechtliche Wirksamkeit dieser Regelung wird allerdings angezweifelt. Es ist sehr umstritten, ob und inwieweit Lösungsklauseln überhaupt wirksam vereinbart werden können. Zuletzt hatte der BGH mit Urteil vom 15.11.2012 eine an den Insolvenzantrag des Kunden geknüpfte Lösungsklausel in einem Stromlieferungsvertrag für unwirksam erachtet, weil sie im Voraus das Wahlrecht des Insolvenzverwalters nach § 103 InsO ausschließe. Das LG Wiesbaden geht davon aus, § 8 Abs. 2 Nr. 1, 2. Alt. VOB/B verstoße nicht gegen § 119 InsO, weil die Besonderheiten des Bauvertrages eine abweichende Beurteilung notwendig machten (LG Wiesbaden, Urteil vom 07.02.2014 – 1 O 139/13).

Kommentar: Die Entscheidung ist richtig. Wie das OLG Düsseldorf gehen - nach der Entscheidung des BGH - sowohl das OLG Celle als auch das OLG Koblenz davon aus, dass § 8 Abs. 2 VOB/B nicht gegen § 119 InsO verstoße. Das OLG Celle bezieht sich dabei ausdrücklich auf das Urteil des BGH vom 15.11.2012. Die Rechtsprechung des BGH zum Stromlieferungsvertrag sei wegen der Besonderheiten des Werkvertrags nicht auf das Baurecht zu übertragen.

Davon zu unterscheiden ist noch die Frage, ob § 8 Abs. 2 VOB/B dann als AGB gemäß § 307 BGB unwirksam sein kann, wenn die Regelung durch den Auftraggeber gestellt wird, weil auch ein Fremdantrag das Kündigungsrecht begründet.

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Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer

<span style="font-size: 12px; ">Pfisterer@schultzundseldeneck.de</span>

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