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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 35 | Januar 2015
Sehr geehrte Damen und Herren,

das Jahr begann mit einer handfesten Überraschung: Der Berliner Senat hat auf seiner Klausurtagung am 08.01.2015 beschlossen, ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen zu schaffen. Das Verbot soll in den sozialen Erhaltungsgebieten, den "Milieuschutzgebieten", gelten. Künftig soll für Wohnungen in diesen Stadtvierteln geprüft werden, ob eine Umwandlung genehmigt werden kann. Geplant ist nach Angaben der Senatsverwaltung, die Umwandlungsverordnung Anfang März zu verabschieden. Gleich unser erster Beitrag befasst sich deshalb ausführlich mit den rechtlichen Folgen und Möglichkeiten. Für März wird auch die Verkündung der "Mietpreisbremse" erwartet. Hierzu werden wir wieder ein Seminar für Mandanten und Interessierte anbieten. 

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Umwandlungsverbot: Was muss man jetzt wissen?

Der Berliner Senat hat beschlossen, durch Rechtsverordnung mit Geltungsdauer von (zunächst) höchstens 5 Jahren für Grundstücke in Gebieten einer Verordnung nach § 172 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungs- oder Teileige

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Der Berliner Senat hat beschlossen, durch Rechtsverordnung mit Geltungsdauer von (zunächst) höchstens 5 Jahren für Grundstücke in Gebieten einer Verordnung nach § 172 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung der zuständigen Behörde erfolgen darf.

Hiervon erfasst sind alle Aufteilungsvorgänge, die bis zum Erlass der Verordnung noch nicht im Grundbuch vollzogen sind. Die Beurkundung der Teilungserklärung und die Antragstellung beim Grundbuchamt sind also nicht ausreichend, um einer Genehmigungspflicht zu entgehen.

Dies gilt nicht für Neubauten. Dort ist eine Aufteilung nach wie vor genehmigungsfrei.

Nach Erlass der Verordnung ist die Genehmigung nach § 172 Abs. (4) Ziffer 2 - 6 BauGB jedenfalls dann zu erteilen, wenn:

Ziffer 2.                 

das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,

Ziffer 3.

das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,

Ziffer 4.                 

ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,

Ziffer 5.                 

das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder

Ziffer 6.                  sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB verkürzt sich um sieben Jahre. Die Frist nach § 577a Abs. 1 BGB entfällt.

Wichtig für Investoren sind  Möglichkeiten nach Ziffer 4. und 6.:

Ziffer 4.:

Voraussetzung für den Genehmigungsanspruch aus Ziffer 4. ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrages, i.d.R. eines Kaufvertrages vor Inkrafttreten der Verordnung. Hierbei kann es sich auch nur um die Eintragung einer Vormerkung auf dem Grundstücksgrundbuchblatt handeln, die den schuldrechtlichen Anspruch gegen den Eigentümer auf Bildung von Wohnungseigentum durch Teilung (§ 8 WEG) und Verschaffung einer Eigentumswohnung bereits vor Begründung von Wohnungs- bzw. Teileigentum und Anlegung der Wohnungsgrundbücher sichert.

Spannend und nicht abschließend geklärt ist in diesem Zusammenhang die Frage, ob bei gewünschter Aufteilung z.B. in 30 Wohnungs- und Teileigentume der Verkauf einer Wohnung/ eines Teileigentums und entsprechender Eintragung einer Vormerkung ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Aufteilung des gesamten Hauses in 30 Wohnungs- und Teileigentume besteht oder aber nur zur Aufteilung in zwei Einheiten besteht, nämlich in die vormerkungsgesicherte Wohnung/ Teileigentum und in den Rest des Hauses. Wir gehen derzeit nach dem Wortlaut von Ziffer 4. davon aus, dass der Anspruch auf Erteilung der Genehmigung sich tatsächlich nur auf die konkrete, vormerkungsgesicherte Einheit bezieht.

Alternativ hierzu könnten auch 30 Vormerkungen zugunsten eines Dritten jeweils zu einem kleinen Bruchteil eingetragen werden, die jeweils die Bildung des Sondereigentums und Verschaffung des Eigentums an einer anderen Wohnung/ Teileigentum sichern. Damit würden 30 vormerkungsgesicherte Ansprüche vorliegen, die nur durch vollständige Begründung von Wohnungs- und Teileigentum erfüllt werden könnten. Ob hierin möglicherweise eine Umgehung des Genehmigungsvorbehaltes gesehen werden könnte, kann gegenwärtig nicht beurteilt werden.

Ziffer 6.:

Voraussetzung für den Genehmigungsanspruch aus Ziffer 6. ist die Abgabe einer Verpflichtungserklärung des Eigentümers, innerhalb von sieben Jahren ab Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch, Wohnungen / Teileigentume nur an Mieter zu veräußern.

Diese Verpflichtung kann dadurch gesichert werden, dass die Behörde bei Erteilung der Genehmigung zur Umwandlung auch den Abschluss von Kaufverträgen von einer Genehmigung abhängig macht; diese Veräußerungsbeschränkung kann im Grundbuch eingetragen werden. Im Rahmen dieser Genehmigungserteilung wird also die Behörde prüfen, ob aus deren Sicht tatsächlich eine Vermietung im Sinne der Verpflichtung vorliegt.

Sicher ist, dass sich diese Verpflichtung auch auf diejenigen Wohnungen erstreckt, die zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung leer stehen (s. BVerwG, Beschluss vom 30. Juni 2004, AZ 4 C 1/03).

In der genannten Entscheidung wurde ebenfalls ausgeführt, dass von einer Vermietung im Sinne des § 172 Abs. 4 Nr. 6 BauGB dann nicht auszugehen ist, wenn diese von Anfang an mit der Absicht vorgenommen wurde, die Wohnung käuflich zu erwerben. Allerdings kann auch derjenige Mieter sein, der nach Erteilung der Umwandlungsgenehmigung in die Wohnung eingezogen ist. Als Anzeichen für eine „ordentliche“ Vermietung nennt das Gericht den Abschluss eines Mietvertrages, ordnungsgemäße Meldung bei der Meldebehörde und reale Zahlung der Miete. Ausführungen, ob es auf die Länge des Mietverhältnisses ankommt, sind nicht zu finden.

Eine Alternative zur Umwandlung in Wohnungseigentum könnte auch folgendes Modell sein:

Der Alleineigentümer eines Grundstücks veräußert anstelle von Wohnungs-/ Teileigentum nur Bruchteilseigentum, so dass im Ergebnis eine große Eigentümergemeinschaft entsteht.

Gleichzeitig wird eine Miteigentümervereinbarung gemäß § 1010 BGB geschlossen (zu vergleichen mit einer Gemeinschaftsordnung im WEG), in der die Rechtsbeziehungen der Eigentümer zueinander geregelt werden, also auch die Nutzungszuweisung für einzelne Wohnungen/ Räume auf die einzelnen Erwerber erfolgt. Diese Miteigentümervereinbarung, die auch den Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft beinhalten müsste, wird in das Grundbuch eingetragen und gilt damit für und gegen jeden Rechtsnachfolger.

Auch könnte bei diesem Modell jeder Erwerber – so erforderlich – ein Finanzierungsgrundpfandrecht nur an seinem Miteigentumsanteil bestellen; ein Finanzierungsproblem, verursacht durch Rangproblematiken der Käufer gäbe es hier also auch nicht.

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Beratung zum Thema:



Rechtsanwältin und Notarin Marina Gregor



Marina.Gregor@SchultzundSeldeneck.de



Telefon: 030 8856060



Rechtsanwalt Axel Dyroff



Dyroff@Schultzundseldeneck.de



Telefon 030 885 60613



"Luxuswohnung": Anforderungen an Stellplatz

1. Wird eine Wohnung von einem Bauträger als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten, darf der Erwerber erwarten, dass auf dem zur Wohnung gehörenden Parkplatz ein Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse mit üblichem Aufwand abgestell

Wird eine Wohnung von einem Bauträger als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten, darf der Erwerber erwarten, dass auf dem zur Wohnung gehörenden Parkplatz ein Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse mit üblichem Aufwand abgestellt werden kann. Ist ein Einparken nur rückwärts und nach mehrmaligem Rangieren möglich, liegt ein Mangel vor. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger baurechtlich keinen größeren Stellplatz errichten durfte (OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.02.2014 - 3 U 110/13; BGH, Beschluss vom 16.10.2014 - VII ZR 61/14, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Fall: Die Erwerber einer Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz mindern den Kaufpreis (EUR 870.000,00!), weil das Einparken auf dem erworbenen Garagenplatz mit größeren PKWs wie dem von ihnen benutzten nur mit äußerst aufmerksamer Fahrweise, rückwärts und nach mehrmaligem Rangieren möglich ist. Die Erwerber beziffern anhand privat eingeholter Gutachten den Minderwert des Stellplatzes auf 50%, den der Wohnung auf 3%.

Hintergrund: Weder Kaufvertrag noch Baubeschreibung regeln, wie der Stellplatz beschaffen sein muss. Kaufrechtlich ist ein Mangel anzunehmen, wenn die Kaufsache nicht die Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann (§ 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Entscheidung: <span style="FONT-SIZE: 12px">Die Klage hat Erfolg. Gutachterlich beraten kommt auch das OLG in der 2. Instanz zu dem Ergebnis, dass ein Rangieren und Rückwärtseinparken bereits bei PKWs von der Größe des vom Sachverständigen verwendeten "Bemessungsfahrzeugs" erforderlich sei. Dass der Bauträger baurechtlich einen anderen (größeren) Stellplatz nicht errichten durfte, stehe der Annahme eines kaufrechtlichen Mangels nicht entgegen. Die Kaufsache weise nicht die Beschaffenheit auf, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann. Ein Käufer dürfe zunächst die Einhaltung der anerkannten Regeln der Bautechnik erwarten. Darüber hinaus gelte der subjektive Mangelbegriff. Die Erwerber dürften erwarten, einen Parkplatz zu bekommen, auf dem sie ihr Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse mit üblichem Aufwand abstellen können. Es komme dabei nicht darauf an, ob "der Stellplatz" als besonders komfortabel und gut ausgestattet beworben wurde. Es genüge, dass die Wohnung, zu der der Parkplatz gehörte, als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten wurde.
</span>Kommentar: Der Bauträger hatte noch eingewandt, die eingeschränkte Nutzbarkeit des Parkplatzes sei vor Abschluss des Kaufvertrages erkennbar gewesen. Dies konnte er allerdings nicht näher darlegen. Die Entscheidung ist richtig und zeigt wieder einmal, dass bei werbenden Aussagen sorgfältig zu prüfen ist, ob die damit geschaffenen Erwartungen des Käufers durch die Baubeschreibung erfüllt werden.

Beratung zum Thema: 

<span style="FONT-SIZE: 12px; TEXT-ALIGN: justify">Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer</span>

Pfisterer@SchultzundSeldeneck.de

Tel. (030) 885 606 25 

 

 

 

 

Diebstahl auf der Baustelle: Wer trägt das Risiko?

Das Diebstahlsrisiko trifft den Auftragnehmer, da dieser bis zur Abnahme des von ihm zu erstellenden Gewerks grundsätzlich die Gefahr für dessen Beschädigung oder Untergang trägt, und zwar nicht nur hinsichtlich des jeweiligen Zustandes des Gewerkes selbs

Das Diebstahlrisiko trifft den Auftragnehmer, da dieser bis zur Abnahme des von ihm zu erstellenden Gewerks grundsätzlich die Gefahr für dessen Beschädigung oder Untergang trägt, und zwar nicht nur hinsichtlich des jeweiligen Zustandes des Gewerkes selbst, sondern auch für die zu dessen Erstellung erforderlichen Materialien, Werkzeuge, Maschinen und sonstigen Hilfsmittel (OLG Saarbrücken, Urteil v. 03.12.2014 - 1 U 49/14).

Sachverhalt: Bei der Errichtung eines Einfamilienhauses kommt es zu einem Diebstahl. Das Haus war zu diesem Zeitpunkt bereits übergeben und ordnungsgemäß verschlossen. Bei einem Einbruch wird Baumaterial für den noch zu leistenden Innenausbau entwendet, das bereits im Haus gelagert war. Die Bauherren bestellen das gestohlene Material bei der Nachunternehmerin des Auftragnehmers erneut und bezahlen es auch. Diese Forderung rechnen sie gegen den Werklohnanspruch des Auftragnehmers auf.

Entscheidung: Mit Erfolg. Der Auftragnehmer hätte das gestohlene Material selbst neu bestellen und bezahlen müssen. Denn er war weiterhin zum Innenausbau verpflichtet. In diesem Rahmen musste er die gestohlenen Materialien liefern und einbauen. Dementsprechend hatte der Auftragnehmer auch die Baumaterialien im Hause der Bauherren gelagert. Das Diebstahlrisiko treffe nach der typischerweise bei der Ausführung von Bauleistungsverträgen gegebenen rechtlichen Risikoverteilung den Auftragnehmer, da dieser bis zur Abnahme des von ihm zu erstellenden Gewerks grundsätzlich die Gefahr für dessen Beschädigung oder Untergang trage, und zwar nicht nur hinsichtlich des jeweiligen Zustandes des Gewerkes selbst, sondern auch für die zu dessen Erstellung erforderlichen Materialien, Werkzeuge, Maschinen und sonstigen Hilfsmittel, § 644 Abs. 1 Satz 1 BGB. Diese Risikoverteilung werde der tatsächlichen, an einer Baustelle regelmäßig anzutreffenden Situation gerecht, wonach es der Entscheidungsfreiheit des Unternehmers überlassen ist, in welchem Umfang er die von ihm verwandten Materialien und Hilfsmittel vor Zugriffen Dritter während der Bauausführung schützt. Dabei liegt es auch regelmäßig in seinem organisatorischen Ermessen, ob er die von ihm benötigten Materialien und Hilfsmittel jeden Abend von der Baustelle abzieht - was er aufgrund des damit verbundenen Aufwandes regelmäßig unterlassen wird - oder diese auf der Baustelle belässt.

Kommentar: Der Auftragnehmer hatte sich noch darauf berufen, es sei ein Verwahrungsvertrag mit den Bauherren zu Stande gekommen, wonach diese das Diebstahlrisiko tragen müssten. Diese Einschätzung teilte das Gericht nicht. Eine solche Vereinbarung bedürfe einer eindeutigen Erklärung. Soweit die Bauherren das Material zunächst selbst bestellt und bezahlt hatten, nimmt das Gericht eine Geschäftsführung ohne Auftrag zu Gunsten des Auftragnehmers an. Grundsätzlich wären die Bauherren dazu nicht verpflichtet gewesen. Da die Bauherren die Materialien bei demselben Händler zu gleichen Konditionen nachbestellten, entstand ihnen daraus kein Nachteil.

 

Beratung zum Thema:

Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer

Pfisterer@schultzundseldeneck.de

Tel. (030) 885 606-25

 

 

 

 

 

Anwendbarkeit der HOAI 2009 bei stufenweiser Beauftragung eines Architekten

Im Newsletter Nr. 34 / Dezember 2014 berichteten wir über eine Entscheidung des OLG Koblenz zur maßgeblichen Fassung der HOAI bei einem Stufenauftrag. Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidung nun bestätigt (BGH, Urteil vom 18.12.2014 - VII ZR 350/13).

Im Newsletter Nr. 34 / Dezember 2014 berichteten wir über eine Entscheidung des OLG Koblenz zur maßgeblichen Fassung der HOAI bei einem Stufenauftrag. Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidung nun bestätigt (BGH, Urteil vom 18.12.2014 - VII ZR 350/13).

Entscheidung: Entscheidend für die Anwendbarkeit der jeweils aktuellen HOAI ist danach allein der Zeitpunkt der Beauftragung der Leistungen und nicht der Zeitpunkt einer vorab getroffenen Honorarvereinbarung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass, auch wenn die Parteien für den Fall der späteren Beauftragungen schon konkrete Festlegungen zu den beabsichtigten Leistungen und zum hierfür geschuldeten Honorar getroffen haben, es nicht auf den Zeitpunkt des Ausgangsvertrages ankommt, sondern darauf, wann der Vertrag über die weiteren Leistungen geschlossen wird. Dieser Vertrag kommt dann zustande, wenn der Auftraggeber die vereinbarte Leistungsstufe abruft. Es gilt also immer die HOAI, die bei Abruf der Leistungsstufe aktuell ist.

Kommentar: Das Honorar richtet sich dennoch in erster Linie nach der schriftlichen Vereinbarung der Vertragsparteien, wenn diese Honorarvereinbarung bei Auftragserteilung erfolgt ist (Zeitmoment) und sich im Rahmen der festgesetzten Mindest- und Höchstsätze hält (sie muss außerdem der gesetzlichen Schriftform entsprechen, das war in der hier besprochenen Entscheidung aber unstreitig gegeben). Schon am 27.11.2008 (Aktenzeichen VII ZR 211/07) hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass dieses Zeitmoment auch dann eingehalten ist, wenn eine Honorarvereinbarung vorab schriftlich getroffen wird –also im Stufenvertrag-, diese Vereinbarung aber erst mit dem Abruf der Leistung, d. h. der nächsten Projektstufe, wirksam wird.

Der BGH verweist den Rechtsstreit zurück an das Oberlandesgericht, weil nun anhand eines Gesamtvergleiches zu überprüfen ist, ob die ursprüngliche Honorarvereinbarung, die noch unter der HOAI 1996 getroffen worden war, die Mindestsätze der HOAI 2009 einhält. Dafür muss der Architekt sein Honorar anhand der anrechenbaren Kosten auf der Grundlage der Kostenberechnung ermitteln. Liegt dieses nach den Tafelwerten der aktuellen HOAI über den vereinbarten Honorarsätzen, so ist die ursprüngliche Honorarvereinbarung unwirksam und der Architekt kann anhand der aktuellen HOAI abrechnen. Bei diesem Gesamtvergleich wird nach Inkrafttreten der HOAI 2013 nun wieder die mitzuverarbeitende Bausubstanz bei der Honorarermittlung zu berücksichtigen sein. Die HOAI 2009 und 2013 sind auch in anderen Fragen (z.B. Leistungsbilder und deren Bewertung) nicht wirklich vergleichbar, was den Vertragsparteien und den Gerichten manche Nuss zu knacken geben wird. Die Berechnung selbst wird daher schwieriger werden; die Wahrscheinlichkeit, dass es bei der ursprünglichen Honorarvereinbarung zu einer Mindestsatzunterschreitung gekommen ist, ist aber deutlich erhöht.

Beratung zum Thema:

Rechtsanwältin Christiane Columbus

Columbus@schultzundseldeneck.de

Tel. (030) 885 606-25

 

 

 

Nutzungsuntersagung: Kann auch für den Nachmieter gelten!

Bauordnungsrechtliche Verfügungen wie die Untersagung der Nutzung oder die Beseitigung eines Zustands sind dingliche Verwaltungsakte, die sich auf die Liegenschaft beziehen, wobei es auch dann bleibt, wenn ein Eigentums- oder Besitzwechsel stattgefunden h

<span lang="DE">Bauordnungsrechtliche Verfügungen wie die Untersagung der Nutzung oder die Beseitigung eines Zustands sind dingliche Verwaltungsakte, die sich auf die Liegenschaft beziehen, wobei es auch dann bleibt, wenn ein Eigentums- oder Besitzwechsel stattgefunden hat. </span>

Der Begriff des Rechtsnachfolgers im Sinne von § 53 Abs. 5 HBO ist zusammen mit den weiteren baurechtlichen Vorschriften dahingehend auszulegen, dass insbesondere bei wechselnden Besitzverhältnissen neben den zivilrechtlichen Rechtsnachfolgetatbeständen Rechtsnachfolger auch ist, wer als Inhaber der tatsächlichen Gewalt in diejenige bauordnungsrechtlich relevante Nutzung eintritt und diese fortführt, die Gegenstand einer bauordnungsrechtlichen Verfügung gewesen ist (VGH Hessen, 3 B 1633/14, Beschluss vom 01.12.2014).

<span lang="DE">Sachverhalt: </span><span lang="DE">Die Vormieterin (M1) betrieb in Räumlichkeiten ein Wettbüro. Da die Räume nur als Café genehmigt waren, untersagte die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung und drohte gleichzeitig die Versiegelung der Räume an. M1 unternahm nichts, der Bescheid wurde bestandskräftig. Noch vor der Vollstreckung meldete M1 ihren Betrieb ab und verließ die Räume. Wenig später übernahm ein Nachmieter (M2) die Räume, und betrieb dort ebenfalls ein Wettbüro. Als die Bauaufsichtsbehörde hiervon erfuhr, drohte sie M2 sogleich Vollstreckungsmaßnahmen (Versiegelung der Räumlichkeiten) an. Hierbei bezog sich die Bauaufsichtsbehörde auf die der Vormieterin gegenüber erlassene bestandskräftige Nutzungsuntersagung. Dagegen wendete sich M2.</span>

<span lang="DE">Hintergrund: </span><span lang="DE">Nach § 53 Abs. 5 HBO gelten Verwaltungsakte auch für und gegen Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger. Die Vorschrift entspricht inhaltlich im Wesentlichen § 58 Abs. 2 BauO Berlin.</span>

<span lang="DE">Entscheidung: </span>M2 hat keinen Erfolg. Unter Verweis auf § 53 Abs. 5 HBO urteilt der Hessische Verwaltungsgerichtshof, dass die Rechtsnachfolge auch für Nutzungsuntersagungen im Verhältnis Mieter und (Nach)mieter gelte. Bauordnungsrechtliche Beseitigungs- oder Nutzungsuntersagungsverfügungen seien auf die Liegenschaft bezogene dingliche Verwaltungsakte mit der Folge, dass sie sachbezogen mit der Liegenschaft verbunden sind und dies auch dann bleiben, wenn ein Eigentums- oder Besitzwechsel stattgefunden hat.

<span lang="DE">Kommentar: </span><span lang="DE">Der Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshof überrascht. Zwar handelt es sich bei bauordnungsrechtlichen Verfügungen grundsätzlich um dingliche Verwaltungsakte. Jedoch ist der Verweis auf § 53 Abs. 5 HBO mit der Rechtsfolge, dass ein Nachmieter eine an den Vormieter gerichtete bestandskräftige Nutzungsuntersagung gegen sich gelten lassen muss, aus mehreren Gründen äußerst bedenklich. Zunächst ist der neue Nutzer (Nachmieter) einer baulichen Anlage in der Regel nicht Rechtsnachfolger des früheren Nutzers (Vormieter). Der Nachmieter leitet seine Rechtsposition vom Eigentümer, nicht aber vom früheren Nutzer ab. In diesem Sinne entschied das Thüringer Oberverwaltungsgericht im Jahre 2013. Eine Rechtsnachfolge zwischen Mieter und Nachmieter könne nur angenommen werden, wenn die Nutzung des Grundstücks durch den neuen Nutzer auf einer vertraglichen Vereinbarung mit dem früheren Nutzer (etwa einer Vertragsübernahme oder auch der Vereinbarung eines Unterpachtverhältnisses) beruhe. Des Weiteren erscheint es im Sinne des Rechtschutzes nicht haltbar, dass ein Nachmieter eine bestandskräftige Nutzungsuntersagung gegen sich gelten lassen muss, ohne selbst die Möglichkeit gehabt zu haben, hiergegen rechtlich vorzugehen. Insbesondere hätte die Bauaufsicht jederzeit die Möglichkeit, gegenüber dem aktuellen Mieter eine neue Nutzungsuntersagung auszusprechen, so dass die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht gefährdet ist.</span>

Beratung zum Thema:



Rechtsanwalt Axel Dyroff

Dyroff@schultzundseldeneck.de

Tel. 030 88560613

 

 

 

Bauordnungsrecht: Vorgehen gegenüber Anscheinsstörer

Auch im Bauordnungsrecht muss sich nach den zum sogenannten Anscheinsstörer entwickelten Grundsätzen im Einzelfall derjenige als Ordnungspflichtiger behandeln lassen, der nach außen hin als Bauherr auftritt und sich aus der Sicht der Bauaufsichtsbehörde a

Auch im Bauordnungsrecht muss sich nach den zum sogenannten Anscheinsstörer entwickelten Grundsätzen im Einzelfall derjenige als Ordnungspflichtiger behandeln lassen, der nach außen hin als Bauherr auftritt und sich aus der Sicht der Bauaufsichtsbehörde auch so benimmt (OVG NRW, 10 A 1018/13, Beschluss vom 28.04.2014).

<span lang="DE">Sachverhalt: </span><span lang="DE">A ist alleiniger Gesellschafter einer GmbH, die Räume gemietet hat, in denen die GmbH ein Wettbüro betreibt. Die Bauaufsichtsbehörde untersagt dem A persönlich die Nutzung dieser Räume als Wettbüro. A wehrt sich gegen diese Entscheidung und macht geltend, dass die gewerbliche Wettannahmestelle auf die K-GmbH angemeldet sei, diese als Betreiberin und Mieterin die tatsächliche Gewalt über die Räume ausgeübt habe und ausübe und bereits im Zeitpunkt des Erlasses der Ordnungsverfügung alleinige Handlungsstörerin gewesen sei. Dies hätte die Bauaufsichtsbehörde durch Auszug aus dem Gewerberegister ermitteln können. Er selber sei nur alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der K-GmbH.</span>

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<span lang="DE">Entscheidung: </span><span lang="DE">Ohne Erfolg. Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen bewertet die Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde als richtig. A sei ermessensfehlerfrei und rechtmäßig als Störer herangezogen worden. Im Bauordnungsrecht gelten ebenfalls die im Polizei- und Ordnungsrecht entwickelten Grundsätze zum Anscheinsstörer. Der A sei nach außen hin als Betreiber aufgetreten und müsse sich folglich auch so behandeln lassen. Zwar hat der A im Laufe des Gerichtsverfahrens Unterlagen vorgelegt, die die Stellung der GmbH als Mieterin der Räume und als Arbeitgeberin für das dort beschäftigte Personal und damit ihre bauordnungsrechtliche Verantwortlichkeit für die formell illegale Nutzung der Räume belegen. A habe jedoch mit dem im eigenen Namen gestellten Bauantrag zur Legalisierung der ungenehmigten Nutzung der Räume, mit seinem Verhalten in dem gegen ihn wegen der ungenehmigten Nutzung der Räume betriebenen Ordnungswidrigkeitenverfahren und anlässlich der behördlichen Kontrollen vor Ort, mit seinen Reaktionen auf das im bauaufsichtlichen Ordnungsverfahren an ihn als natürliche Person gerichtete Anhörungsschreiben sowie mit der Bevollmächtigung seiner Prozessbevollmächtigten im eigenen Namen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde den Anschein erweckt, selbst verantwortlicher Betreiber des Wettbüros zu sein, und zugleich die tatsächlichen Betriebsverhältnisse verschleiert. Daher könne der Bauaufsichtsbehörde die Nichtberücksichtigung der GmbH nicht zum Vorwurf gemacht werden. </span>

<span lang="DE">Kommentar</span><span lang="DE">: Die Zurückhaltung der Informationen zum tatsächlichen Betreiber geht nicht zu Lasten der Behörde. Diese war nach der Entscheidung auch nicht verpflichtet, weitere Ermittlungen in Bezug auf den für die festgestellte illegale Nutzung der Räume Verantwortlichen anzustellen, wie etwa das städtische Gewerberegister einzusehen.</span>

Beratung zum Thema:



Rechtsanwalt Axel Dyroff

Dyroff@schultzundseldeneck.de

Tel. 030 88560613

 

 

 

Mietvertrag in der Insolvenz: Wann kann der Insolvenzverwalter Zahlungen anfechten?

Der Gläubigerbenachteiligungsvorsatz fehlt in aller Regel, wenn der Schuldner eine kongruente Gegenleistung für die von ihm empfangene Leistung erbringt, welche zur Fortführung seines eigenen Unternehmens nötig ist und damit den Gläubigern im Allgemeinen

Der Gläubigerbenachteiligungsvorsatz fehlt in aller Regel, wenn der Schuldner eine kongruente Gegenleistung für die von ihm empfangene Leistung erbringt, welche zur Fortführung seines eigenen Unternehmens nötig ist und damit den Gläubigern im Allgemeinen nützt und der Leistungsaustausch bargeschäftsähnlichen Charakter hat. 

Hat der Schuldner jedoch nur Teilzahlungen auf Mietzinsforderungen erbracht und war sehr zweifelhaft, ob diese ausreichend waren, einen geführten Apothekenbetrieb weiterzuführen, kann nicht von einem bargeschäftsähnlichen Leistungsaustausch ausgegangen werden (OLG Koblenz, Urteil v. 18.11.2014 - 3 U 713/14).

Sachverhalt: Die Mieterin und spätere Insolvenzschuldnerin betrieb eine Apotheke. Vereinbart war ein jeweils am 3. Werktag eines Monats zu zahlender monatlicher Mietzins in Höhe von 1.850,00 Euro. Im September 2009 zahlte sie die Miete nicht fristgerecht. Auf persönliche Vorsprache des Vermieters Ende September teilte sie mit, dass in Zusammenarbeit mit der Bank und einem Sanierungsberater ein Sanierungsplan erstellt werden sollte. Dieser Berater teilte der Vermieterin Anfang Oktober mit, dass andere Gläubiger zu Zugeständnissen bereit seien, wenn auch die Vermieterin ihre Zustimmung zu einer Mietminderung um 500,00 Euro erkläre. Ein Gespräch ergab zunächst nichts; der Sanierungsberater kündigte Ende Oktober an, "bei sich nächstbietender Möglichkeit der Kontodisposition einen Ausgleich, wenn auch lediglich einen Teilausgleich der ausstehenden Mietzahlungen vorzunehmen". Der Insolvenzverwalter hat die von der Mieterin/Schuldnerin geleisteten Zahlungen auf die Miete für den Zeitraum ab September 2009 bis März 2010 (EUR 11.400,00) angefochten.
Hintergrund: Nach §§ 133 Abs. 1, 143 InsO ist eine Rechtshandlung anfechtbar, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder nach diesem Antrag mit dem Vorsatz seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der andere Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Diese Kenntnis wird vermutet, wenn der andere Teil wusste, dass die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners drohte und dass die Handlung die Gläubiger benachteiligte. Nach § 142 InsO ist ein "Bargeschäft", bei dem Leistung und Gegenleistung gleichwertig sind und innerhalb eines Zeitraums von 30 Tagen vollständig ausgetauscht werden, nur nach § 133 InsO anfechtbar.

Entscheidung: Der Insolvenzverwalter hat Erfolg. Zunächst stellt das OLG fest, dass sowohl die Mieterin als auch die Vermieterin davon wussten, dass die Mieterin nicht der Lage war, ihren bestehenden Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.  Dies ergebe sich aus dem Schreiben des Sanierungsberaters von Anfang Oktober 2009. Dort werde auf eine notwendige Kostenreduktion in allen Bereichen hingewiesen. Die Vermieterin werde zu einem teilweisen Verzicht auf die Miete aufgefordert. Die Mieterin befand sich bereits seit September 2009 mit den Mietzahlungen in Verzug. Selbst die reduzierten Mieten vermochte sie trotz wiederholter Mahnungen zum Fälligkeitszeitpunkt nicht zu begleichen. Weder die Vermieterin noch die Mieterin hätten angesichts der Umstände auf das Gelingen der Sanierungsverhandlungen vertrauen können. Gläubigerbenachteiligungsvorsatz und Kenntnis hiervon lägen deshalb vor.Die Anfechtung scheide auch nicht deshalb aus, weil die Mietzahlungen an die Vermieterin als kongruente Deckung anzusehen seien und bargeschäftsähnlichen Charakter hätten. Der Gläubigerbenachteiligungsvorsatz falle in aller Regel nur dann weg, wenn der Schuldner eine kongruente Gegenleistung für die von ihm empfangene Leistung erbringe, welche zur Fortführung seines eigenen Unternehmens nötig sei und damit den Gläubigern im Allgemeinen nutze. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Die Mieterin habe nur Teilzahlungen auf die Miete erbracht, so dass schon zweifelhaft sei, ob von einem bargeschäftsähnlichen Leistungsaustausch ausgegangen werden könne.

Kommentar: Die Entscheidung ist für die Vermieterin schmerzhaft, aber gut vertretbar. Grundsätzlich müssen der Gläubigerbenachteiligungsvorsatz und die Kenntnis des Gläubigers davon - in diesem Fall des Vermieters – stets unter Würdigung aller Umstände ermittelt werden. In diesem Fall war die Vermieterin schon nicht bereit, den geforderten Sanierungsbeitrag zu leisten, so dass sie nicht darauf vertrauen konnte, der Sanierungsplan werde gelingen. Insbesondere sind die Aussagen der Schuldnerin keine geeignete Grundlage zur Beurteilung der Zahlungsfähigkeit. Angesichts der nachgewiesenen Zahlungsrückstände hätte die Vermieterin konkrete Anhaltspunkte dafür vortragen müssen, dass der Sanierungsplan umgesetzt wird und funktioniert, so dass sich die Entgegennahme der Mietzahlungen nicht gläubigerbenachteiligend ausgewirkt hätte. Der Verweis auf eine bargeschäftsähnliche Zahlung lässt hier den Vorsatz deshalb nicht entfallen, weil die Gegenleistung für die Überlassung der Räume nicht fristgerecht und nicht vollständig gezahlt wurde und damit gerade nicht der geforderte bargeschäftsähnliche Charakter vorlag, der den Gläubigerbenachteiligungsvorsatz hätte entfallen lassen können.

Beratung zum Thema:

Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer

<span style="FONT-SIZE: 12px">Pfisterer@schultzundseldeneck.de</span>

Tel. (030) 885 60 6-25

 

 

 

 

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