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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 40 | Januar 2016
Sehr geehrte Damen und Herren,

seit rund fünf Jahren und inzwischen mit der 40. Ausgabe "versorgen" wir Sie mit aktuellen Informationen aus dem Immobilienrecht. Diese Ausgabe hat ihren Schwerpunkt im Sanierungsrecht. Unser Kollege Axel Dyroff hat eine Grundsatzentscheidung zur Berechnung der Ausgleichsbeiträge erkämpft, die er Ihnen vorstellen wird.

Notarin Marina Gregor berichtet über eine erfreuliche Entscheidung des Kammergerichts, die sich mit dem für die Genehmigung der Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum maßgeblichen Zeitpunkt von Teilungserklärung und Antragstellung befasst. Nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung im vergangenen März bedarf dies im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB bekanntlich der Genehmigung. Drei Entscheidungen aus dem privaten Bau- und Architektenrecht runden diesen Newsletter ab.

Übrigens: Alle bisherigen Newsletter-Ausgaben stehen Ihnen auf unserer Internetseite im Newsletter-Archiv als "Nachschlagewerk" zur Verfügung.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Inhalt des Newsletters:

Sanierungsausgleichsbetrag: Die Baumaßnahmen des Eigentümers sind anzurechnen

Die 19. Kammer des VG Berlin hat ein wegweisendes Urteil zur Auslegung der Anrechnungsregel des § 155 Abs. 1 Nr. 2 1. HS BauGB für die Ausgleichsbeträge im ehemaligen Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" gefällt. Danach sind die von den Eigentümern während des Sanierungszeitraums selbst bewirkten Bodenwertsteigerungen auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen, soweit sie nicht auf einer öffentlichen Förderung beruhten (Urteil des VG Berlin vom 08.12.2015 – VG 19 K 242.10).

Trotz geringer Akzeptanz bei den betroffenen Eigentümern und kritischer Stimmen in der Literatur hat die Rechtsprechung die Berliner Berechnungspraxis bislang in der Regel gestützt. Die nunmehr vorliegende Entscheidung des VG Berlin stellt insofern einen Paradigmenwechsel dar und wird - wenn sie sich auch in der zu erwartenden zweiten Instanz durchsetzt - dazu führen, dass ein Großteil der streitbefangenen Ausgleichsbeträge deutlich reduziert werden muss.

Das Verwaltungsgericht Berlin hat der Klage eines Eigentümers gegen den an ihn ergangenen Bescheid über die Festsetzung eines Sanierungsausgleichsbetrages teilweise stattgegeben und den festgesetzten Betrag um gut 30 % reduziert. Die Entscheidung bildet den Abschluss eines fast fünfeinhalb Jahre dauernden Klageverfahrens, dem die Bedeutung eines Musterverfahrens für die Vielzahl der anhängigen Widerspruchs- und Klageverfahren gegen Ausgleichsbetragsbescheide für die "Spandauer Vorstadt", unter Umständen aber auch für sonstige Sanierungsgebiete, zukommen dürfte.

Zentraler Inhalt der Entscheidung ist die Berücksichtigung des Umstandes, dass ein nicht unerheblicher Anteil der im Zielbaum aufgeführten Sanierungserfolge durch private Investitionen der betroffenen Eigentümer herbeigeführt wurde. Dieser Umstand muss nach Auffasung des Gerichts durch Anrechnung gem. § 155 Abs. 1 Nr. 2 1. HS BauGB berücksichtigt werden.

Das Gericht bejaht zunächst die Anwendbarkeit der Anrechnungsregeln auch für private Baumaßnahmen und Wertverbesserungen an Gebäuden für den Fall, dass diese "auf mehreren Grundstücken Lageverbesserungen bewirken und zu Bodenwerterhöhungen führen". Hierbei ist es nach Auffassung der Kammer nicht erforderlich, dass die jeweiligen Eigentümer in "bewusst aufeinander abgestimmter Weise handeln". Die erforderliche "Abstimmung" ergebe sich bereits aus der im Sanierungsgebiet erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung, deren Erteilung ja voraussetze, dass die jeweilige Maßnahme den Zielen und Zwecken der Sanierung dient. Für das Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" ergebe sich nach Auswertung der maßgeblichen Unterlagen, dass die privat finanzierten Baumaßnahmen der Eigentümer mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 1,03 Mrd. EUR "für den Sanierungserfolg eine entscheidende Rolle spielen". In der "Spandauer Vorstadt" bestand "aufgrund der stadträumlichen Lage des Gebietes und der Entwicklung Berlins als gesamtdeutsche Hauptstadt ein hoher Investitionsdruck". Insofern sei vorliegend - anders als in anderen "klassischen" Sanierungsgebieten - "kein Investitionsanschub durch öffentliche Mittel erforderlich" gewesen.

Für die Ermittlung des konkreten Anrechnungsbetrages hat das Gericht das sogenannte "Kammer-Modell" entwickelt. Danach sind dem Eigentümer diejenigen selbst durchgeführten Maßnahmen "gutzuschreiben", die in der Qualitätsbewertung des Zielbaumes als werterhöhend abgebildet sind. Hierbei hat das Gericht zunächst ermittelt bzw. durch den Bezirk ermitteln lassen, welche Bewertungskriterien des Zielbaums in welchem Umfang durch private Eigentümerleistungen ausfüllbar sind. Dies führte zu dem Schluss, dass im Maximalfall rund 63 % der anzunehmenden Bodenwertsteigerung dem Eigentümer zugerechnet und auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden könnten.

Das Verwaltungsgericht stellt klar, dass die Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 1. HS BauGB nur zum Tragen kommen kann, "wenn die für den einzelnen Eigentümer anrechenbare Bodenwerterhöhung die öffentliche Förderung übersteigt, auf die die Bodenwertsteigerung ursächlich zurückgeführt werden kann". Mit anderen Worten: Sofern für die baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück öffentliche Fördermitteln in nennenswertem Umfang geflossen sind, scheidet eine Anrechnung aus. Aus diesem Grund hat das Verwaltungsgericht die Klage in dem mit diesem Verfahren verbundenen Parallelverfahren VG 19 K 243.10 im Hinblick auf die dort geflossenen erheblichen Fördermittel ohne Reduzierung des Ausgleichsbetrages abgewiesen.

Da das Verwaltungsgericht die Berufung zugelassen hat, ist mit einer zweiten Instanz vor dem OVG Berlin-Brandenburg zu rechnen. Die erhoffte Rechtssicherheit wird somit noch auf sich warten lassen.

Die Gesichtspunkte, die nach Auffassung der Kammer zu der eine Anrechnung rechtfertigenden "Sondersituation" geführt haben, dürften auch auf andere Sanierungsgebiete im Ostteil der Stadt zutreffen, so zum Beispiel auf die Sanierungsgebiete "Rosenthaler Vorstadt" und "Kollwitzplatz". Vor diesem Hintergrund spricht – wenn sich diese Rechtsprechung durchsetzt - vieles dafür, dass auch auf die dort ermittelten Ausgleichsbeträge eine Anrechnung vorzunehmen ist. 

Ansprechpartner

Axel Dyroff
dyroff@schultzundseldeneck.de

Aufteilung im Milieuschutzgebiet: Auf welchen Stichtag kommt es an?

Umwandlungsverordnung: Für den Antrag auf Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum bedarf es keiner milieuschutzrechtlichen Genehmigung, wenn der Antrag vor dem 03. März 2015 gestellt wurde oder für das Grundstück nach Antragstellung eine Erhaltungsordnung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB erlassen wird. Dies gilt auch dann, wenn die zum Vollzug des Antrages erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung erst nach Antragstellung erteilt und/oder dem Grundbuchamt vorgelegt wird (Kammergericht vom 05.01.2016, 1 W 1032/15).

Sachverhalt: Mit Urkunde vom 13. Februar 2015 wurde für ein Grundstück im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg; die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum erklärt. Der Teilungserklärung waren vorläufige Aufteilungspläne, nicht jedoch die Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt. Der Antrag auf Teilung wurde am 27. Februar 2015 beim Grundbuchamt gestellt. Am 14. März 2015 ist die Umwandlungsverordnung des Senats von Berlin vom 3. März 2015 in Kraft getreten, wonach für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB Wohnungs- und Teileigentum nicht ohne Genehmigung der zuständigen Baufaufsichtsbehörde begründet werden darf. Das betroffene Grundstück lag in einem solchen Gebiet. Nach § 3 S. 3 UmwandV ist die Verordnung jedoch nicht anzuwenden bei Anträgen, die vor dem 03. März 2015 gestellt wurden. Am 14. September 2015 wurde die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt und am 16. Oktober 2015 dem Grundbuchamt mit der Bitte um Vollzug der Teilungserklärung überreicht. Mit Zwischenverfügung vom 2. November 2015 forderte die beim Grundbuchamt zuständige Rechtspflegerin die Genehmigung nach § 172 BauGB durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde an. Gegen diese Verfügung legte die beurkundende Notarin Beschwerde ein.

Entscheidung: Der Beschwerde wurde durch das Kammergerichts abgeholfen und die Zwischenverfügung im Hinblick auf das Erfordernis der Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde aufgehoben. Die Regelung des § 3 S. 2 UmwandV dient dem Schutz derjenigen, die auf den Bestand der geltenden Rechtslage hinaus im Zeitpunkt ihrer Antragstellung vertraut haben. Die Zielrichtung gleicht daher derjenigen des § 878 BGB. Diese Vorschrift setzt voraus, dass ein Antrag vollständig gestellt worden ist, d.h. er muss zur beantragten Eintragung führen. Im Rahmen des § 878 BGB ist es anerkannt, dass dessen Wirkungen auch dann erhalten bleiben, wenn ein zu Recht mit einer Zwischenverfügung beanstandetes Eintragungshindernis erst nach Wirksamwerden der Verfügungsbeschränkung beseitigt wird und die Zwischenverfügung nicht die Wirksamkeit der materiell-rechtlichen Erklärungen betrifft. Nur wenn dem Vollzug des Antrages ein nicht mit rückwirkender Kraft zu beseitigendes Hindernis entgegensteht, gilt erst mit Beseitigung des Hindernisses der Antrag als gestellt; dies wäre z.B. bei fehlender Eintragungsbewilligung der Fall. Ein solcher Mangel liegt bei fehlender Abgeschlossenheitsbescheinigung jedoch nicht vor. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung soll dem Grundbuchamt lediglich die Prüfung der Einhaltung der Sollvorschrift des § 3 Abs. 2 S. 1 WEG erleichtern; ohne sie darf das zu bildende Wohnungseigentum nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Die Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist somit nur formelle Eintragungsvoraussetzung. Ist Wohnungseigentum trotz fehlender Abgeschlossenheitsbescheinigung in das Grundbuch eingetragen worden, so ist es dennoch entstanden. Daher gibt es nach Ansicht des Kammergerichts keinen Grund, den formellen Nachweis der Abgeschlossenheit nicht mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Antragstellung zuzulassen, und zwar unabhängig davon, ob die Bescheinigung bei Antragstellung von der Behörde noch nicht erlassen war oder sie nur dem Grundbuchamt nicht vorgelegt wurde.

Kommentar: Die Entscheidung ist richtig und wichtig. Bei drohenden Milieuschutzgebieten können nun die Eintragungsanträge ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung gestellt werden; der spätere Erlass einer Erhaltungsverordnung ist unschädlich und führt nicht zu einer Genehmigungsbedürftigkeit durch die Bauaufsichtsbehörde.

Ansprechpartner

Marina Gregor
marina.gregor@schultzundseldeneck.de

Mangelanzeige per E-Mail? Riskant!

Eine Mängelrüge per E-Mail erfüllt das Schriftformerfordernis des § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B nicht, sofern keine qualifizierte elektronische Signatur vorliegt. Mit einer "einfachen" E-Mail kann deshalb die Verjährungsfrist für Mängel nicht wirksam verlängert werden. Auch im Rahmen des Mängelbeseitigungsverlangens nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 1 VOB/B ist eine Stellvertretung zulässig. Erforderlich ist aber das Vorliegen einer Bevollmächtigung sowie die Erkennbarkeit, dass als Bevollmächtigter gehandelt wird. (OLG Jena, Urteil vom 26.11.2015 - 1 U 201/15)

Hintergrund: Nach § 13 Abs. 5 Satz 2 VOB/B kann durch eine Mangelrüge eine (weitere) Verjährungsfrist von zwei Jahren ausgelöst werden.   

Sachverhalt:Im Bauvertrag über die Errichtung eines Einkaufszentrums ist die VOB/B vereinbart. Abnahme ist am 10.03.2008. Es wird eine Verjährungsfrist für Mängelansprüche von fünf Jahren vereinbart. Am 20.08.2012 erhält der Auftragnehmer per E-Mail eine Mangelrüge. Am 28.10.2013 macht der Auftraggeber den Kostenvorschussanspruch gerichtlich geltend.

Entscheidung: Die Klage wird auch in zweiter Instanz abgewiesen. Die Ansprüche sind verjährt. Nach Ansicht des OLG Jena konnte mit der E-Mail vom 20.08.2012 die Schriftform nicht gewahrt werden, so dass mangels wirksamer Mangelanzeige auch nicht die "Quasi-Unterbrechungswirkung" des § 13 Abs. 5 VOB/B eintrat. Für die Schriftform sei nach § 126 BGB die eigenhändige Namensunterschrift erforderlich. § 126 BGB gelte auch bei Vereinbarung der VOB/B. Mangels elektronischer Signatur sei durch die E-Mail auch § 126a BGB nicht eingehalten. Eine wirksame Mangelrüge liege auch deshalb nicht vor, weil eine Vollmacht gefehlt habeund jedenfalls nicht erkennbar gewesen sei, dass aufgrund einer Bevollmächtigung gehandelt wurde.

Kommentar: Man kann durchaus darüber streiten, ob in dem Vertrag tatsächlich noch die Schriftform nach § 126 BGB gelten sollte. Denn bei der VOB/B handelt es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung. Wenn ein Schriftformerfordernis also durch den Vertrag vorgeschrieben wird, könnte auch § 127 BGB (gewillkürte Schriftform) greifen. Dann würde die telekommunikative Übermittlung, also auch E-Mail, genügen. Zudem wäre zu prüfen gewesen, ob die Parteien die vereinbarte Schriftform nicht dadurch aufgehoben haben, dass sie bereits zuvor regelmäßig per E-Mail kommuniziert haben. Unabhängig davon kann gleichwohl nur stets wieder empfohlen werden, vorsorglich immer die vereinbarte oder gesetzliche Form zu wahren, um hier auf der sicheren Seite zu sein. Soweit das Gericht eine wirksame Mängelrüge auch an der fehlenden Vollmacht hat scheitern lassen, erscheint dies hart, aber nicht unvertretbar. Auch hier wäre der Bauherr oder dessen Rechtsnachfolger gut beraten gewesen, von Anfang an klarzustellen, von wem er welche Rechte ableitet und durch wen er sie geltend machen lässt.

Ansprechpartner

Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@schultzundseldeneck.de

Vertragsstrafe: Wann geltend machen?

Ein Vorbehalt der Vertragsstrafe bei Abnahme ist gemäß § 341 Abs. 3 BGB jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn der Besteller bereits vor Abnahme die Aufrechnung mit der Vertragsstrafe erklärt hat und der Anspruch auf Vertragsstrafe infolgedessen bereits vollständig erloschen ist (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 04.11.1982 - VII ZR 11/82, BGHZ 85, 240 = NJW 1983, 384).

Sachverhalt: Die Klägerin begehrt Werklohn für die Errichtung einer Doppelhaushälfte. Die Beklagte beruft sich auf eine vorprozessual erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Vertragsstrafe in entsprechender Höhe. Im Vertrag war als Fertigstellungstermin "Acht Monate nach Baugenehmigung" und eine daran geknüpfte Vertragsstrafe vereinbart. Der Termin wurde weit überschritten. Bei einem gemeinsamen Termin ließ die Beklagte durch einen Sachverständigen zahlreiche, zum Teil als erheblich eingestufte, Mängel aufnehmen. Eine ausdrückliche Abnahmeerklärung gab die Beklagte an diesem Tag nicht ab. Durch Anwaltsschreiben vom gleichen Tag rechnete die Beklagte gegen eine Abschlagsforderung mit der Vertragsstrafe auf. Die Klägerin beseitigte einige Mängel und forderte die Beklagte einige Monate später unter Fristsetzung auf, die Abnahme zu erklären.

Entscheidung: Die Werklohnklage hat keinen Erfolg, weil der Anspruch durch Aufrechnung erloschen ist. Die Vertragsstrafe wurde wirksam vereinbart und musste nicht (mehr) vorbehalten werden. Anlässlich des Termins auf der Baustelle sei es nicht zu einer Abnahme gekommen. Eine ausdrückliche Abnahmeerklärung liege nicht vor. Auch eine konkludente Abnahme komme nicht in Betracht. Eine konkludente Abnahme setze voraus, dass nach den Umständen des Einzelfalles das nach außen hervortretende Verhalten des Bestellers den Schluss rechtfertigt, er billige das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß. In einer Nutzung durch den Besteller kann eine konkludente Abnahme liegen. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn der Besteller vor Beginn der Nutzung oder innerhalb einer angemessenen Prüffrist Mängel rügt, die ihn zu einer Abnahmeverweigerung berechtigen. Dies sei hier der Fall. Die Klägerin hatte daher keinen Anlass zur Annahme, die Beklagte billige das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß.

Auf eine spätere fiktive Abnahme komme es nicht an, da die Aufrechnung zu diesem Zeitpunkt bereits erklärt war, weshalb die Vertragsstrafe nicht mehr vorbehalten werden musste. Dies folgert der BGH bereits aus dem Wortlaut. Wenn die Vertragsstrafe durch Aufrechnung bereits erloschen sei, könne sie nicht mehr verlangt und auch nicht mehr vorbehalten werden. Soweit der Vorbehalt im Gesetz formuliert ist, diene dies dem Schutz des Schuldners, der Gewissheit haben soll, ob die Vertragsstrafe noch geltend gemacht wird. Diesen Schutzes bedürfe er nicht mehr, wenn die Vertragsstrafe bereits erfüllt ist. Auch soweit die Vertragsstrafe Druckmittelfunktion habe, ergebe sich keine andere Beurteilung. Nach der Gesetzesbegründung soll der Schuldner auch bei verbürgter Vertragstrafe die Aussicht behalten, dass der Gläubiger unter dem Eindruck der nachgeholten Erfüllung von seinem Recht, die Vertragsstrafe zu fordern, keinen Gebrauch macht. Dies kann aber dann nicht mehr maßgeblich sein, wenn der Gläubiger von der Sanktion bereits Gebrauch gemacht hat und über dieses Druckmittel nicht mehr verfügt.

Kommentar: Die vom BGH vorgenommene Änderung seiner Rechtsprechung aus dem Jahr 1982 ist schlüssig und nachvollziehbar. Gleichwohl sollte nach Möglichkeit vereinbart werden, dass die Vertragsstrafe noch bis zur Schlusszahlung geltend gemacht werden kann, um Probleme durch eine konkludente oder fiktive Abnahme zu vermeiden.

Die Entscheidung ist aber auch deshalb interessant, weil der BGH noch einmal Anhaltspunkte für die Abgrenzung erarbeitet hat, wann bzw. wann nicht die Nutzungsaufnahme durch den Auftraggeber eine konkludente Abnahme sein kann. In dem Fall hatte der Auftraggeber bereits die Vermietung begonnen. Da aber jedenfalls innerhalb einer angemessenen Frist wesentliche Mängel gerügt wurden und das Bauwerk noch nicht vollständig fertig gestellt war, lehnte der BGH hier eine konkludente Abnahme ab. Zudem sieht der BGH in der vereinbarten Frist "acht Monate nach Baugenehmigung" einen hinreichend bestimmbaren Fertigstellungstermin, an den die Vertragsstrafe geknüpft werden konnte. In der Vertragsgestaltung sollte dabei darauf geachtet werden, dass noch genauer geregelt wird, ob das Datum der Baugenehmigung oder der Zugang (bei wem?) maßgeblich sein soll.

Ansprechpartner

Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@schultzundseldeneck.de

Honoraranspruch des Architekten: Verwirkung nach 15 Jahren?

Auch über Honoraransprüche aufgrund einer freien Kündigung muss der Architekt eine Schlussrechnung legen. Sie werden daher erst mit Übergabe der Schlussrechnung fällig. Wird die Leistungserbringung einvernehmlich zurückgestellt und gerät der Architektenvertrag sodann beidseits in Vergessenheit, hat der Architekt seine Honoraransprüche allein durch schlichtes Stillschweigen auch nach 15 Jahren noch nicht verwirkt. (OLG München, Urteil vom 24.03.2015 - 9 U 3489/14 Bau)

Sachverhalt: Die beklagte Gemeinde beauftragte am 16.12.1998 den klagenden Ingenieur schriftlich mit Planungsleistungen für die Erschließung eines Industriegebiets. Einvernehmlich stellten die Parteien die Leistungserbringung bis auf weiteres zurück. Der Vertrag geriet sodann beidseits in Vergessenheit. Aufgrund einer Neuausschreibung des Projekts im Jahr 2007 beauftragte die Gemeinde einen anderen Planer. Ab 2011 begannen die Bauarbeiten vor Ort. Nachdem der Ingenieur die Bauarbeiten bemerkt und sich an seine Beauftragung erinnert hatte, fragte er im Mai 2013 bei der Gemeinde nach. Diese berief sich auf Verjährung und Treuwidrigkeit und kündigte den Ingenieurvertrag hilfsweise. Am 15.01.2014 stellte der Ingenieur – unter Berücksichtigung ersparter Aufwendungen - seine Schlussrechnung und klagte den Betrag ein. Das Landgericht wies die Klage wegen Verwirkung ab. Der Ingenieur legte Berufung ein. 

Entscheidung: Mit Erfolg! Das OLG lehnt eine Verwirkung des Honoraranspruchs ab. Das Zeitmoment liege zwar vor, nicht aber das Umstandsmoment. Es genüge nicht, dass die Gemeinde sich einseitig auf die Nichtdurchführung des Architektenvertrages vom 16.12.1998 und die Nichtgeltendmachung eines Honoraranspruches eingerichtet habe. Vielmehr müssten Umstände aus der Sphäre des Ingenieurs hinzutreten, die ein dahingehendes Verständnis der Gemeinde hervorrufen und rechtfertigen könnten, beispielsweise die Nichtübermittlung einer vom Architekten ausdrücklich angekündigten Rechnung. Solche Umstände lägen im schlichten Stillschweigen des Klägers nicht. 

Der Anspruch sei auch nicht verjährt. Auch Honoraransprüche nach § 649 Satz 2 BGB müsse der Architekt nach § 8 Abs. 1 HOAI a.F. abrechnen. Sie würden daher nach § 8 Abs. 1 HOAI a.F. erst mit Übergabe der Schlussrechnung fällig, hier im Januar 2014. In diesem Zusammenhang komme es nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder der Kündigung an. Die im Januar 2014 erstmals in Lauf gesetzte Verjährungsfrist sei bis zur Klageerhebung im März 2014 nicht abgelaufen. 

Kommentar: Es ist eine Besonderheit des Architektenrechts, dass der Architekt über den Zeitpunkt der Rechnungslegung Einfluss auf den Beginn der Verjährungsfrist für seine Honoraransprüche nehmen kann. Die Verjährung des Honoraranspruchs des Architekten beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Entstanden ist ein Anspruch, sobald er erstmals geltend gemacht und im Wege einer Klage durchgesetzt werden kann, das heißt im Zeitpunkt seiner Fälligkeit (OLG Düsseldorf/BGH IBR 2013, 551). Voraussetzung für die Fälligkeit des dem Architekten nach Beendigung seiner Tätigkeit (noch) zustehenden Honorars ist, dass er die ihm obliegende Leistung vertragsgemäß erbracht und eine prüfbare Schlussrechnung vorgelegt hat. Ist die Rechnung nicht prüfbar, tritt Fälligkeit als Voraussetzung für den Beginn des Laufs der Verjährung ein, wenn eine Prüffrist von zwei Monaten abgelaufen ist, ohne dass der Auftraggeber substantiierte Einwendungen gegen die Prüfbarkeit vorgebracht hat.

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Dr. Cornelius Pfisterer
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