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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 41 | März 2016
Sehr geehrte Damen und Herren,

das Bundeskabinett hat Anfang März den Entwurf für das neue Bauvertragsrecht vorgestellt, mit dem Nachteile des für Bauverträge unzureichenden Werkvertragrechts des BGB ausgeglichen und - natürlich - Verbraucherrechte gestärkt werden sollen. Wir stellen Ihnen die Eckpunkte der geplanten Neuregelung vor. Rechtsprechung zum Bau- und Architektenrecht rundet diese Ausgabe ab: Wann kann der Auftragnehmer die Mangelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit ablehnen? Wann kann der Auftraggeber das Planerhonorar wegen nicht vollständig erbrachter Grundleistungen mindern? Welche Form muss bei einer Mangelanzeige beachtet werden? Antworten finden Sie in den nachfolgenden Beiträgen. Gerne stehen wir für weitere Fragen zur Verfügung.  

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße! 

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Inhalt des Newsletters:

Entwurf zum Bauvertragsrecht liegt vor

Das Bundeskabinett hat am 02.03.2016 eine Reform des Werkvertragsrechts beschlossen, um dieses an die besonderen Anforderungen von Bauvorhaben anzupassen.

Mit dem Gesetzentwurf soll das Werkvertragsrecht modernisiert und an die Anforderungen von Bauvorhaben angepasst werden. Bislang ist es in erster Linie auf den kurzfristigen Austausch von Leistung und Gegenleistung ausgelegt, nicht jedoch auf die Durchführung eines komplexen, auf längere Zeit angelegten Bauvorhabens.

Im Vordergrund steht bei den Neuregelungen der Verbraucherschutz. So sollen Bauunternehmer künftig verpflichtet sein, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt. Dies soll Verbrauchern einen genauen Überblick über die angebotene Leistung und den Vergleich von Angeboten verschiedener Unternehmer ermöglichen. Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen zudem künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. Sie haben so die Möglichkeit, ihre – regelmäßig mit hohen finanziellen Belastungen einhergehende - Entscheidung zum Bau eines Hauses noch einmal zu überdenken. Wenn sich während der Bauausführung Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn wandeln, kann Änderungsbedarf entstehen. Die geplanten Neuregelungen sollen es dem Bauherrn erleichtern, den Vertragsinhalt im Einvernehmen mit dem Unternehmer anzupassen. Weiterhin ist das Recht beider Vertragsparteien vorgesehen, den Bauvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen.

Der Gesetzentwurf sieht darüber hinaus Regelungen zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung vor. Der Verkäufer kann danach im Rahmen der Nacherfüllung gegenüber dem Käufer verpflichtet sein, eine bereits in eine andere Sache eingebaute mangelhafte Kaufsache auszubauen und eine Ersatzsache einzubauen oder die Kosten für beides zu tragen. Dies entspricht für Kaufverträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern schon der derzeitigen Rechtspraxis; künftig soll es diesen Anspruch bei allen Kaufverträgen geben, also auch, wenn ein Unternehmer von einem anderen Unternehmer kauft.

Den vollständigen Entwurf finden Sie hier

Quelle: Pressemitteilung des BMJV

 

 

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Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@schultzundseldeneck.de

Kündigung im E-Mail-Anhang: Schriftform gewahrt?

Die Kündigung eines Werkvertrags kann grundsätzlich formlos erfolgen. Die Parteien eines Planervertrags können aber vereinbaren, dass die Kündigung des Vertragsverhältnisses der Schriftform bedarf. Zur Wahrung der durch Vertrag bestimmten schriftlichen Form gehört auch die telekommunikative Übermittlung. Zu dieser zählen aufgrund des inzwischen modernen technischen Standards und der mittlerweile weiten Verbreitung nicht nur das Telegramm oder Telefax, sondern auch die E-Mail und das Computerfax. (OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.03.2015 - 4 U 265/14; BGH, Beschluss vom 10.09.2015 - VII ZR 69/15, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Sachverhalt: Der Bauherr beauftragt den Architekten mit Leistungen der Objektüberwachung. Nach § 4 des Vertrags bedarf die Kündigung des Vertragsverhältnisses der Schriftform. Mit E-Mail, der als PDF-Datei ein formales Kündigungsschreiben mit Briefkopf und Unterschriften angeheftet ist, kündigt der Bauherr den Vertrag. Der Architekt hält die Kündigung mangels Schriftform für unwirksam und klagt gegen den Bauherrn auf Vergütung für den Zeitraum nach Kündigung.

Hintergrund: Zu unterscheiden ist zwischen gesetzlicher (§ 126 BGB) und gewillkürter (§ 127 BGB) Schriftform. Nach § 127 Abs. 2 BGB wird die vereinbarte (gewillkürte) Schriftform auch durch telekommunikative Übermittlung gewahrt. Hierzu gehören nicht nur Telegramm oder Telefax, sondern auch E-Mail oder Computerfax

Entscheidung: Die Klage wird abgewiesen. Das Vertragsverhältnis sei durch die ausgesprochene Kündigung wirksam beendet worden.  Das Kündigungssschreiben entspreche der zwischen den Parteien vereinbarten Schriftform, weil es in ausgedruckter Form keinerlei Unklarheiten bei der Klägerin entstehen lasse, von wem dieses Schreiben stammt, und dass damit die Kündigung des Werkvertrages begehrt wird. Das Schreiben weise den Briefkopf des Bauherrn aus sowie die Unterschriften des Geschäftsführers. Ob es sich bei diesem Schreiben um ein zunächst ausgedrucktes, dann unterschriebenes und später wieder eingescanntes Schreiben handele oder ob dieses Schreiben samt Unterschriften mechanisch hergestellt worden ist, ist unerheblich, da diesbezüglich bei der nach § 127 Abs. 2 Satz 1 BGB möglichen elektronischen Übermittlung keine Unterscheidung gemacht wird.

Kommentar: Bei der VOB/B handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, die in einen Vertrag einbezogen werden. Soweit dort Schriftform vorgeschrieben ist, wie z.B. bei der Mangelanzeige in § 13 VOB/B, handelt es sich streng genommen um gewillkürte Schriftform, so dass die Mangelanzeige per Mail ausreichend wäre. Dies sehen allerdings noch nicht alle Gerichte so (vgl. OLG Jena, Urteil vom 26.11.2015 - 1 U 201/15, besprochen im Newsletter Nr. 40), weshalb vorsorglich stets in der Schriftform des § 126 BGB, also eigenhändig unterzeichnet und per Post versandt gemahnt werden sollte.

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Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@schultzundseldeneck.de

Wie wird die Minderung bei Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung berechnet?

Lehnt der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Werkvertrags ab, ist eine auf Mängelbeseitigungskostenvorschuss, hilfsweise auf Schadensersatz statt der Leistung und weiter hilfsweise auf Nachbesserung gerichtete Klage des Auftraggebers abzuweisen. Der Insolvenzverwalter kann beim VOB-Vertrag in dem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Auftragnehmers vom Nachunternehmer Minderung statt Nachbesserung verlangen, weil es dem Insolvenzverwalter nicht zuzumuten ist, Erfüllung zu wählen (im Anschluss an BGH, IBR 2006, 559). Wird die Mängelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit verweigert oder stehen die Nachbesserungskosten in einem Missverhältnis zum Gesamtauftragswert, richtet sich die Höhe der Minderung (ausnahmsweise) nicht nach dem Geldbetrag, der zur Mängelbeseitigung aufgewendet werden muss. In einem solchen Fall kann der Wert des mangelbehafteten Werks unter Zuhilfenahme des sog. Zielbaumverfahrens vom Gericht geschätzt werden. (OLG Frankfurt, Urteil vom 04.02.2014 - 5 U 63/12)

Sachverhalt: Streitgegenstand sind Kosten für die Beseitigung von Mängeln an Bahnsteigen in der Leistungskette Auftraggeber-Auftragnehmer-Nachunternehmer.  Der Auftraggeber meint, die Bahnsteige müssten wegen der Mängel neu hergestellt werden, wofür ungefähr das Doppelte des ursprünglich vereinbarten Werklohns anfallen würde. Der Auftragnehmer wurde insolvent. Der Insolvenzverwalter über das Vermögen des Auftragnehmers lehnte dann die Erfüllung des Vertrages ab, trat aber seine Ansprüche gegen den Nachunternehmer an den Auftraggeber ab. 

Entscheidung: Das OLG spricht nur einen Teil des eingeklagten Betrages zu. Der Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mangelbeseitigung sei im Insolvenzverfahren nicht durchsetzbar, da der Insolvenzverwalter die Erfüllung abgelehnt habe. Es komme deshalb nur Minderung in Betracht. Diese sei hier - wie sonst üblich - nicht nach den Mangelbeseitigungskosten zu berechnen, sondern - unabhängig vom Nachbesserungsaufwand - am Verkehrswert. Die Bahnsteige seien in Gebrauch und wiesen deshalb einen nicht unerheblichen Gebrauchswert auf, weshalb die Nachbesserungskosten nicht geeignet seien, den Mindertwert des mangelbehafteten Werks abzubilden. Es seien deshalb nach dem Zielbaumverfahren Gebrauchswert und Geltungswert zu bestimmen. Dies führe hier zu einem Wert des mangelbehafteten Werks von 40 %, gemessen an dem Wert des Werkes im mangelfreien Zustand.

Kommentar: Die Entscheidung behandelt einen Einzelfall und hat einen komplexen Sachverhalt als Ausgangspunkt. Jedoch sind die durch das OLG ausgeurteilten Grundsätze durchaus verallgemeinerungsfähig und sowohl für Sachverhalte mit Insolvenzberührung als auch in Leistungsketten stets zu beachten.

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Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@schultzundseldeneck.de

§ 648a BGB: Wann greift die Häuslebauer-Ausnahme?

Lässt die Inhaberin eines einzelkaufmännischen Unternehmens im Auftrag der Bauherren die Herstellung eines Einfamilienhauses ausführen, ohne dass die Verfügung über die Finanzierungsmittel in den Händen eines Baubetreuers liegt, so bleibt sie gegenüber ihrem Subunternehmer von der Pflicht zur Bauhandwerkersicherung ausgenommen. (OLG Koblenz, Urteil vom 02.07.2015 - 1 U 1433/14)

Sachverhalt: Der AN klagt auf Stellung einer Bauhandwerkersicherheit hinsichtlich der restlichen Vergütung aus einem vorzeitig beendeten Werkvertrag. Der AG hatte im Auftrag eines Ehepaars ein Einfamilienhaus errichtet.

Hintergrund:  § 648a Abs. 1 und 5 BGB gibt dem Auftragnehmer einen - nicht abdingbaren Anspruch auf Stellung einer Sicherheit. Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Besteller eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt (§ 648a Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB); dies gilt wiederum nicht bei der Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer (§ 648a Abs. 6 Satz 2 BGB).

Entscheidung: Der AN hat keinen  Erfolg: Die Beklagte habe als Inhaberin eines einzelkaufmännischen Unternehmens als natürliche Person gehandelt und die Herstellung eines (einzigen) Einfamilienhauses ausführen lassen; die Verfügung über die Finanzierungsmittel lag nicht in den Händen eines Baubetreuers. Es liege mithin im Sinne der gesetzgeberischen Intention ein privater Eigenheimbau vor; von der zusätzlichen Voraussetzung einer Eigennutzung durch den Besteller selbst habe der Gesetzgeber bewusst Abstand genommen. Das Gesetz stellt  nicht auf den Begriff des "Verbrauchers" i.S.d. § 13 BGB, sondern auf den weiter reichenden Begriff der "natürlichen Person" ab. Dass gewerbsmäßig tätig werdende Besteller nicht ausgeschlossen werden sollten, bestätige sich im Umkehrschluss auch aus der (Rück-)Ausnahmeregel in § 648a Abs. 6 Satz 2 BGB.

Kommentar: Das Gericht gesteht dem AN zwar zu, dass er im konkreten Fall an sich schutzwürdig gewesen wäre, verweist aber auf die Gesetzesbegründung, die eine andere Entscheidung nicht möglich mache. Es ist also im Einzelfall stets sorgfältig zu prüfen, ob die Voraussetzungen nach § 648a BGB vorliegen, bevor die daraus ableitbaren, einschneidenden Konsequenzen für den Bauvertrag gezogen werden.

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Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@schultzundseldeneck.de

Grundleistungen unvollständig: Honorarminderung?

Die Rechtsprechung des BGH zur Minderung des Architektenhonorars wegen teilweise nicht erbrachten Leistungen (IBR 2004, 512) gilt auch für die Tragwerksplanung. (LG Duisburg, Urteil vom 20.02.2015 - 10 O 434/11)

Sachverhalt: Der Statiker klagt gegen den Bauherrn sein nach HOAI berechnetes Honorar ein. Der Bauherr meint, es seien nicht sämtliche Grundleistungen erbracht, weshalb nicht alle abgerechneten Prozentsätze der Leistungsphasen 1 - 4 gemäß § 64 Abs. 1 HOAI 1996 verlangt werden könnten. 

Entscheidung: Das Landgericht spricht das gesamte Honorar zu. Eine Minderung des Honorars komme nicht in Betracht: Nach der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24.06.2004 (NJW 2004, 2588) entfalle der Honoraranspruch des Architekten bei teilweise nicht erbrachter, vertraglich geschuldeter Leistung nur dann, wenn der Tatbestand einer Regelung des allgemeinen Leistungsstörungsrechts des BGB oder des werkvertraglichen Gewährleistungsrechts erfüllt sei, die den Verlust oder die Minderung der Honorarforderung als Rechtsfolge vorsieht. Es sei durch Auslegung zu ermitteln, was Umfang und Inhalt der geschuldeten Leistung ist, wobei nach dem Grundsatz einer interessengerechten Auslegung die durch den konkreten Vertrag begründeten Interessen des Auftraggebers an den Arbeitsschritten zu berücksichtigen sind, die für den vom Architekten geschuldeten Werkerfolg erforderlich sind. Eine an den Leistungsphasen orientierte vertragliche Vereinbarung führt im Regelfall dazu, dass der Architekt die vereinbarten Arbeitsschritte als Teilerfolg des geschuldeten Gesamterfolges schuldet, so dass bei Nichterbringung eines derartigen Teilerfolges das Werk mangelhaft ist. Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Minderung des Honorars gilt auch für die Tragwerksplanung. Lässt der Tragwerksplaner wesentliche (zentrale) Leistungen weg, die "Teilerfolge" im Sinne der Rechtsprechung sind, dann kommt es zu Abzügen. Teilleistungen sind jedoch nur dann als Arbeitsschritt zu erfüllen, wenn die Vertragsauslegung ergibt, dass diese Leistungen zum Leistungsumfang gehören. Keine Abzüge sind vorzunehmen, soweit es sich um dienstvertraglich orientierte Leistungen handelt und auch bei werkvertraglich einzustufenden Teilleistungen, wenn diese zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgabe im Einzelfall nicht erbracht werden müssen. 

Kommentar: Zur Kürzung des Honorars reicht es nicht aus, dass der Auftragnehmer die betreffende Teilleistung nicht erbracht hat. Das Fehlen muss sich nach Vertragsauslegung auch als Mangel der Leistung darstellen. Dann kann es durchaus Abzüge geben. 

Die Entscheidung ist auch deshalb interessant, weil noch einmal dargestellt wird, wann sich der Auftragnehmer auf eine Mindestsatzunterschreitung berufen kann:

Kommt eine Vereinbarung über ein - die Mindestsätze der HOAI unterschreitendes - Pauschalhonorar nicht wirksam zu Stande, ist der Architekt/Ingenieur grundsätzlich dazu berechtigt, seine Leistungen abweichend von der Pauschalpreisvereinbarung auf Grundlage der Vorschriften der HOAI abzurechnen.

Die Geltendmachung der HOAI-Mindestsätze trotz Vereinbarung eines unzulässigen Pauschalhonorars ist treuwidrig, wenn der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vertraut hat und vertrauen durfte und er sich hierauf in einer Weise eingerichtet hat, dass ihm die Zahlung des Differenzbetrages zwischen dem vereinbarten Honorar und den Mindestsätzen nicht zugemutet werden kann.

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Dr. Cornelius Pfisterer
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