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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 44 | November 2016
Sehr geehrte Damen und Herren,

das Architektenrecht bildet den Schwerpunkt dieser Ausgabe: Zunächst geht es in zwei Urteilsanmerkungen um die Haftung für die Überschreitung von Baukosten. Gesteigerte Anforderungen ergeben sich aber auch bei der Mängelhaftung. So wird das Bauproduktenrecht neu geordnet. Künftig wird aus europäischer Perspektive allein das CE-Kennzeichen maßgeblich sein. Dies ist aber nicht stets ein Beleg für die Einhaltung aller nationalen Anforderungen. Bereits in der Entwurfsplanung, aber auch bei der Vergabe ist deshalb besondere Sorgfalt bei der Auswahl der Baumaterialien geboten. Endgültig in Kraft treten wird diese Änderung erst mit der Novelle der Landesbauordnungen, die für Anfang des kommenden Jahres erwartet wird. Näheres finden Sie im letzten Beitrag; über den Fortgang insbesondere auch bei der Bauordnung berichten wir in der nächsten Ausgabe.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße! 

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Inhalt des Newsletters:

Baukosten überschritten: Folgen für das Architektenhonorar?

Hat der Architekt eine mit dem Auftraggeber vereinbarte Baukostenobergrenze nicht eingehalten, kann dem Auftraggeber ein Schadensersatzanspruch zustehen. Der auf die Nichteinhaltung einer solchen Obergrenze gestützte Schadensersatzanspruch führt dazu, dass der Architekt den sich aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ergebenden Honoraranspruch auf der Grundlage der anrechenbaren Kosten insoweit nicht geltend machen kann, als dieser das Honorar überschreitet, welches sich ergäbe, wenn die anrechenbaren Kosten der vereinbarten Baukostenobergrenze entsprochen hätten. Beruft sich der Auftraggeber auf eine Überschreitung einer vereinbarten Baukostenobergrenze, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm behauptete Beschaffenheitsvereinbarung. (BGH, Urteil vom 06.10.2016 - VII ZR 185/13).

Sachverhalt: Die Parteien streiten über die Höhe des Architektenhonorars. Der Bauherr behauptet, dem Planer sei bereits am Anfang mitgeteilt worden, dass die maximalen Baukosten EUR 600.000,00 nicht überschreiten dürften, womit der Planer einverstanden gewesen sei. Der Planer behauptet dagegen, er habe später eine Baukostenschätzung mit EUR 1.200.000,00 übergeben, die der Bauherr akzeptiert habe. Diese Baukosten legt der Architekt seiner Honorarrechnung zu Grunde

Entscheidung: Der BGH entscheidet nicht in der Sache selbst, sondern verweist zurück, gibt aber dazu die im Leitsatz dargestellten "Segelanweisungen": Hat der Architekt eine mit dem Auftraggeber vereinbarte Baukostenobergrenze nicht eingehalten, kann dem Auftraggeber ein Schadensersatzanspruch in der Weise zustehen, dass der Honorarberechnung Baukosten maximal in Höhe der zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Kostenobergrenze als anrechenbare Kosten zugrunde gelegt werden. Die Planungsleistung eines Architekten entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit, wenn sie ein Bauwerk vorsieht, dessen Errichtung höhere Baukosten erfordert, als sie von den Parteien des Architektenvertrags vereinbart sind. Der Architekt ist verpflichtet, die Planungsvorgaben des Auftraggebers zu den Baukosten des Bauwerks zu beachten. Dabei muss er eine vereinbarte Baukostenobergrenze einhalten. Der auf die Nichteinhaltung einer solchen Obergrenze gestützte Schadensersatzanspruch des Auftraggebers führt dazu, dass der Architekt den sich aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ergebenden Honoraranspruch auf der Grundlage der anrechenbaren Kosten insoweit nicht geltend machen kann, als dieser das Honorar überschreitet, welches sich ergäbe, wenn die anrechenbaren Kosten der vereinbarten Baukostenobergrenze entsprochen hätten. Denn der Architekt verhielte sich treuwidrig im Sinne des § 242 BGB, wenn er einen Honoraranspruch durchsetzen wollte, obwohl er verpflichtet wäre, das Erlangte sofort wieder herauszugeben. 

Kommentar: Eine besondere Rolle spielte in dem Fall die Frage der Beweislast. Grundsätzlich gilt, dass im Prozess jeder das beweisen muss, was ihm günstig ist. Wenn der Architekt die Vereinbarung selbst bestreitet, muss der Bauherr die Baukostenvereinbarung beweisen. Gleiches gilt für die Überschreitung. Ist die Überschreitung dann aber bewiesen, wird das Verschulden des Architekten vermutet, so dass sich diesbezüglich der Architekt entlasten muss. Für eine etwaige Abänderung der Baukostenvereinbarung trägt die Partei die Beweislast, für die die Abänderung günstig ist. Im Fall einer nachträglichen Erhöhung trifft die Beweislast dann den Architekten.

Ansprechpartner

Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@schultzundseldeneck.de

Kein Honorar für eine Planung, die mit dem Budget des Auftraggebers nicht zu realisieren ist

Die Planungsleistung eines Architekten ist mangelhaft, wenn sie ein Bauwerk vorsieht, dessen Errichtung höhere Herstellungskosten erfordert, als sie von den Parteien des Architektenvertrages vereinbart sind. Der Architekt ist verpflichtet, die Planungsvorgaben des Auftraggebers zu den Herstellungskosten des Bauwerks zu beachten. Dabei muss er nicht nur genau vereinbarte Baukostenobergrenzen einhalten, sondern ist auch dazu verpflichtet, die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei seiner Planung zu berücksichtigen. Die Kostenvorstellungen des Auftraggebers muss der Architekt im Rahmen der Grundlagenermittlung erfragen, denn er ist bereits in diesem Planungsstadium gehalten, den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abzustecken. KG, Urt. v. vom 8.5.2014 – 27 U 50/13 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen: BGH, 29.6.2016, Aktenzeichen – VII ZR 201/14).

Sachverhalt: Die Parteien hatten einen Architektenvertrag geschlossen, aber keine Baukostenobergrenze vereinbart. Im Laufe der Planung kamen unter anderem ein Dachausbau und ein Fahrstuhl hinzu. Wegen finanzieller Engpässe des Bauherrn kam es zum Baustopp. Das Bauvorhaben konnte schließlich nicht zu Ende geführt werden. Der Architekt hatte Klage auf Zahlung weiteren Architektenhonorars erhoben. Der Bauherr erhob Widerklage mit dem Ziel, alle geleisteten Honorarabschlagszahlungen zurückzuerhalten. 

Entscheidung: Das Kammergericht gab dem Bauherrn Recht. Nicht nur erhielt der Architekt das begehrte Planungshonorar nicht; er musste auch das gesamte, bereits erhaltene Planungshonorar zurückzahlen. Dies begründete das Gericht damit, der Architekt habe gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen, den Bauherrn fortlaufend über die Kostenentwicklung zu informieren. Das Kammergericht arbeitet in dieser Entscheidung noch einmal heraus, dass der Architekt unabhängig von der Vereinbarung einer Baukostenobergrenze im Vertrag immer verpflichtet ist, schon im Rahmen der Grundlagenermittlung das dem Bauherrn zur Verfügung stehende Budget zu erfragen. Seine gesamte Planung muss sich an diesem Budget orientieren. Macht der Bauherr Änderungswünsche geltend (z.B. Dachausbau, Fahrstuhl),  so muss der Architekt den Bauherrn darüber in Kenntnis setzen, ob diese zusätzlichen Maßnahmen noch im Rahmen des Budgets realisiert werden können. Das hatte der Architekt hier versäumt. 

Kommentar: Die Entscheidung des Kammergerichts macht einmal mehr deutlich, wie wichtig die Kostenkontrolle ist. Die Planungsleistung des Architekten ist mangelhaft, wenn sie ein Bauwerk vorsieht, dessen Errichtung höhere Herstellungskosten erfordert, als sie von den Parteien des Architektenvertrages vereinbart sind. Das gilt nicht nur dann, wenn im Vertrag eine Baukostenobergrenze vereinbart ist, sondern auch, wenn der Auftraggeber Planungsvorgaben zu den Herstellungskosten macht. Fehlen solche Vorgaben, muss der Architekt sie abfragen. Das Kammergericht formuliert in dieser Entscheidung die Pflicht des Architekten, den Bauherrn in jeder Planungs- und Ausführungsphase über den Stand der Kostenentwicklung und Kostenprognose vollständig und zutreffend zu informieren. Diese Kostenbetreuungs- und -beratungspflicht erfährt auch dann keine Einschränkung, wenn mögliche Kostensteigerungen für den Auftraggeber ohnehin erkennbar sind, weil sie zum Beispiel durch eine Erweiterung oder Änderung der Planung begründet sind, bei denen es auf der Hand liegt, dass sie zu einer Verteuerung des Bauvorhabens führen werden. Es ist dem Sachverhalt des Urteils nicht genau zu entnehmen, aber die Entscheidung lässt den Rückschluss zu, dass der Architekt hier mindestens anderthalb Jahre gearbeitet hat. Die sich anschließende Auseinandersetzung, die mehrfach das Kammergericht und den Bundesgerichtshof beschäftigte, dauerte noch einmal mehr als 10 Jahre. Wegen der mangelhaften Kostenkontrolle muss er das gesamte Honorar zurückzahlen und erhält für den Leistungszeitraum keinerlei Vergütung.

Ansprechpartner

Christiane Columbus
columbus@schultzundseldeneck.de

Auch bei (zu) wenig Honorar haftet der Architekt voll.

Auch der zunächst nur gefälligkeitshalber handelnde Architekt kann für Mängel seiner Leistungen haften. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Bauherr auf einen Rechtsbindungswillen des Architekten schließen muss. Eine vertragliche Bindung liegt insbesondere dann nahe, wenn erkennbar ist, dass wesentliche wirtschaftliche Interessen des Bauherrn auf dem Spiel stehen und er sich darauf verlassen darf, dass der Architekt diese Interessen wahrnehmen wird. (OLG Dresden, Urt. v. 23.12.2013 – 9 U 1820/10; Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, BGH v, 13.7.2016 – VII ZR 29/14).

Sachverhalt: Eine Erbengemeinschaft beauftragte den Architekten mit der „fachtechnischen Betreuung“ für ein Wohn- und Geschäftshaus. Der schriftliche Vertrag verpflichtete den Architekten letztlich zur Bauleitung, und zwar zu einem Pauschalhonorar in Höhe von 50.000,00 DM netto. Pro Ortstermin sollten weiter pauschal 2.000,00 DM netto gezahlt werden. Die Bauausführung übernahm ein Generalunternehmer, an den die Erbengemeinschaft nach und nach wohl rund 2 Mio. DM zahlte. Der Architekt übersah zum einen Fehler in der Bauausführung, zum anderen gab er Abschlagszahlungen frei, obwohl den Abschlagsforderungen keine mangelfreien und dem Abrechnungsstand entsprechende Leistungen gegenüber standen.

Entscheidung: Das Gericht verurteilte den Architekten schließlich zum Schadensersatz wegen zweier gravierender Baumängel sowie fehlerhafter Rechnungsfreigabe zu Schadensersatz in Höhe von rund 260.000,00 EUR. Die geringe Höhe des Honorars hat das Gericht in diesem Zusammenhang nicht für berücksichtigenswert gehalten. Das Gericht schloss aus der geringen Höhe des vereinbarten Honorars nicht, dass die Haftung eingeschränkt ist.  Ein – stillschweigender – Haftungsausschluss für einfache Fahrlässigkeit kommt in Betracht, wenn der Bauherr eine dahingehende Forderung des Architekten billigerweise nicht hätte ablehnen dürfen. Die wirtschaftliche Bedeutung der vom Architekten erbrachten Leistungen für den Bauherrn spricht indes dafür, dass sich dieser auf eine Haftungsbeschränkung nicht hätte einlassen müssen.

Kommentar: Für den Architekten bedeutet das, dass er beim Vertrag großes Augenmerk darauf legen muss, welche Leistungen er verspricht. Für die vertraglich übernommenen Leistungen haftet er, völlig unabhängig davon, ob er dafür eine angemessene Vergütung erhält oder deutlich unterhalb der Mindestsätze der HOAI vergütet wird.

Ansprechpartner

Christiane Columbus
columbus@schultzundseldeneck.de

Weiße Wanne: Besonders überwachungsbedürftig!

Für den bauleitenden Architekten besteht bei kritischen Bauabschnitten (Ausführung eines Kellers/Tiefgarage als sog. "weiße Wanne"), die besondere Gefahrenquellen bergen, eine erhöhte Überwachungspflicht. Zwar sind der Überwachungstätigkeit des Architekten Grenzen gesetzt, die sich aus dem von ihm zu erwartenden Wissensstand ergeben. Allerdings hat der Architekt die Zuverlässigkeit und Qualität des ausführenden Unternehmers einzuschätzen, er kann die Einhaltung der erforderlichen Rahmenbedingungen und der Grundvoraussetzungen für das konkrete Gewerk überprüfen. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.04.2016 - 5 U 135/14)

Sachverhalt: Bei der Betonierung eines Kellergeschosses und einer Tiefgarage innerhalb einer neu errichteten Wohnanlage kommt es zu Ausführungsfehlern, die zu Undichtigkeiten und Feuchtigkeit führen. Der Bauträger nimmt beim Architekten Regress, nachdem er selbst von der WEG in Anspruch genommen wurde. Der Architekt verteidigt sich mit der fehlenden Erkennbarkeit der Mängel.

Entscheidung: Ohne Erfolg. Der Architekt wird zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt. Der Architekt muss nach der Entscheidung des OLG sein Augenmerk im Rahmen der ihm übertragenen Bauleitung/-überwachung insbesondere auf schwierige oder gefahrenträchtige Arbeiten, typische Gefahrenquellen und kritische Bauabschnitte richten, wozu Betonierungs- und Bewehrungsarbeiten, Ausschachtungs- und Unterfangungsarbeiten sowie vergleichbare Arbeiten gehören. Solche Arbeiten müssen in besonderer, gesteigerter Weise vom Architekten beobachtet und überprüft werden. Dies gilt insbesondere auch bei Bewehrungs-/Betonierungsleistungen zur Herstellung einer "weißen Wanne". Allgemein gelten die Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten zu den Bauabschnitten bzw. Bauleistungen, die besondere Gefahrenquellen mit sich bringen und damit eine verstärkte Wahrnehmungs- und Überwachungstätigkeit des Architekten erfordern. Diese Überwachungspflichten habe der Architekt bei der Aufbringung des Estrichs und bei dem Betonieren des Keller- und Tiefgaragenbereichs nicht hinreichend wahrgenommen, so dass seine Leistung mangelhaft sei. 

Kommentar: Die Entscheidung beruht auf einer umfassenden Beweisaufnahme einschließlich der Anhörung des Sachverständigen. Inhaltlich ist es an sich nichts Neues, dass besonders gefahrträchtige Arbeiten besonders überwacht werden müssen. Interessant ist, dass nach Ansicht des OLG Düsseldorf der Architekt auch die Zuverlässigkeit und Qualität des ausführenden Unternehmens einzuschätzen hat. Je schlechter das Unternehmen arbeitet, desto mehr muss der Architekt überwachen. Dabei bezieht sich das Gericht gerade auf eine Aussage, die vom Architekten im Prozess - offenbar zur Verteidigung - eingebracht worden war, derzufolge das ausgewählte Unternehmen das günstigste gewesen sei, was mit Einbußen bei der Qualität verbunden war. Insoweit ist dem Architekten zu raten, sich entsprechende Nachweise über die Zuverlässigkeit eines Unternehmens zu beschaffen, um die Anforderungen bei der Bauüberwachung nicht noch höher zu schrauben, als sie ohnehin schon sind.

Ansprechpartner

Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@schultzundseldeneck.de

Bauprodukte: Welche Prüfungspflichten hat der Architekt?

In § 17 BauO Berlin sind die Voraussetzungen geregelt, unter denen derzeit Bauprodukte bei der Errichtung von Gebäuden verwendet werden dürfen. Das Bauprodukterecht ändert sich nun. Am 15.10.2016 ist eine durch den EuGH gesetzte Übergangsfrist abgelaufen, binnen derer eine Abänderung der bisherigen Verwaltungspraxis in einem geordneten Verfahren sicherzustellen war. So wird die Bauregelliste B ihre Gültigkeit verlieren. Der Architekt muss sich auf die geänderte Rechtslage einstellen.

Hintergrund: Mit Urteil vom 16.10.2014 hat der EuGH entschieden, dass bestehende zusätzliche Anforderungen an CE-gekennzeichnete Bauprodukte gegen die Bauproduktenrichtlinie (89/106/EWG) verstoßen. Als eine Konsequenz aus dem Urteil des EuGH hat die Bauministerkonferenz im Mai 2016 die Musterbauordnung (MBO) geändert, in der u.a. vorgesehen ist, dass neben der noch erforderlichen Anpassung der Landesbauordnungen an die Stelle der Bauregellisten und der Liste der Technischen Baubestimmungen zukünftig die normkonkretisierende Verwaltungsvorschrift „Technische Baubestimmungen“ (VV TB) treten wird.

Aktueller Stand: Die zu novellierenden Landesbauordnungen und die VV TB sollen gleichzeitig in Kraft treten. Dies ist derzeit noch nicht möglich, da das nach der Richtlinie (EU) 1535/2015 (Informationsrichtlinie) vorgesehene Notifizierungsverfahren der VV TB noch abgeschlossen werden muss. Die Länder haben durch Erlasse in unterschiedlicher Weise auf diesen Schwebezustand reagiert. Zur Gewährleistung eines EU-rechtskonformen bauaufsichtlichen Vollzugs werden für Bauprodukte, die die CE-Kennzeichnung nach der Bauproduktenverordnung tragen, die Bestimmungen der BauO Bln über die Verwendbarkeitsnachweise für Produktleistungen sowie die das Ü-Zeichen betreffenden Kennzeichnungspflichten ab dem 16.10.2016 nicht mehr vollzogen. Mit den DIBt-Mitteilungen vom 10.10.2016, Ausgabe 2016/1, über Änderungen der Bauregelliste A Teil 1, Teil 2 und der Bauregelliste B Teil 1 ist dieser Schritt bereits umgesetzt worden (siehe im Internet unter www.dibt.de).

Auswirkungen: Die Gefahrenabwehr, die mit dem Bauproduktenrecht bezweckt wird, verlagert sich auf nationaler Ebene weiter auf die am Bau Beteiligten. Bei der ganz überwiegend allein maßgeblichen CE-Kennzeichnung handelt es sich nur um einen Mindestschutz. Dieser wird durch die Leistungserklärung des Herstellers vermittelt, dass er die Prüfung auf Grundlage der harmonisierten technischen Spezifikationen durchgeführt hat und das Bauprodukt wesentliche Merkmale erfüllt, die sich auf die Grundanforderungen beziehen. Aus der CE-Kennzeichnung kann aber aus Sicht des Bauherrn oder Planers nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass damit eine mangelfreie Bauausführung gelingt. Sowohl Planer als auch ausführendes Unternehmen müssen die Bauprodukte auswählen, die zur Gewährleistung der Bauwerkssicherheit erforderlich sind. Was erforderlich ist, entscheidet letztlich der Prüfstatiker oder der Prüfingenieur für Brandschutz. Es genügt also sowohl in der Entwurfs- als auch in der Ausführungsplanung und erst recht in der Vergabe nicht, sich allein auf die CE-Kennzeichnung zu verlassen. Denn die hierdurch nachgewiesenen Eigenschaften stellen gewissermaßen nur den kleinsten gemeinsamen Nenner da, belegen aber nicht dieselbe Qualität, wie sie bisher beispielsweise durch das Ü-Kennzeichen nachgewiesen werden konnte.

Ansprechpartner

Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@schultzundseldeneck.de

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