Hier kommen Sie zur Homepage von Schultz und Seldeneck - Rechtsanwälte und Notare
Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 48 | Juli 2017
Sehr geehrte Damen und Herren,

das OVG Berlin-Brandenburg lässt nach der Entscheidung zur Zweckentfremdung (Newsletter Nr. 47) schon den nächsten Paukenschlag folgen. Dieses Mal geht es um Sanierungsrecht: Mit Urteil vom 10. Juli 2017 hat das OVG festgestellt, dass die vom Land Berlin geübte Berechnung des Ausgleichsbetrags für das Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" fehlerhaft ist. Diese lässt nämlich zu Unrecht außer Betracht, dass es sich bei diesem kurz nach der Wende in der Mitte der Metropole festgesetzten Sanierungsgebiet um einen atypischen Sonderfall handelt: So ist ein ganz erheblicher Anteil der Bodenwertsteigerung im Sanierungszeitraum bei ohnehin bestehendem hohen Investitionsdruck durch freifinanzierte Eigenleistungen der Eigentümer im Sanierungsgebiet bewirkt worden.

Nachfolgend stellt Ihnen unser Kollege Axel Dyroff, der in diesem "Flaggschiffverfahren" auch schon in erster Instanz vor dem Verwaltungsgericht Berlin erfolgreich war (Urteil vom 8. Dezember 2015; siehe Newsletter Nr. 40 - Januar 2016) die wesentlichen Elemente dieser Grundsatzentscheidung vor.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße! 

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Inhalt des Newsletters:

Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt": Ausgleichsbeiträge fehlerhaft berechnet!

Der 2. Senat des OVG Berlin-Brandenburg hat – wie bereits das Verwaltungsgericht zuvor – festgestellt, dass die vom Land Berlin geübte Berechnung des Ausgleichsbetrags fehlerhaft ist. Diese lässt nämlich zu Unrecht außer Betracht, dass es sich bei diesem kurz nach der Wende in der Mitte der Metropole festgesetzten Sanierungsgebiet um einen atypischen Sonderfall handelt: So ist ein ganz erheblicher Anteil der Bodenwertsteigerung im Sanierungszeitraum bei ohnehin bestehendem hohen Investitionsdruck durch freifinanzierte Eigenleistungen der Eigentümer im Sanierungsgebiet bewirkt worden (Urteile vom 10.07.2017 - OVG 2B 1.16, OVG 2 B 7.16 und OVG 2 B 11.16).

Entscheidung: Die Entscheidung des OVG geht weit über die Entscheidung des VG hinaus: Während das VG die vom Kläger geltend gemachten „wendebedingten Effekte“ lediglich im Wege der Anrechnung nach § 155 BauGB berücksichtigen wollte, folgt das OVG nun vollständig der Argumentation,  wonach es sich hierbei um eine Frage der Kausalität, also der Ermittlung der sanierungsbedingten Werterhöhung nach § 154 BauGB handelt (siehe hierzu Dyroff, „Die Baumaßnahmen des Eigentümers müssen angerechnet werden“, GE 2016, 96f).

Bedeutung: Diese auf den ersten Blick scheinbar eher dogmatische Frage hat in der Praxis ganz erhebliche Auswirkungen:

•       Die vom Verwaltungsgericht in der ersten Instanz präferierte Anrechnung nach § 155 BauGB setzt voraus, dass der betroffene Eigentümer selbstfinanzierte Eigenleistungen zur Erfüllung der Sanierungsziele erbracht hat. Mit anderen Worten: Wer auf seinem Grundstück nur öffentlich geförderte oder gar keine Maßnahmen durchgeführt hat, kann auf eine Anrechnung nicht hoffen.

•       Nach Auffassung des OVG hingegen sind die „wendebedingten Effekte“ bereits im Rahmen der Kausalität zwischen Sanierungsgebiet und Werterhöhung zu berücksichtigen. Dies kommt somit allen betroffenen Grundstückseigentümern zugute, unabhängig davon, ob sie auf ihrem Grundstück irgendwelche Maßnahmen durchgeführt oder staatliche Förderung erhalten haben.

Ausblick: Sobald uns die Urteilsgründe vorliegen, werden wir weiter berichten. Interessant wird vor allem sein, inwieweit die Auffassung des OVG auch für andere kurz nach der Wende festgesetzte ehemalige Sanierungsgebiete in attraktiven Innenstadtlagen (z.B. am Kollwitzplatz) Geltung beansprucht.

Ansprechpartner

Axel Dyroff
dyroff@schultzundseldeneck.de

Christiane Columbus
columbus@schultzundseldeneck.de

Schultz und Seldeneck

Rechtsanwälte und Notare

Bleibtreustr. 33
10707 Berlin
 
Tel: 030/885 60 6-0
Fax: 030/885 60 690
 
info@schultzundseldeneck.de
www.schultzundseldeneck.de