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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 49 | September 2017
Sehr geehrte Damen und Herren,

am 1.1.2018 treten mit der Reform des Bauvertragsrechts eine ganze Reihe von gesetzlichen Neuregelungen in Kraft, die das private Bau- und Architektenrecht und insbesondere die Abwicklung von Bau- und Architektenverträgen gehörig durcheinanderwirbeln werden. Spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag, den Architekten- und Ingenieurvertrag sowie den Bauträgervertrag halten Einzug in das BGB. Mit dieser Ausgabe wollen wir Ihnen zunächst einen Überblick über die Regelungen verschaffen. In den nächsten Ausgaben werden wir dann einzelne Bereiche noch einmal vertiefen, so dass Sie bei Inkrafttreten der Reform im neuen Jahr gut gerüstet sind. Unter anderem in Zusammenarbeit mit dem AIV Berlin werden wir auch Seminare zum neuen Bauvertragsrecht anbieten. Sprechen Sie uns bei Interesse gerne an.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße! 

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Inhalt des Newsletters:

Die Reform des Bauvertragsrechts im Überblick

Ab dem 01.01.2018 gilt das neue Bauvertragsrecht! Spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag, den Architekten- und Ingenieurvertrag sowie den Bauträgervertrag halten Einzug in die das BGB. Das sogenannte Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts sowie zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung gilt für alle ab dem 01.01.2018 geschlossenen Verträge. Wir stellen Ihnen in dieser Ausgabe die Neuerungen zunächst in einem groben Überblick dar und werden einzelne Komplexe in den nächsten Ausgaben vertiefen.

Hintergrund und wichtigste Änderungen

Aus Sicht der Bundesregierung bestand erhöhter Reformbedarf, insbesondere in Hinblick auf die Bedeutung des Wirtschaftszweiges Baubranche für die Bundesrepublik Deutschland. Parallel zur sich weiterentwickelnden Bautechnik ist auch das Baurecht stetig komplexer geworden. Die vorhandenen gesetzlichen Regelungen konnten dem Bedürfnis der am Bau Beteiligten nicht mehr hinreichend Rechnung tragen. Das Werkvertragsrecht befand der Gesetzesentwurf für „sehr allgemein“ und häufig nicht detailliert genug, um eine komplexe Rechtsbeziehung wie den Bauvertrag abzubilden, der meist auf längere Zeit ausgelegt ist und in wirtschaftlicher Hinsicht, insbesondere für den Verbraucher, erhebliche Risiken bürgen kann. Insbesondere moniert wurde, dass in großen Teilen überhaupt keine gesetzlichen Regelungen vorhanden waren und die Ausgestaltung der Vereinbarung der Parteien überlassen war. Besonderes Augenmerk richtete der Gesetzgeber auf den Verbraucherschutz, der im Werkvertragsrecht bisher, abweichend von anderen Rechtsgebieten, noch kaum Berücksichtigung gefunden hatte.

Mit dem neuen Bauvertragsrecht wurden spezielle Regelungen für den Bauvertrag (§ 650a BGB), den Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB), den Architekten- und den Ingenieurvertrag (§ 650p) sowie den Bauträgervertrag (§ 650u).

Anordnungsrecht des Bestellers, § 650b BGB

Änderungen des Werkerfolgs können zukünftig vom Besteller ( = Bauherr oder Auftraggeber) verlangt werden, wenn diese zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind. Hierbei sollen die Parteien Einvernehmen über die Änderungen sowie der damit ggf. einhergehenden Mehr- oder Mindervergütung finden. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein entsprechendes Angebot über die geänderte Vergütung zu erstellen. Finden die Parteien innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens kein Einvernehmen, so kann der Besteller die Änderungen in Textform anordnen. Der Unternehmer hat dieser Anordnung nachzukommen, sofern ihm die Ausführung zumutbar ist. Der Unternehmer hat einen Vergütungsanpassungsanspruch, wobei die tatsächlich erforderlichen Kosten nebst angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln sind. Der Gesetzgeber gewährt dem Unternehmer hierbei eine Vermutung für die Richtigkeit der Urkalkulation.

Haben sich die Parteien im Rahmen des Anordnungsrechts des Bestellers nicht über eine Vergütungsanpassung geeinigt oder ist hierüber keine anderslautende gerichtliche Entscheidung gefällt worden, so kann der Unternehmer 80 % der in seinem Angebot angegebenen Mehrvergütung bei der Berechnung von Abschlagszahlungen ansetzen.

Insgesamt darf bei Vereinbarung von Abschlagszahlungen der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Vergütung (inklusive der Vergütung für Nachtragsleistungen) bei Vorliegen eines Verbraucherbauvertrages nicht übersteigen.

In Streitigkeiten über das Anordnungsrecht und den daraus folgenden Vergütungsanpassungsanspruch wird die Durchführung von Eilverfahren erleichtert, weil die Eilbedürftigkeit selbst nicht mehr Voraussetzung für das Verfahren ist. Die Zahl einstweiliger Verfügungen in Bausachen wird voraussichtlich stark zunehmen.

Abnahmefiktion und Zustandsfeststellung

Mit der Reform wurden auch die Regelungen zur Abnahme geändert. Nach § 640 Abs. 2 BGB gilt demnach ein Werk als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werkes eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und dieser die Abnahme nicht innerhalb der Frist unter Berufung auf Mängel abgelehnt hat. Hierbei soll bereits die Benennung eines Mangels ausreichend sein. Eine Ausnahme gilt insoweit für Verbraucher. Sind diese Besteller, so greift die Abnahmefiktion nur, wenn der Unternehmer den Besteller in Textform zuvor über die Rechtsfolgen in Kenntnis gesetzt hat.

Mit § 650g BGB erhält der Unternehmer nunmehr einen gesetzlich normierten Anspruch auf Zustandsfeststellung gegen den Besteller, wenn dieser die Abnahme unter Berufung auf Mängel ablehnt. Ist das Werk dem Besteller verschafft worden und ist ein offenkundiger Mangel bei der Zustandsfeststellung nicht angegeben worden, so gilt die Vermutung, dass dieser erst nach der Zustandsfeststellung entstanden ist.

Kündigung aus wichtigem Grund

Mit § 648a BGB wird künftig die Kündigung aus wichtigem Grund gesetzlich normiert. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können künftig beide Vertragsparteien den Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Hierbei hat jede Vertragspartei einen Anspruch auf Feststellung des bis dahin erlangten Leistungsstandes. Eine Verweigerung der Feststellung des Leistungsstandes führt hierbei zur Beweisbelastung der verweigernden Partei für den Leistungsstand im Zeitpunkt der Kündigung.

Regressfalle für Unternehmer bei gelieferten Baustoffen

Nach bisheriger Rechtslage konnte der Bauunternehmer, der mangelhaftes Material von seinem Lieferanten gekauft und dieses in Unkenntnis der Mangelhaftigkeit bei einem Dritten eingebaut hat, die Ein- und Ausbaukosten nicht von dem Lieferanten zurückverlangen, obwohl der Unternehmer dem Dritten gegenüber zum Ausbau des mangelhaften und Einbau von mangelfreiem Material verpflichtet war. Mit der Reform soll künftig der Baustofflieferant in Regress genommen werden können.

Verbraucherbauverträge

Entsprechend einer der wesentlichen Ziele des Gesetzgebers enthält das Gesetz nun diverse Regelungen zum Verbraucherschutz.

So wird mit § 650 j BGB nunmehr die Verpflichtung des Unternehmers normiert, eine Baubeschreibung mit klar definierten Mindestinhalten zu erstellen. Diese werden automatisch Bestandteil des Bauvertrages.

Ebenfalls vorgesehen ist eine verbindliche Angabe der Bauzeit.

Weiter sieht das Gesetz nunmehr eine Obergrenze für Abschlagszahlungen in Höhe von 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung (inklusive der Vergütung für Nachtragsleistungen) vor. Bauhandwerkersicherung

Eine Sicherheit zugunsten des Unternehmers darf 20 % der vereinbarten Vergütung nicht übersteigen. Eine anderslautende Vereinbarung ist unzulässig.

Der Verbraucher hat Anspruch auf eine Mängelsicherheit in Höhe von 5 %.

Mit Ausnahme notariell beurkundeter Verträge besteht für den Verbraucher nach § 650i BGB ein Widerrufsrecht.

Architekten- und Ingenieurvertrag

Das BGB enthält nun erstmals Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag.

Besonderes Augenmerk verdient dabei die Regelung zur „Leistungsphase 0“ in § 650p Abs. 2 BGB. Hierbei stellt sich der Gesetzgeber ein zweistufiges Modell der Beauftragung vor. Auf der ersten Stufe, der sog. Zielfindungsphase, soll zunächst eine Planungsgrundlage geschaffen werden. Im Anschluss hieran besteht ein Sonderkündigungsrecht für den Besteller, er kann also entscheiden, ob er mit dem Architekten in die zweite Phase übergehen will, oder aber die Zusammenarbeit beenden möchte. In letzterem Falle erhält der Architekt nur für die bis dahin erbrachten Leistungen eine Vergütung. Dies kann aber nur die Fälle betreffen, in denen die Parteien nicht etwas anderes vereinbaren. Hier ist in der Praxis mit Problemen zu rechnen.

Ebenfalls vorgesehen ist, dass Architekt und Planer künftig bei Vorliegen von Mängeln gesamtschuldnerisch mit dem ausführenden Bauunternehmer haften. Dies soll allerdings erst dann zulässig sein, wenn zuvor der Bauunternehmer auch fruchtlos zur Mängelbeseitigung aufgefordert worden ist.

Bauträgervertrag

Mit § 650 u BGB findet künftig auch der Bauträgervertrag Einzug in das BGB, wobei hinsichtlich der Bauleistungen Werkvertragsrecht und hinsichtlich der Eigentumsübertragung am Grundstück die kaufrechtlichen Regelungen des BGB zur Anwendung kommen sollen.

Beschleunigung der Bauprozesse

Durch Änderung des Gerichtsverfassungsgesetzes werden künftig spezielle Kammern bei den Landgerichten sowie spezielle Senate bei den Oberlandesgerichten für die Beschleunigung der Bauprozesse führen.

Einstweilige Verfügungen in Streitigkeiten über das Anordnungsrecht oder die korrespondierenden Vergütungsanpassungen bedürfen künftig nach Beginn der Bauausführung keiner Glaubhaftmachung des Verfügungsgrundes.

Die Praxis wird es zeigen – Ausblick

Mit Sicherheit war eine Reform des Bauvertragsrecht längst überfällig. Das Werkvertragsrecht des BGB von 1900 war nicht in der Lage, den Besonderheiten des Bauvertrages und des Architektenvertrages Rechnung zu tragen. Ob die Neuregelungen auch (vorerst) ausreichend sind, wird die Praxis zeigen. Viele Regelungen, die nunmehr Einzug ins das BGB erhalten haben, waren bislang nur in der „gelebten Praxis“ oder in der VOB/B zu finden (so beispielsweise das Anordnungsrecht des Bestellers).

Zahlreiche Probleme des privaten Baurechts – man denke nur an Ansprüche wegen Bauverzögerung - werden durch die Reform nicht gelöst oder jedenfalls erleichtert. Angesichts der Vielzahl an Neuregelungen ist auch mit Problemen bei der Rechtsanwendung zu rechnen, weil die Wechselwirkung einzelner Bestimmungen häufig nicht ausreichend bedacht wurde. Für ab dem 1.1.2018 abzuschließende Verträge ist zudem darauf zu achten, dass durch die Reform auch ein neues gesetzliches Leitbild entstanden ist, weshalb vertragliche Abweichungen auf den Prüfstand zu stellen sind.  

Aus der anwaltlichen Praxis heraus ist die Reform jedenfalls insoweit zu begrüßen, als spezielle Baukammern und -senate bei den Land- und Oberlandesgerichten geschaffen werden. Wir versprechen uns hierdurch eine effizientere Bearbeitung und damit einhergehende Verkürzung der Bauprozesse.

Ansprechpartner

Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@schultzundseldeneck.de

Christiane Columbus
columbus@schultzundseldeneck.de

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