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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 1 | Oktober 2010
Sehr geehrte Damen und Herren, Heute ist der Start für den neuen Newsletter von Schultz und Seldeneck! Er wird mindestens alle 4 Wochen erscheinen und soll mit konzentrierten Rechtsinformationen neue Anregungen für das Gespräch mit Ihrem Anwalt liefern. Wenn Sie zu dem einen oder anderen Bericht nachhaken wollen, zögern Sie nicht, sich an den jeweils ausgewiesenen Spezialisten zu wenden - er freut sich auf Ihren Anruf! Beste Grüße aus der Bleibtreustraße! Schultz und Seldeneck

BGH: Kein Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mieterstruktur!

Die Mietstruktur liegt im Risikobereich des Gewerberaummieters, der grundsätzlich das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt (BGH - XII ZR 108/08, Urteil vom 17. März 2010). Das Umfeldrisiko – insbesondere in nicht funktionierenden Einkaufszentre

Die Mietstruktur liegt im Risikobereich des Gewerberaummieters, der grundsätzlich das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt (BGH - XII ZR 108/08, Urteil vom 17. März 2010). Das Umfeldrisiko – insbesondere in nicht funktionierenden Einkaufszentren – trägt nach wie vor der Gewerberaummieter!

Der BGH hat seine – in den letzten Jahren immer wieder kritisierte – Rechtsprechung bestätigt, wonach bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst auch das Risiko einer Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts. Nach Ansicht des BGH liegt ein Umfeldmangel nur dann vor, wenn durch ihn die Tauglichkeit der Mietsache für den Mieter unmittelbar beeinträchtigt wird. Dies ist nur dann der Fall, wenn der Zutritt des Publikums zu dem Ladengeschäft nicht mehr beschwerde- und gefahrlos sowie bequem möglich ist. Diese Voraussetzungen liegen nur selten vor. Nur wenn ausnahmsweise der Risikobereich auch des Vermieters betroffen ist, kann sich der Mieter auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen.

Praxistipp:
Ohne vertragliche Vereinbarung trägt derzeit allein der Mieter das Risiko von Umfeldveränderungen bzw. Umfeldmängeln. Dies gilt insbesondere für Mieterstruktur und Vermietungsquote in Einkaufszentren. Hier helfen dem Mieter nur klar vereinbarte Ausstiegsregelungen, wonach der Mieter z.B. ab einer bestimmten Leerstandsquote kündigen kann. Da die Kritik an der Rechtsprechung des BGH anhält, sollten sich auch die Vermieter nicht zu sehr auf sie verlassen.

Weitere Informationen:
RAuN Dr. Michael Schultz
Dr.Schultz@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 66

Sortimentsbindung im Einkaufszentrum

Zur Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Betriebs- und Offenhaltungspflicht des Mieters eines Ladengeschäfts in einem Einkaufszentrum, wenn dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt, ihm aber kein Sortiments- und Konkurrenzschutz gewähr

Zur Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Betriebs- und Offenhaltungspflicht des Mieters eines Ladengeschäfts in einem Einkaufszentrum, wenn dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt, ihm aber kein Sortiments- und Konkurrenzschutz gewährt wird (BGH Urteil vom 3. März 2010 – XII ZR 131/08).

Nach Ansicht des BGH kann eine Sortimentsbindung auch formularmäßig vereinbart werden; denn sie diene - im Interesse aller Mieter - dem Erhalt eines für die Attraktivität eines Einkaufszentrums wichtigen "Branchenmix". Auch die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht ist im Regelfall nicht als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten. Zulässig sei auch die kumulative Vereinbarung: Wenn dem Mieter von Verkaufsräumen in einem Einkaufszentrum eine Betriebspflicht auferlegt, zugleich aber die Gewährung von Konkurrenz- und Sortimentsschutz durch den Vermieter ausgeschlossen wird. Problematisch – und vom BGH offen gelassen – ist die Frage, ob in einem Formularvertrag die Vereinbarung einer Betriebspflicht des Mieters mit einer Sortimentsbindung kombiniert und zusätzlich mit einem Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz wirksam verbunden werden kann. Im entschiedenen Fall kam es hierauf nicht an, da dem Mieter nach Auffassung des BGH aufgrund der nur äußerst vage getroffenen Zweck- und Sortimentsbestimmung keine hinreichend konkretisierbare Sortimentsbindung auferlegt worden ist.

Praxistipp: Obwohl der Mieter im Prozess unterlegen war, gibt es aus Vermietersicht keinen Grund zur Entwarnung. Sofern nämlich der Vermieter eine echte Sortimentsbindung – neben Betriebs- und Offenhaltungspflicht einerseits und neben einem Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz andererseits – formularmäßig vereinbart, ist die Zulässigkeit einer solchen Regelung noch immer fraglich. Im Zweifel also verhandeln; denn eine entsprechende Individualvereinbarung wäre zulässig.

Weitere Informationen:
RAuN Dr. Michael Schultz
Dr.Schultz@schultzundseldeneck.de
Tel.: 030 88 56 06 – 66

Abzocke: Befreiungsgebühren bei Grundstücksteilungen

Bauherren im Westteil Berlins sind Leid gewohnt: Für nahezu jedes Bauvorhaben im Geltungsbereich des alten Baunutzungsplanes sind hohe Befreiungsgebühren zu entrichten, weil die im Baunutzungsplan festgesetzte GRZ/GFZ unrealistisch niedrig liegt und fakti

Bauherren im Westteil Berlins sind Leid gewohnt: Für nahezu jedes Bauvorhaben im Geltungsbereich des alten Baunutzungsplanes sind hohe Befreiungsgebühren zu entrichten, weil die im Baunutzungsplan festgesetzte GRZ/GFZ unrealistisch niedrig liegt und faktisch keine wirtschaftlich sinnvolle Ausnutzung des Grundstücks erlaubt. Viele haben sich mit diesem Zustand aber inzwischen abgefunden. Doch jetzt sorgt eine „neue Masche“ des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf für neue Empörung: Es werden Befreiungsgebühren für bloße Grundstücksteilungen erhoben.

Häufig werden bebaute Grundstücke im Zuge der Vermarktung in verschiedene Teilgrundstücke aufgeteilt. Bei einer solchen Grundstücksteilung wird neuerdings verlangt, dass für die entstehenden Teilgrundstücke jeweils neue Befreiungen beantragt werden, auch wenn eine Erhöhung der baulichen Ausnutzung gar nicht vorgesehen ist. Denn eventuell vorhandene alte Befreiungen seien nach der Teilung nicht mehr gültig. Meistens liegt der vorhandene Bestand – oft aus der Zeit vor Inkrafttreten des Baunutzungsplanes – deutlich über der zulässigen GRZ/GFZ. Und für die geforderten neuen Befreiungen werden dann hohe Gebühren erhoben. Die Behörde legt dabei die fiktiven Herstellungskosten für die Bestandsgebäude zu Grunde. Dabei spielt es aus Sicht der Behörde keine Rolle, ob der Bestand bereits durch eine Befreiung legalisiert ist und für diese Befreiung bereits Gebühren gezahlt worden sind.

Die Empörung ist berechtigt: Diese Praxis ist aus unserer Sicht rechtlich nicht haltbar. Denn laut Gesetz über Gebühren und Beiträge soll sich die Gebührenhöhe an dem Nutzen für den Gebührenschuldner orientieren. Der wirtschaftliche Nutzen einer reinen Grundstückteilung ist aber für sich gesehen sehr beschränkt und lässt sich sicherlich nicht an den fiktiven Herstellungskosten der Bestandsgebäude festmachen.

Praxistipp: Eine gerichtliche Entscheidung über die Rechtmäßigkeit dieser Praxis wird sicherlich nicht mehr lange auf sich warten lassen. Entsprechende Gebührenbescheide sollte man nicht ohne Weiteres bestandskräftig werden lassen.

Weitere Informationen:

RA Martin Sprengel
Sprengel@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 13

oder

RA Axel Dyroff
Dyroff@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 13

Risse beim Nachbarn: Haftet der Bauunternehmer?

Bei vielen Bauvorhaben kommt es insbesondere durch Erdbau- und Gründungsmaßnahmen zu Schäden an Nachbargebäuden. Der BGH hat klargestellt, dass der Bauunternehmer für solche Schäden nur haftet, wenn ihm vorgeworfen werden kann, die Maßnahmen nicht sorgfäl

Bei vielen Bauvorhaben kommt es insbesondere durch Erdbau- und Gründungsmaßnahmen zu Schäden an Nachbargebäuden. Der BGH hat klargestellt, dass der Bauunternehmer für solche Schäden nur haftet, wenn ihm vorgeworfen werden kann, die Maßnahmen nicht sorgfältig ausgeführt zu haben (Urteil vom 16. Juli 2010 - VI ZR 217/09).

Der Eigentümer eines Grundstücks haftet nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auch ohne Verschulden, wenn die Bauarbeiten auf seinem Grundstück zu Schäden beim Nachbarn führen. Der Bauunternehmer ist jedoch nicht Partei des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Im vorliegenden Fall hatte der Bauunternehmer die Grenzwerte der DIN eingehalten. Der BGH musste entscheiden, ob der Bauunternehmer gleichwohl wie der Eigentümer zu behandeln ist.

Der Nachbar scheitert mit seiner Klage. Der Bauunternehmer hat nicht schuldhaft gehandelt. Eine verschuldensunabhängige Haftung lehnt der BGH ab. Der Bauunternehmer stehe außerhalb des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Durch die Bauarbeiten werde der Bauunternehmer auch nicht zum Nutzer des Grundstücks, der nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB wie ein Eigentümer haftet. Da er sorgfältig und nach den anerkannten Regeln der Technik gearbeitet hat, muss der Bauunternehmer den entstandenen Schaden nicht ersetzen.

Praxistipp: Der Nachbar muss in erster Linie den Eigentümer in Anspruch nehmen. Nur wenn klar ist, dass der Bauunternehmer mindestens fahrlässig gehandelt hat, haftet er neben dem Eigentümer. Für den Bauherrn empfehlen sich der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung, die solche Schäden umfasst, und die Vereinbarung umfassender Sorgfaltspflichten für den Auftragnehmer bezüglich der besonders schadensträchtigen Erdbau- und Gründungsmaßnahmen.

Weitere Informationen:

RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Änderung der Rechtsprechung! Keine Umsatzsteuer, wenn Mängel nicht beseitigt werden

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Einbeziehung der Umsatzsteuer in den Schadenersatz in einem aktuellen Urteil geändert (Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 176/09). Nicht angefallene Umsatzsteuer ist nicht erstattungsfähig.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Einbeziehung der Umsatzsteuer in den Schadenersatz in einem aktuellen Urteil geändert (Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 176/09). Nicht angefallene Umsatzsteuer ist nicht erstattungsfähig.

Der Anspruch auf Schadenersatz wegen Mängeln eines Werkes wird nach Wahl des Auftraggebers entweder nach dem mangelbedingten Minderwert des Werkes oder nach den Kosten für eine ordnungsgemäße Mangelbeseitigung berechnet. Letzteres gilt unabhängig davon, ob und in welchem Umfang der Auftraggeber den Mangel tatsächlich beseitigen lässt. Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats gehörte zu den Kosten auch die von einem nicht vorsteuerabzugsberechtigten Auftraggeber an Dritte zu zahlende Umsatzsteuer.

Der Senat hält es jetzt für eine Überkompensation des Schadens, wenn nicht angefallene Umsatzsteuer berücksichtigt wird. Das bedeutet, dass in den Fällen, in denen der Auftraggeber den Mangel (noch) nicht hat beseitigen lassen, die Umsatzsteuer nicht zum Schadenersatz gehört und nicht mehr mit Erfolg gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Praxistipp: Lässt der Auftraggeber den Schaden doch noch beseitigen und fällt Umsatzsteuer an, so kann er diese nachträglich als Schadenersatz geltend machen. Einer Vorleistungspflicht kann er entgehen, indem er einen Vorschussanspruch geltend macht. Beabsichtigt er zunächst keine Mangelbeseitigung, ist es ihm nach Auffassung des BGH zumutbar, eine drohende Verjährung durch Erhebung einer Feststellungsklage zu begegnen, falls er sich der Möglichkeit einer späteren Mangelbeseitigung auf Kosten des Unternehmers erhalten will.

Weitere Informationen:
RAin Christiane Columbus
Columbus@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Fiskusprivileg im Insolvenzverfahren?

Die Bundesregierung hat am 1. September 2010 das Haushaltsbegleitgesetz beschlossen, das nun doch Erleichterungen für die Staatskasse in Insolvenzverfahren vorsieht. Zwar wird das sogenannte „Fiskusprivileg“ nicht wieder eingeführt; allerdings kann der St

Die Bundesregierung hat am 1. September 2010 das Haushaltsbegleitgesetz beschlossen, das nun doch Erleichterungen für die Staatskasse in Insolvenzverfahren vorsieht. Zwar wird das sogenannte „Fiskusprivileg“ nicht wieder eingeführt; allerdings kann der Staat Steuerschulden leichter aufrechnen als andere Gläubiger.

Im Konkursrecht, das bis zur Einführung der Insolvenzordnung 1999 galt, hatten Steuerforderungen Vorrang vor Forderungen anderer Gläubiger. Dies sollte im Rahmen des Sparpakets nun wieder eingeführt werden. Nach heftigen Protesten hat die Regierung davon nun wieder Abstand genommen, aber die Stellung des Fiskus als Gläubiger im insolvenzverfahren gleichwohl durch weitere Neuregelungen verbessert.

Geändert werden die Vorschriften zur Aufrechnung mit Wirkung zum 1. Januar 2011. Ein Gläubiger kann mit einer eigenen Forderung gegenüber dem Insolvenzverwalter nicht aufrechnen, wenn er selbst erst nach Eröffnung der Insolvenzverfahren etwas schuldig geworden ist. Dies soll nun für den Fiskus nicht mehr gelten, so dass Steuerschulden nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen Forderungen des Schuldners aufgerechnet werden könne. Diese Möglichkeit hat ein anderer Gläubiger nicht. Zudem gelten auch schon Steuerverbindlichkeiten des vorläufigen Insolvenzverwalters als Masseverbindlichkeit, die vor den Insolvenzforderungen befriedigt wird.

Ausblick: Aus ursprünglich beabsichtigten Neubegründung des „Fiskusprivileg“ sollten Mehreinnahmen von rund € 500 Mio. für den Bund und rund € 1,1 Mrd. für die Sozialkassen generiert werden. Es bleibt abzuwarten, wie sich die nun beschlossene Neuregelung der Insolvenzordnung für den „gewöhnlichen“ Gläubiger auswirken wird.

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Dauerbrenner im Notariat: Muss der Ehegatte einem (Grundstücks-)kaufvertrag zustimmen?

Lebt ein Ehepaar im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, bedürfen Verfügungen eines Ehegatten über sein Vermögen im Ganzen und auch Übertragungen eines Einzelgegenstandes (z. B. Grundstück, Wohnungseigentum), der nahezu das ganze Vermögen aus

Lebt ein Ehepaar im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, bedürfen Verfügungen eines Ehegatten über sein Vermögen im Ganzen und auch Übertragungen eines Einzelgegenstandes (z. B. Grundstück, Wohnungseigentum), der nahezu das ganze Vermögen ausmacht, der Zustimmung des anderen Ehegatten. Hintergrund dieser Regelung ist die Sicherung von Zugewinnausgleichsansprüchen im Falle der Ehescheidung.

Eine Verfügung über das nahezu ganze Vermögen liegt bei größerem Vermögen vor, wenn nach dem Verkauf weniger als 10 % des Gesamtvermögens verbleibt. Bei kleinerem Vermögen gilt eine Grenze von 15 %. Bei der Berechnung sind bei Immobilien etwa bestehende Verbindlichkeiten (z. B. Darlehen) in Abzug zu bringen.

Nach der geltenden subjektiven Theorie ist jedoch nur dann eine Zustimmung erforderlich, wenn der Vertragspartner (Käufer) zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses positiv Kenntnis von dem Zustimmungserfordernis oder zumindest von den Umständen hat, aus denen sich dieses Erfordernis ergibt. Später erlangte Kenntnis ist unschädlich.

Liegt ein Zustimmungsbedürfnis vor, ist ein ohne Zustimmung geschlossener Kaufvertrag schwebend unwirksam und bedarf der Genehmigung des Ehegatten. Die Zustimmung/Genehmigung kann formlos erfolgen; lediglich zur Vorlage beim Grundbuchamt ist die öffentlich beglaubigte Form zu wahren. Das Grundbuchamt hat ohne konkrete Anhaltspunkte keine diesbezügliche Prüfungspflicht; eine Eigentumsumschreibung kann somit auch ohne Zustimmung erfolgen. Allerdings wird hierdurch das Grundbuch unrichtig und der andere Ehegatte hat – auch im Falle einer zwischenzeitlich erfolgten Scheidung – gegen den Käufer einen eigenen Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung und somit Wiederherstellung des ursprünglichen Grundbuchstandes.

Praxistipp: Die in einigen Kaufverträgen enthaltene Versicherung, wonach der Verkäufer nicht über sein wesentliches Vermögen verfügt, sollte vermieden werden, um nicht die Bösgläubigkeit des Käufers erst zu schaffen. Ist die Versicherung richtig, ist sie ohnehin nicht erforderlich; ist sie falsch und hat der Käufer hierüber Kenntnis, kann er hieraus keine Rechte herleiten.

Weitere Informationen:
RAin Marina Gregor
Marina.Gregor@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 12

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