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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 10 | Oktober 2011
Sehr geehrte Damen und Herren,

der BGH hat die "Mieterdienstbarkeit" anerkannt und damit den Schutz des Gewerbemieters bezüglich seiner Investitionen verbessert. Gestärkt wurden auch die Rechte des Erwerbers im Bauträgervertrag: Wieder hat ein Gericht eine Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums für unwirksam befunden. Diese und andere Entscheidungen haben wir für Sie wieder in gewohnter Form kurz kommentiert. Gerne stehen wir für weitergehende Fragen zur Verfügung.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

BGH: Die Mieterdienstbarkeit ist wirksam!

Wird das Grundstück des Vermieters zwangsversteigert oder vom Insolvenzverwalter an einen Dritten verkauft, kann der Erwerber ein Sonderkündigungsrecht nutzen und auch einen langfristigen Vertrag vorzeitig kündigen, vgl. § 57a ZVG oder § 111 InsO. Jeder M





Wird das Grundstück des Vermieters zwangsversteigert oder vom Insolvenzverwalter an einen Dritten verkauft, kann der Erwerber ein Sonderkündigungsrecht nutzen und auch einen langfristigen Vertrag vorzeitig kündigen, vgl. § 57a ZVG oder § 111 InsO. Jeder Mieter, der seinen Standort und die dortigen Mieterinvestitionen langfristig sichern<span style="mso-spacerun: yes">  </span>will, hat allen Anlass, dieses Sonderkündigungsrecht der Erwerber zu fürchten. Zur Verteidigung des Nutzungsrechts gegen die Wirkungen der Kündigung haben die Vordenker der juristischen Literatur das Instrument der Mieterdienstbarkeit entwickelt. Diese Lösung wurde vom BGH jetzt abgesegnet, BGH, 7. 4. 2011 - V ZB 11/10.





Der Fall: Der Mieter eines Kaufhauses mit angeschlossenem Parkhaus sichert sein mietrechtliches Gebrauchsrecht gegen die Insolvenz des Vermieters und die dann drohende Kündigung desjenigen, der vom Insolvenzverwalter kauft oder in der Zwangsversteigerung erwirbt. Die Sicherung erfolgt durch Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (Mieterdienstbarkeit). Die erforderliche Einigung wird im Mietvertrag erklärt. Später kommt es zum Streit, ob diese Dienstbarkeit aus bestimmten Gründen gelöscht werden darf.





§ 111 InsO Veräußerung des Miet- oder Pachtobjekts



Veräußert der Insolvenzverwalter einen unbeweglichen Gegenstand oder Räume, die der Schuldner vermietet oder verpachtet hatte, und tritt der Erwerber anstelle des Schuldners in das Miet- oder Pachtverhältnis ein, so kann der Erwerber das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist.



§ 119 InsO Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen



Vereinbarungen, durch die im voraus die Anwendung der §§ 103 bis 118 ausgeschlossen oder beschränkt wird, sind unwirksam.



§ 57a ZVG



Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.





Das Problem: Ob die Dienstbarkeit zulässig ist, obwohl sie das gesetzliche Kündigungsrecht der Zwangs- oder Insolvenzerwerber praktisch wertlos macht, war noch offen. Das Schrifttum hatte wenig Bedenken. In der Rechtsprechung fehlte es aber an absichernden Entscheidungen.





Die Entscheidung: Der BGH bekräftigt die Zulässigkeit der Dienstbarkeit im Rahmen seiner Entscheidung zur Löschung. Er hält fest, dass der Mieter im etwaigen Sicherungsfall – wenn der spätere „Insolvenz-“ oder „Zwangserwerber“ sein Sonderkündigungsrecht ausnutzt – sein Mietobjekt wirksam mit der Dienstbarkeit verteidigen kann. Damit bestätigt er indirekt, aber mit wünschenswerter Deutlichkeit, dass Mieterdienstbarkeiten einen tauglichen Schutz gegen Sonderkündigungsrechte bieten.



Vertragsgestaltung: Gewerbliche Mieter sollten zur Standortsicherung auf die Einräumung einer Mieterdienstbarkeit dringen. Dabei sind die finanzierenden Banken des Vermieters einzubeziehen, um das Rangverhältnis zwischen Mieterdienstbarkeit und Grundpfandrecht zu klären.<span style="mso-spacerun: yes">  </span>



 

Weitere Informationen:
RAuN Ferréol Jay von Seldeneck 
Seldeneck@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 66

BGH: Garage kann separat gekündigt werden

Wenn ein Mieter separat zu einer Wohnung eine Garage anmietet, wird vermutet, dass beide Verträge selbstständig sind. Diese Vermutung kann widerlegt werden. Wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden, ist anzunehmen, dass die Verträge

Wenn ein Mieter separat zu einer Wohnung eine Garage anmietet, wird vermutet, dass beide Verträge selbstständig sind. Diese Vermutung kann widerlegt werden. Wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden, ist anzunehmen, dass die Verträge nach dem Willen der Beteiligten eine Einheit bilden sollen (BGH, Urt. v. 12. Oktober 2001 - VIII ZR 251/10).

Der Fall: Der Mieter hatte in einem ca. 150m Entfernung zu seiner Wohnung gelegenen Einfamilienhaus eine Garage angemietet. Der Vermieter veräußerte (nur) das EFH, der neue Eigentümer kündigte den Vertrag über die Garage. 

Die Entscheidung: Erst der BGH gab dem Vermieter Recht. Die Kündigung des Vertrages sei nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnraummietvertrages wäre. Dies sei hier nicht der Fall. Die Vermutung der rechtlichen Selbstständigkeit sei nicht widerlegt. Wenn sich Wohnung und Garage - wie hier - nicht auf demselben Grundstück befinden, könne nicht von einer rechtlichen Einheit ausgegangen werden.

Praxistipp: Der Streit hätte sich durch eine klare vertragliche Gestaltung vermeiden lassen. Der Mieter sollte den Garagenvertrag ausdrücklich in den Wohnraummietvertrag einebziehen, zum Beispiel durch eine Inbezugnahme. Auch wer keine Einheitlichkeit will, sollte dies deutlich formulieren.

 

Weitere Informationen:
RAin Kirsten Metter-Roeb 
Kirsten.Metter-Roeb@scHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 060

Zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Bauträgervertrag

Das OLG Karlsruhe hat in einer aktuellen Entscheidung erneut die Rechte des Erwerbers bei der Abnahme gestärkt (OLG Karlsruhe, Urt. v. 27. September 2011 - 8 U 106/10). Dies kann für den Bauträger empfindliche Folgen haben.

Das OLG Karlsruhe hat in einer aktuellen Entscheidung erneut die Rechte des Erwerbers bei der Abnahme gestärkt (OLG Karlsruhe, Urt. v. 27. September 2011 - 8 U 106/10). Dies kann für den Bauträger empfindliche Folgen haben.





Der Fall: Es ist eine Standardkonstellation. Nach der Regelung im Vertrag wird die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen durchgeführt. Im vorformulierten Übergabeprotokoll, das die Erwerber unterzeichnet haben, wird der Vertragsgegenstand als "Haus (Wohnung) sowie Gemeinschaftseigentum und Gartenanlage" bezeichnet. Weiter heißt es: "Der Erwerber nimmt den Vertragsgegenstand hiermit ab.". Etwas mehr als fünf Jahre nach dieser Abnahme werden Mängelansprüche geltend gemacht. Der Bauträger beruft sich auf Verjährung.





Die Entscheidung: Das OLG Karlsruhe verurteilt den Bauträger. Dabei bestätigt es zunächst die Rechtsprechung des OLG München aus dem Jahr 2008. Danach ist eine Regelung in einem vorformulierten Bauträgervertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger zu benennenden Sachverständigen abgenommen wird und der Erwerber diesem Sachverständigen eine unwiderrufliche Vollmacht, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, erteilt, wegen unangemessener Benachteiligung des Erwerbers unwirksam.





Das OLG Karlsruhe geht aber noch weiter. Nach der Entscheidung führt auch die in einem vorformulierten Übergabeprotokoll abgegebene Erklärung des Erwerbers, wonach das Gemeinschaftseigentum mangelfrei sei und er den Vertragsgegenstand abnehme, nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums, wenn - im Hinblick auf die Abnahme durch den vom Bauträger benannten Sachverständigen - tatsächlich eine Prüfung durch den Erwerber, ob das Gemeinschaftseigentum im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde, nicht stattgefunden hat.





Dem Bauträger hilft das Protokoll nicht weiter. Maßgeblich ist nach Ansicht des OLG Karlsruhe, dass die Parteien bei Übergabe gar nicht mehr davon ausgegangen seien, dass das Gemeinschaftseigentum noch abzunehmen wäre, weil dies ja schon durch den Sachverständigen geschehen sei. Damit fehle ein Erklärungsbewusstsein des Erwerbers bezüglich des Gemeinschaftseigentums. Mangels Abnahme begannen die Verjährungsfristen nicht zu laufen.







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Praxistipp: Diese neue Rechtsprechung ist für den Bauträger nicht ungefährlich, weil seine Mängelansprüche gegenüber dem Generalunternehmer längst abgelaufen sein könnte, wenn die Erwerber - etwa wegen einer unwirksamen Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums - noch Ansprüche geltend machen können.





Weitere Informationen:



RA Dr. Cornelius Pfisterer



Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de



Tel.: 030 88 56 06 – 25



 

HOAI: Reform der Reform?

Für alle ab 18. August 2009 abgeschlossenen Verträge gilt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - kurz HOAI - in der Fassung von 2009. Die Novelle hat viel Kritik erfahren.

Für alle ab 18. August 2009 abgeschlossenen Verträge gilt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - kurz HOAI - in der Fassung von 2009. Die Novelle hat viel Kritik erfahren.  

Unter Federführung des Wirtschaftsministeriums hat sich eine Kommission mit der Evaluation der novellierten HOAI beschäftigt und Vorschläge unterbreitet, auf Grundlage derer die HOAI 2013 erneut überarbeitet werden soll. Einige Begriffe sollen klargestellt und die Leistungsbilder verschiedener Beratungsleistungen wie zum Beispiel Thermische Bauphysik, Schallschutz und Raumakustik wieder in den verbindlichen Teil aufgenommen werden. § 11, der die Abrechnung mehrerer Objekte betrifft und die Praxis vor erhebliche Schwierigkeiten stellt, wird überarbeitet. Interessant wird die geplante Ergänzung der Leistungsphase 9 um eine Teilleistung, wonach der Planer auch eine fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen festgestellten Mängel schulden soll.

Den Abschlussbericht der Kommission finden Sie auf der Seite des BMWi oder unter diesem Link. Wir werden Sie über die Entwicklung auf dem Laufenden halten.  

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer 
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Reform des Berufungsrechts: Schluss mit Beschluss?

Seit dem 27. Oktober 2011 gilt ein neues Berufungsrecht. Wer in erster Instanz verloren hatte, musste seit 2002 damit rechnen, dass das Berufungsgericht die Berufung - in klaren Fällen - ohne mündliche Verhandlung und ohne weitere Anfechtungsmöglichkeiten

Seit dem 27. Oktober 2011 gilt ein neues Berufungsrecht. Wer in erster Instanz verloren hatte, musste seit 2002 damit rechnen, dass das Berufungsgericht die Berufung - in klaren Fällen - ohne mündliche Verhandlung und ohne weitere Anfechtungsmöglichkeiten zurückweisen würde. Was ein "klarer Fall" ist, wurde regional unterschiedlich beurteilt. Manche Gerichte machten exzessiv von dieser Möglichkeit Gebrauch, zum Leidwesen der Parteien und Anwälte. Die jetztin Kraft getretene Neuregelung stärkt die mündliche Verhandlung und baut den Rechtsschutz aus:

Auch im Berufungsverfahren muss jetzt immer mündlich verhandelt werden, wenn eine mündliche Erörterung des Rechtsstreits geboten ist – zum Beispiel wegen der existenziellen Bedeutung des Rechtsstreits für eine Partei -, selbst wenn die Sache aussichtslos erscheint und keine Grundsatzbedeutung hat.

Die Schwelle für eine Prozessbeendigung durch unanfechtbaren Beschluss wird heraufgesetzt. Künftig kann dies nur noch geschehen, wenn die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, während bislang Offensichtlichkeit nicht gefordert wurde.

Das Rechtsmittel der Nichtzulassungsbeschwerde wird eingeführt. Selbst wenn eine Berufung durch Beschluss ohne mündliche Verhandlung zurückgewiesen wird, kann dagegen künftig ab einer Beschwer von 20.000 Euro Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt werden. Damit werden Zurückweisungsbeschlüsse unter den gleichen Voraussetzungen wie heute schon Berufungsurteile anfechtbar.

Den Gesetzestext und eine weitere Analyse finden Sie bei Info M.

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RA Dr. Cornelius Pfisterer
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