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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 17 | Sonderausgabe Milieuschutzgebiete
Sehr geehrte Damen und Herren,

aus aktuellem Anlass gibt es eine Sonderausgabe des Newsletters zum Thema Milieuschutzgebiet. Unser Kollege Axel Dyroff war auch vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg erfolgreich: Danach besteht auch in Milieuschutzgebieten in der Regel ein Anspruch auf den Anbau eines Aufzuges mit Haltestellen in allen Geschossen. Einzelheiten haben wir nachfolgend dargestellt. Für alle weitergehenden Fragen zum Thema Milieuschutzgebiete steht Ihnen Rechtsanwalt Dyroff zur Verfügung.

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Milieuschutzrecht: Oberverwaltungsgericht bestätigt „Aufzugsentscheidung“

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 – die Entscheidung des Verwaltungsgerichts vom 21. Juni 2011 bestätigt, wonach auch in Milieuschutzgebieten in der Regel ein Anspruch auf den Anbau eines Aufzugs

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 – die Entscheidung des Verwaltungsgerichts vom 21. Juni 2011 bestätigt, wonach auch in Milieuschutzgebieten in der Regel ein Anspruch auf den Anbau eines Aufzuges mit Haltestellen in allen Geschossen besteht.

Hintergrund: In Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (in sogenannten „Milieuschutzgebieten") bedürfen bauliche Maßnahmen – so auch der Anbau von Aufzügen – einer besonderen Genehmigung. Sinn dieses Genehmigungsvorbehaltes ist es, einer Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung – insbesondere durch zu erwartende Mietsteigerungen – entgegenzuwirken. Gleichwohl soll nach dem Willen des Gesetzgebers in diesen Gebieten kein „Substandard" festgeschrieben werden. Deshalb sieht § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB vor, dass die Genehmigung jedenfalls dann zu erteilen ist, wenn die beabsichtigte Maßnahme „der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient". Vor diesem Hintergrund ist allgemein anerkannt, dass z. B. der Einbau einer Zentralheizung, der Einbau von Bädern, die Erneuerung von Steigeleitungen und der Austausch von Einfachglasfenstern durch Isolierglasfenster in jedem Fall zu genehmigen ist, selbst wenn hierdurch Mietsteigerungen bewirkt werden, die ggf. zu gewissen Verdrängungseffekten führen.

Der durch den Einbau von Aufzügen entstehende Standard wurde von den Berliner Bezirksämtern in der Vergangenheit regelmäßig als „überdurchschnittlich" beurteilt. Genehmigungen für Aufzüge wurden nur dann erteilt, wenn Dachgeschosse ausgebaut oder aufgestockt wurden und damit die Pflicht zur Schaffung eines Aufzuges nach § 39 Abs. 4 BauO Bln entstand. Um aber einer Verdrängung der übrigen Mieter entgegenzuwirken, erlaubten z.B. die Berliner Bezirke Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg den Aufzug nur zur Erschließung der neu entstandenen Flächen im Dach. Mit anderen Worten: Der Aufzug dürfte nur einen Ein- bzw. Ausstieg im Erdgeschoss und einen Ein- bzw. Ausstieg im Dach haben, in den anderen Geschossen durfte er nicht halten.

Entscheidung: Wie bereits berichtet (Schultz und Seldeneck - Newsletter Nr. 9), hat die 13. Kammer des VG Berlin mit Urteil vom 21. Juni 2011 entschieden, dass in einem derartigen Fall ein Anspruch auf Genehmigung weiterer Zwischenhalte besteht. Dies wurde vom OVG Berlin-Brandenburg nunmehr in zweiter Instanz bestätigt. Die wesentlichen Kernaussagen der Entscheidung lassen sich wie folgt zusammenfassen:

- Der Anbau eines Aufzugs ist erhaltungsrechtlich genehmigungsbedürftig, weil die Maßnahme vom Umfang her geeignet ist, die Ziele der Erhaltungsverordnung zu berühren. Dies ergibt sich daraus, dass die Errichtung einer Aufzugsanlage mit Haltestellung zur Erreichung der Wohnungen „jedenfalls prinzipiell zu Mieterhöhungen und damit möglicherweise zu einer Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung führen kann."

- Es besteht aber ein Anspruch auf Erteilung dieser Genehmigung, weil die Errichtung des Aufzuges an dem sechsgeschossigen Wohngebäude mit den begehrten Haltestellen der „Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung" dient.

- Hierbei ist es unbeachtlich, dass in dem konkreten Erhaltungsgebiet „Arnimplatz" nach einer Erhebung aus dem Jahr 2005 insgesamt nur 8 % der Wohnungen über einen Aufzug verfügten. Maßgeblich ist nicht der tatsächliche Ausstattungszustand im Erhaltungsgebiet, sondern der Standard, den die gegenwärtig geltenden bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen umschreiben.

- Da § 39 Abs. 4 S. 1 BauO Bln vorsieht, dass Gebäude mit mehr als vier oberirdischen Geschossen Aufzüge in ausreichender Zahl haben, gehören Aufzüge für Gebäude ab fünf Geschossen in der Regel zum „zeitgemäßen Ausstattungszustand". Die geltenden bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen haben also insoweit eine Indizwirkung für die Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung.

- Nur ausnahmsweise kann die Genehmigung nach sorgfältiger Abwägung im Einzelfall versagt werden. Dies kommt dann in Betracht, wenn a) der Einbau des Aufzuges „ungewöhnlich kostenaufwändig" wäre oder wenn b) im konkreten Fall ein besonderer Verdrängungsdruck besteht und der Einbau des Aufzuges aufgrund seiner Vorbildwirkung geeignet ist, diese Entwicklung zu verstärken.

Kommentar: Wichtig an der Entscheidung ist, dass sie das von der Verwaltung praktizierte Regel-Ausnahme-Verhältnis umdreht: Während der Bezirk bislang in der Regel den Einbau von Aufzügen abgelehnt und nur ausnahmsweise genehmigt hat, so ist nunmehr davon auszugehen, dass der Einbau eines Aufzuges unter den Voraussetzungen des § 39 Abs. 4 BauO Bln grundsätzlich zu genehmigen ist und nur ausnahmsweise versagt werden kann. Der Bezirk Pankow hat bereits eine Überarbeitung seiner „Antragsprüfkriterien" angekündigt.

Weitere Informationen:
RA Axel Dyroff
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Tel.: 030 88 56 06 – 13

 

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