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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 2 | November 2010
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben wieder einige mit Spannung erwartete Entscheidungen des BGH und anderer Gerichte für Sie aufbereitet. Der Schwerpunkt liegt dieses Mal im Miet- und Baurecht Gerne stehen Ihnen die Autoren für weitere Fragen zu den Themen zur Verfügung.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!
Schultz und Seldeneck

Betriebskosten: Kosten der Terrorversicherung nur bei konkreter Gefahrenlage umlegbar!

Die Kosten der Terrorversicherung sind nur dann umlegbar, wenn ein bestimmtes Gefährdungspotential für Terrorangriffe vorhanden ist.

Der Fall: Die Stadt Wiesbaden mietet bedeutende Flächen in einem rd. 22.000 großen, „architektonisch auffälligen“ Gebäudekomplex. Das Objekt liegt unmittelbar neben dem Statistischen Bundesamt. Außerdem befinden sich in der Nähe diverse Einrichtungen des Landes Hessens sowie ein Fußballstadion. Aufgrund des Mietvertrages hat die Stadt hat die Kosten für „Sach- und Haftpflichtversicherungen“ zu tragen und eine durch Neueinführung von Betriebskosten eingetretene Mehrbelastung auszugleichen. Nach dem D-Day versichert der Vermieter das Risiko von Terrorversicherungen bei einem Spezialversicherer. Der Mieter protestiert gegen die Umlage der entsprechenden Kosten.

Hintergrund: Seit dem 11.9.2001 waren Terrorversicherungen in der Gebäudeversicherung nicht mehr mitversichert. Deshalb mussten die Vermieter gesonderte Terrorversicherungen abschließen. Streitig ist, ob die entsprechenden Kosten umlegbar sind. Teils sollen diese Kosten generell umlegbar sein, teils nur bei einer besonderen Gefahrenlage.

Die Entscheidung: Der BGH meint: Die Kosten der Terrorversicherung sind nur bei einer konkreten Gefahrenlage umlegbar. Diese Gefahrenlage ist bei dem Wiesbadener Objekt in prominenter Stadtlage aber gegeben. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist nicht verletzt. Denn „der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares  Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält“, bleibt gewahrt, BGH, 13.10.2010 - XII ZR 129/09.

Konsequenz für die Praxis: Jeder Vermieter muss prüfen, ob das konkrete Objekt zu den gefährdeten Gebäudetypen gehört. Dazu rechet der BGH checklistenartig die Gebäude mit Symbolcharakter (BGH: „Eiffelturm“), mit staatlichen, repressiven Funktionen (Militär, Polizei), und mit hohen Besucherzahlen: („Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren“) sowie die jeweils benachbarten Gebäude.

Alt-Verträge:
Im konkreten Fall enthielt der Vor-2001-Mietvertrag eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, auch neu eingeführte Betriebskosten zu zahlen. Bei einem Vertrag ohne eine solche Klausel könnte die Umlagebefugnis noch weiter eingeschränkt sein.

Neu-Verträge: Bei Objekten mit noch vertretbarem Gefahrenpotential sind die Kosten der Terrorversicherung jedenfalls dann umlegbar, wenn das im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist. Für neu abzuschließende Verträge ist das ein Muss.

Weitere Informationen:
RA Ferréol Jay von Seldeneck
Seldeneck@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 18

BGH: Zustandekommen einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung

Die Angabe einer Wohnfläche in einer Wohnungsanzeige durch einen Makler kann für die Ermittlung der Soll-Beschaffenheit der Mietsache bedeutsam sein (BGH - VIII ZR 256/09, Urteil vom 23.6.2010).

Die Angabe einer Wohnfläche in einer Wohnungsanzeige durch einen Makler kann für die Ermittlung der Soll-Beschaffenheit der Mietsache bedeutsam sein (BGH - VIII ZR 256/09, Urteil vom 23.6.2010).

Im entschiedenen  Fall hatte der vom Vermieter beauftragte Makler in einer Anzeige eine Wohnfläche von „ca. 76 qm“ angegeben. Vor Abschluss des Mietvertrages wurde der Mieterin eine Skizze der Wohnung und später auch noch eine „Wohnflächenberechnung nach II. BV“ übersandt, in der die Größe der Wohnung mit 76,45 qm ausgewiesen war. Im Mietvertrag wurde die Fläche der Wohnung nicht angegeben. Tatsächlich war die Wohnung aber nur 59,65 qm groß.

Nach Auffassung des BGH hat die Mieterin einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht und damit ein zur Minderung führender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist. Der BGH begründet seine Entscheidung u.a. damit, dass das für den Abschluss des schriftlichen Mietvertrages verwendete Formular Angaben zur Wohnungsgröße nicht vorsah und dass daher aus den fehlenden Flächenangaben nicht geschlossen werden könne, die zuvor erörterten Flächengrössen seien nicht zugesichert.

Praxistipp: Flächenangaben in Anzeigen – sei es durch den Vermieter selbst oder durch einen Makler – können auch verbindlich und für den Vermieter bindend sein, wenn diese Angaben im Vertrag fehlen. Will sich der Vermieter nicht binden, so muss dies im Vertrag ausdrücklich klargestellt werden.

Weitere Informationen:
RAuN Dr. Michael Schultz
Dr.Schultz@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 66

Gerichtliche Überprüfung eines Sanierungsausgleichbetrages

BVerwG: Rechenfehler der Behörde bei der Erhebung eines Sanierungsausgleichsbe-trages können im späteren Verwaltungsprozess durch eine Neuberechnung des Gerichts geheilt werden (Beschluss vom 28.07.2010 – 4 B 12.10).

BVerwG: Rechenfehler der Behörde bei der Erhebung eines Sanierungsausgleichsbe-trages können im späteren Verwaltungsprozess durch eine Neuberechnung des Gerichts geheilt werden (Beschluss vom 28.07.2010 – 4 B 12.10).

Wenn ein förmlich festgesetztes Sanierungsgebiet aufgehoben wird, ist gem. § 154 BauGB die durch die Sanierung entstandene Bodenwertsteigerung bei den betroffenen Eigentümern abzuschöpfen. Diese Berechnung ist sehr komplex, die Berechnungsmethoden umstritten. Insofern ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gericht im Rahmen der Überprüfung einen Fehler feststellt, relativ hoch. Fraglich ist jedoch, ob dieser Fehler dann zur Aufhebung des gesamten Bescheides und damit zum Erfolg im Klageverfahren führt.

In dem vom BVerwG zu entscheidenden Fall hatte die Behörde bei der Berechnung des Sa-nierungsausgleichsbetrages einen falschen Stichtag herangezogen. Eine gerichtliche Neube-rechnung ergab, dass sich dies nicht zu Lasten des Klägers ausgewirkt hat. Nach Auffassung des Senats ist diese eigene „Neuberechnung“ durch das Gericht zulässig und durch § 113 Abs. 2 S. 1 VwGO gedeckt. Gleichzeitig hat das BVerwG nochmals klargestellt, dass die von der WertV präferierte Vergleichswertmethode nur dann vorrangig anzuwenden ist, wenn hierfür geeignetes Datenmaterial vorhanden ist. Fehlt solches, dann ist auch jede andere geeignete Rechenmethode zulässig.

Praxistipp: Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung, auch und gerade für Berlin, wo derzeit mehrere Sanierungsgebiete abgerechnet werden. Auch hier wird nicht nach dem Ver-gleichswertverfahren, sondern nach der sog. „Zielbaummethode“ gerechnet, was vom Bun-desverwaltungsgericht bereits in einer früheren Entscheidung ausdrücklich gebilligt worden ist.

Weitere Informationen:

RA Axel Dyroff
Dyroff@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 13

Genehmigungsfiktion im vereinfachten Genehmigungsverfahren läuft leer

Die Monatsfrist für die Bearbeitung des Bauantrages (§ 70 Abs. 3 S.1 BauO Berlin) beginnt (auch im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 64 BauO Berlin) erst mit dem Ein-gang der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes bei der Bauaufsicht zu laufen (VG

Die Monatsfrist für die Bearbeitung des Bauantrages (§ 70 Abs. 3 S.1 BauO Berlin) beginnt (auch im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 64 BauO Berlin) erst mit dem Ein-gang der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes bei der Bauaufsicht zu laufen (VG Berlin, Beschluss vom 30.08.2010, VG 19 L 157.10).

Problem:
Die Regelung zur Genehmigungsfiktion soll die Behörde zu einer zügigen Bearbeitung im vereinfachten Genehmigungsverfahren anhalten und dem Bauherren schnell Rechtssicherheit geben: Ist über den Bauantrag nicht innerhalb einer Frist von einem Monat entschieden, gilt die Baugenehmigung als erteilt. Diese Funktion kann nur zum Tragen kommen, wenn der Bauherr den Fristbeginn erkennen kann und die Behörde diesen Beginn nicht selbst hinauszögern kann. Hängt der Beginn von einer internen Stellungnahme (z.B. der Stadtplanung), die ihrerseits keiner Frist unterliegt, läuft die Vorschrift leer.

Entscheidung: Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts gilt auch im vereinfachten Genehmi-gungsverfahren der § 70 Abs. 3 S. 2 BauO, wonach die Bearbeitungsfrist erst mit Eingang der notwendigen Stellungnahmen und Nachweise bei der Bauaufsichtsbehörde zu laufen beginnt. Zu diesen notwendigen Stellungnahmen gehöre auch die Stellungnahme der Stadtplanung, da ohne eine planungsrechtliche Beurteilung eine sinnvolle Prüfung des Bauantrages nicht möglich sei.

Praxishinweis: Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig und wird hoffentlich vom OVG nicht in dieser Form bestätigt werden. Bis zu einer anderslautenden Entscheidung muss also der Eingang der Stellungnahme der Stadtplanung abgewartet werden. Der Bauherr kann das Fristende nur bestimmen, wenn er sich dieses Eingangsdatum von der Behörde mitteilen lässt oder es durch eine Akteneinsicht selbst ermittelt.

Weitere Informationen:
RA Axel Dyroff
Dyroff@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 13

Streit über geeignete Nacherfüllung:

Auftraggeber gerät auch bei Irrtum in Annahmeverzug Was passiert, wenn der Auftraggeber eine ihm angebotene Mangelbeseitigung ablehnt, weil er meint, die Maßnahme führe nicht zu einer vertragsgerechten Leistung? (BGH-Beschluss vom 22.07.2010 AZ: VII ZR

Auftraggeber gerät auch bei Irrtum in Annahmeverzug

Was passiert, wenn der Auftraggeber eine ihm angebotene Mangelbeseitigung ablehnt, weil er meint, die Maßnahme führe nicht zu einer vertragsgerechten Leistung? (BGH-Beschluss vom 22.07.2010 AZ: VII ZR 117/08. )

1. Fall: Der Auftraggeber hat Recht – und kann das auch beweisen: Besteht der Unternehmer auf Durchführung der ungeeigneten Maßnahme, kann der Auftraggeber den Mangel auf Kos-ten des Auftragnehmers durch einen Dritten beseitigen lassen.

2. Fall: Hat der Auftraggeber nicht Recht, gerät er in Annahmeverzug, und zwar nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch dann, wenn er sich über die Geeignetheit der Maßnahme entschuldbar im Irrtum befindet. Bei komplexen Nacherfüllungsmaßnahmen kann das leicht geschehen, z. B. wenn der Unternehmern eine fehlerhafte Decke durch Unterzüge tragfähig machen oder eine mangelhafte Isolierung durch speziellen Innenputz nachbessern möchte. Häufig sind Fälle, in denen der Auftraggeber glaubt, nur durch eine Neuherstellung könne der Mangel beseitigt werden.

Folge des Annahmeverzuges ist, dass dem Auftraggeber ein Zurückbehaltungsrecht wegen der erforderlichen Mangelbeseitigungskosten nur noch in einfacher Höhe zur Verfügung steht. Der „Druckzuschlag“, wonach in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten zurückbehalten werden kann (§ 641 Abs. 3 BGB), entfällt. Im Übrigen ist aber mit dem Annahmeverzug kein Rechtsverlust verbunden. Der Auftraggeber kann den Verzug jederzeit dadurch beenden, dass er die Nacherfüllung zulässt. Das ist auch noch während eines bereits laufenden Gerichtsverfahrens möglich. Selbst ein früher ausgesprochenes Baustellenverbot kann der Auftraggeber aufheben und  die ihm angebotene Nacherfüllung zulassen. Nur die endgültige Ablehnung jeder Nachbesserung führt beim Auftraggeber zum Rechtsverlust.

Praxistipp: Bei der Ablehnung von angebotenen Nacherfüllungsmaßnahmen ist Vorsicht geboten; insbesondere ein Baustellenverbot sollte immer so formuliert sein, dass die Nachbesserung nicht grundsätzlich abgelehnt wird. Empfehlenswert ist jedenfalls eine Einigung über die Art und Weise der Nachbesserung. Kommt später  heraus, dass die Mangelbeseitigungs-maßnahme ungeeignet war, so bleiben dem Auftraggeber sämtliche Nacherfüllungsansprüche erhalten.

Exkurs: Nicht gelöst ist die Frage, wie mit einer Erhöhung der Mangelbeseitigungskosten während der Zeit des Annahmeverzuges umzugehen ist. Im hier entschiedenen Fall hatten sich die Kosten der Mangelbeseitigung während der Auseinandersetzung über die Geeignetheit der angebotenen Maßnahmen verzehnfacht (das Aktenzeichen der Berufungsinstanz ist aus dem Jahr 1992!). Der Bundesgerichtshof lässt ausdrücklich offen, wer das Risiko dieser Kostenerhöhung zu tragen haben wird.

Weitere Informationen:
RAin Christiane Columbus
Columbus@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Streit über Nacherfüllung II: Der Auftragnehmer sollte keine Forderungen stellen!

Ein Auftragnehmer darf die geforderte Mangelbeseitigung nicht davon abhängig machen, dass der Auftraggeber zuvor erklärt, die Kosten der Beseitigung zu übernehmen, wenn der Auftragnehmer für einen Mangel nicht verantwortlich ist.

Ein Auftragnehmer darf die geforderte Mangelbeseitigung nicht davon abhängig machen, dass der Auftraggeber zuvor erklärt, die Kosten der Beseitigung zu übernehmen, wenn der Auftragnehmer für einen Mangel nicht verantwortlich ist.

Vom Zeitpunkt der Abnahme bis zum Ablauf der Gewährleistungsfristen ist der Auftragnehmer zur Mangelbeseitigung verpflichtet. In dem nun vom BGH entschiedenen Fall zeigten sich nach Abnahme Feuchteschäden. Der Bauherr forderte den Heizungsinstallateur schriftlich zur Mangelbeseitigung auf. Dieser schrieb zurück, er werde prüfen, ob er für den Mangel verantwortlich sei und den Mangel dann auch beseitigen. Stelle sich aber heraus, dass der Mangel nichts mit seiner Leistung zu tun habe, müsse er die Sache wie einen kostenpflichtigen Reparaturauftrag behandeln. Dies wollte der Auftragnehmer vom Bauherrn vorher schriftlich bestätigt haben. Der Bauherr antwortete auf das Schreiben nicht. Einige Monate später kam es zu einer Havarie des Heizkreislaufs mit erheblichem Wasserschaden. Der auf Ersatz dieses Schadens in Anspruch genommene Auftragnehmer wendet ein, den Bauherrn treffe bezüglich des Umfangs des Schadens ein Mitverschulden, da er das Schreiben nicht unterschrieben zurückgesandt habe.

Dies ist nicht der Fall. Der Auftragnehmer haftet voll. Denn er hat keinen Anspruch auf die von ihm gestellten Bedingungen. Insbesondere kann er nicht verlangen, dass der Bauherr vor Durchführung erklärt, er werde die Kosten tragen, wenn der Auftragnehmer nicht verantwortlich ist. Auch wenn die Ursache eines Mangels unklar ist, gilt der Mangelbeseitigungsanspruch uneingeschränkt. Den Bauherrn trifft deshalb in diesem Fall kein Mitverschulden (BGH, Urteil vom 2. September 2010 – VII ZR 110/09).

Praxistipp: Der Auftraggeber sollte gleichwohl stets sorgfältig prüfen, welchen Auftragnehmer er zur Mangelbeseitigung auffordert. Denn der BGH hat in der Entscheidung ausdrücklich klargestellt, dass ein zu Unrecht auf Mangelbeseitigung in Anspruch genommener Auftragnehmer Schadensersatz verlangen kann. Dem Auftragnehmer ist zu raten, nur dann Be-dingungen zu stellen, wenn er sicher ausschließen kann, für den Mangel verantwortlich zu sein.

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Schultz und Seldeneck

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