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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 22 | Sonderausgabe Sanierungsgebiete
Sehr geehrte Damen und Herren,

bei den Sanierungsausgleichsbeiträgen hat die Rechtsprechung eine spektakuläre Wende vollzogen. In einem von unserem Kollegen Axel Dyroff betreuten "Flaggschiffverfahren" geht das Verwaltungsgericht Berlin nunmehr davon aus, dass selbstfinanzierte Eigentümerleistungen bei der Ermittlung des Sanierungsausgleichsbeitrags berücksichtigt werden müssen. Dies haben die Gerichte bisher stets abgelehnt. Für die betroffenen Eigentümer kann dies eine erhebliche Besserstellung bedeuten. Die Einzelheiten können Sie dem nachfolgenden Beitrag entnehmen.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilenrecht

 

 

Sanierungsgebiete: Verwaltungsgericht berücksichtigt selbstfinanzierte Eigentümerleistungen

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 – die Entscheidung des Verwaltungsgerichts vom 21. Juni 2011 bestätigt, wonach auch in Milieuschutzgebieten in der Regel ein Anspruch auf den Anbau eines Aufzugs

Das Verwaltungsgericht Berlin hat in den „Musterverfahren“ VG 19 K 273.09, 244.10 und 243.10 in der mündlichen Verhandlung am 19. Juni 2013 angekündigt, von der bisherigen Berliner Spruchpraxis abzuweichen und – jedenfalls im Hinblick auf das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ – bei der Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrags selbstfinanzierte Eigentümerleistungen nicht weiter ignorieren zu wollen.



Hintergrund: Wer Eigentümer eines Grundstücks in einem Sanierungsgebiet ist, sieht sich bei Aufhebung des Sanierungsgebiets mit der Erhebung eines Sanierungsausgleichsbetrages konfrontiert. Dieser soll die Bodenwertsteigerungen abschöpfen, die durch die Festlegung des Sanierungsgebietes entstanden sind. Der Sanierungsausgleichsbetrag besteht in der Differenz zwischen dem Endwert (also dem Verkehrswert, den das Grundstück bei Aufhebung des Sanierungsgebiets hat) und dem Anfangswert (dem Wert, den das Grundstück zum Zeitpunkt der Aufhebung des Sanierungsgebiets gehabt hätte, wenn es eine Festlegung zum Sanierungsgebiet nie gegeben hätte). Diese Berechnung ist naturgemäß kompliziert und aufwendig, die verschiedenen Berechnungsmethoden umstritten.

Gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks „anzurechnen“, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Da der Sanierungsausgleichsbetrag lediglich den Bodenwert abschöpft, also die Bebauung auf dem Bewertungsgrundstück selbst grundsätzlich außer Acht lässt, kann eine solche Bodenwertsteigerung durch bauliche Maßnahmen (Neubau, Modernisierung und Instandsetzung) nur aufgrund der Ausstrahlungswirkung dieser Maßnahmen auf die Umgebung und der damit verbundenen Erhöhung des Lagerenommees entstehen. Hier hat die Berliner Rechtsprechung bislang die Auffassung vertreten, dass die Maßnahmen einzelner Grundstückseigentümer insoweit nicht die Kraft haben, eine derartige allgemeine Bodenwertsteigerung hervorzurufen. Dies sei allenfalls dann denkbar, wenn eine Vielzahl von Grundstücken gleichzeitig in einer „konzertierten Aktion“ "aufpoliert" würden.

Die Entscheidung
: Das Verwaltungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung und einem nachfolgenden Auflagenbeschluss deutlich gemacht, dass es an einer derart strengen Sichtweise des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht festhält. Insbesondere fordert das Verwaltungsgericht hierbei nicht mehr, „dass die Eigentümer auf der Grundlage einer gemeinschaftlichen oder auch nur abgestimmten Entschließung gehandelt haben (sogenannte konzertierte Aktion).“

Vielmehr „dürfte davon auszugehen sein, dass in Folge der hohen Investitionstätigkeit einer Vielzahl von Eigentümern im Sanierungsgebiet der Anrechnungstatbestand des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauBG in Form der zulässigerweise durch den Eigentümer durch Baumaßnahmen selbst bewirkten Bodenwerterhöhungen erfüllt ist.“

Dies gilt allerdings nur, soweit der Eigentümer (bzw. sein Rechtsvorgänger) für die durchgeführten baulichen Maßnahmen keine öffentliche Förderung in Anspruch genommen hat (wichtig: Lediglich steuerliche Vergünstigungen sind keine öffentlichen Mittel, die gegengerechnet werden).

Das Verwaltungsgericht hat vor dem Hintergrund dieser rechtlichen Überlegungen den Bezirk im Rahmen eines Auflagenbeschlusses zur Neuberechnung unter Anrechnung der selbst bewirkten Bodenwertsteigerungen verpflichtet.

Praxishinweis: Es ist davon auszugehen, dass das Land Berlin diesen Paradigmenwechsel nicht ohne Weiteres hinnehmen, sondern in die nächste Instanz gehen wird. Sollte sich die Auffassung des Verwaltungsgerichts hier durchsetzen, dann bedeutet dies für alle Eigentümer, die im Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ während des Sanierungszeitraums bauliche Maßnahmen ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel durchgeführt haben, eine Reduzierung des erhobenen Ausgleichsbetrags. Die Höhe hängt davon ab, welche Maßnahmen durchgeführt wurden und wie hoch diese Maßnahmen im Rahmen des Zielbaums gewichtet werden.

Die gerichtliche Entscheidung wird – sobald sie getroffen ist – zunächst unmittelbar nur das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ betreffen. Eine Auswertung der Argumentation in der Urteilsbegründung wird dann ergeben, ob und inwieweit die Grundsätze der Entscheidung auch für andere Sanierungsgebiete Anwendung finden. Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang, dass die hier entscheidende 19. Kammer des Verwaltungsgerichts (zuständig u. a. für Berlin-Mitte) ihre Auffassung offenbar im Vorfeld in ihren Grundzügen mit der 13. Kammer (zuständig u. a. für Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg) abgestimmt hat. Insofern liegt die Vermutung nahe, dass die Anrechnung selbstbewirkter Bodenwertsteigerungen auch z. B. im Sanierungsgebiet „Kollwitzplatz“ eine gesteigerte Rolle spielen wird.



Weitere Informationen:
RA Axel Dyroff
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Tel.: 030 88 56 06 – 13

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