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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 3 | Januar 2011
Sehr geehrte Damen und Herren,

nachdem Sie hoffentlich alle den Stress der Feiertage überstanden und sich wieder in den Alltag eingefunden haben, melden wir uns aus der Bleibtreustraße zurück. Auch im neuen Jahr haben wir eine ganze Reihe von interessanten Entscheidungen und Neuerungen für Sie zusammengestellt, über die wir Sie weiterhin in regelmäßigen Abständen informieren möchten. Falls wir Ihr Interesse geweckt haben, zögern Sie nicht, bei dem genannten Verfasser nachzufragen!

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!
Schultz und Seldeneck

Gewerbemietrecht: Kann man die Minderung formularmäßig ausschließen?

Unproblematisch sind Klauseln, die den Mieter darauf hinweisen, dass er die Miete zwar ungekürzt vorauszahlen muss, eine etwaige Überzahlung aber zurückverlangen darf. Problematisch ist es, wenn man die Klausel so verstehen kann, dass eine solche Rückford

Unproblematisch sind Klauseln, die den Mieter darauf hinweisen, dass er die Miete zwar ungekürzt vorauszahlen muss, eine etwaige Überzahlung aber zurückverlangen darf. Problematisch ist es, wenn man die Klausel so verstehen kann, dass eine solche Rückforderung ausgeschlossen ist. Keine einheitliche Linie gibt es zu „neutral“ formulierten Minderungsausschlüssen, bei denen man nicht klar erkennen kann, ob der Mieter die im Voraus zu zahlende Miete wenigstens im Nachhinein zurückfordern darf oder nicht.

OLG Düsseldorf, U. v. 6.5.2010 – I – 10 U 154/09 – ZMR 2010,757

Hintergrund: Bis zum Jahre 2008 war der BGH großzügig: Der Vermieter konnte die Minderung unbedenklich ausschließen. Das Argument: Er kann die zunächst ungekürzt weiterzuzahlende Miete ja später insoweit zurückfordern, als sie wegen bestimmter Mängel nicht mehr gerechtfertigt ist. Im Jahre 2008 hat der BGH dann in zwei Fällen eine Klausel zum Ausschluss der Minderung „kassiert“. Im ersten Fall monierte er, dass der Ausschluss zusammen mit dem Ausschluss von bestimmten Mängelrechten geregelt war. Bei dieser Fassung spreche die „Gesamtschau“ dafür, dass der Minderung nicht das Recht habe, die zunächst weiterzuzahlende Miete später zurückzufordern. Im zweiten Fall beanstandete er, dass der Ausschluss der Minderung für „externe“ Mängel (Bauarbeiten in der Nachbarschaft u.a.) nicht erkennen lässt, ob die Minderung nur vorläufig oder auch für die Rückforderung der zunächst weitergezahlten Miete ausgeschlossen sein soll. Seit diesen beiden Entscheidungen wird viel darüber diskutiert, ob eine Klausel für Minderungsausschluss wirksam sein kann, wenn sie nicht ausdrücklich betont, dass der Mieter die „zwangsweise“ zuviel gezahlte Miete später wieder „zurückholen“ darf.

Der Fall: Das OLG hatte über folgende Klausel zu entscheiden:

„Der Mieter kann … weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben noch die Miete mindern. Hiervon sind ausgeschlossen die Forderungen des Mieters …., soweit sie un-bestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.“

Das OLG Düsseldorf hält diese Klausel für wirksam! Die Klausel habe große Ähnlichkeit mit den Klauseln, die der BGH in der Zeit vor 2008 als wirksam angesehen habe. Hingegen sei die fragliche Klausel deutlich anders gefasst als die vom BGH beanstandeten Klauseln aus dem Jahre 2008. Da der BGH im Jahre 2008 den Minderungsausschluss nicht generell verboten, sondern nur in zwei bestimmten, besonders gelagerten Fällen beanstandet habe, sei die großzügige Vor-2008-Rechtsprechung weiterhin anzuwenden.

Praxishinweis: Alle Klauseln zum Minderungsausschluss, die den Mieter nicht darauf hinweisen, dass er die mangelbedingt überzahlte Miete anteilig zurückfordern darf, sind nur den risikofreudigen Vermietern zu empfehlen. Wer „auf Nummer Sicher gehen“ will, betont den Rückforderungsvorbehalt.

Weitere Informationen:
RA Ferréol Jay von Seldeneck
Seldeneck@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 18

Kaution: Konto muss insolvenzfest sein!

Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09).

Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall vereinbarten die Parteien, dass der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe bei Einzug - leisten solle.  Die Mieter baten um Benennung eines Kontos, das die Voraussetzungen des § 551 Abs. 3 BGB erfülle, und kündigten an, auf dieses Konto die Kaution unverzüglich anzuweisen. Die Vermieter vertraten die Auffassung, dass ihnen die Mietsicherheit nach § 551 Abs. 2, 3 BGB in bar zu überlassen sei und ein Mietkautionskonto deshalb nicht vorab mitgeteilt werden müsse. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Ob der Mieter von vornherein verlangen kann, die Kautionssumme nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, war bisher umstritten. Der BGH hat nun dem Mieter zugestanden, die Kaution von vornherein nur in der Weise zu erbringen, dass sie vom Vermögen des Vermieters getrennt und deshalb vor dem Zugriff von dessen Gläubigern umfassend geschützt ist.

Praxistipp:
Für Wohnraummietverhältnisse ist jetzt geklärt: Der Mieter braucht die erste Rate der Kaution erst zu zahlen, wenn ihm vom Vermieter ein insolvenzfestes Konto nachgewiesen worden ist. Die Vermieter sollten sich hierauf einstellen und dies von vornherein anbieten. Dies dürfte ein Grund mehr sein, dass in der Gewerberaummiete als Sicherheitsleistung eine Bankbürgschaft „auf erstes Anfordern“ vereinbart wird. Dann stellt sich weder die Frage der insolvenzfesten Anlage noch die der Verzinsung.

Weitere Informationen:
RAuN Dr. Michael Schultz
Dr.Schultz@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 66

Haftung des Nachbarn bei Minderung wegen Baulärm?

Ein Vermieter hat keinen Ersatzanspruch gegen den Grundstücksnachbarn, wenn ein Mieter wegen Bautätigkeit auf Nachbargrundstück mindert (LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2010 - 6 O 183/09)

Ein Vermieter hat keinen Ersatzanspruch gegen den Grundstücksnachbarn, wenn ein Mieter wegen Bautätigkeit auf Nachbargrundstück mindert (LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2010 - 6 O 183/09)

Der Mieter M hat von dem Vermieter V ein Ladengeschäft angemietet. Unmittelbar daneben führt der Nachbar N umfangreiche Baumaßnahmen durch, die mit Lärm- und Staubentwicklungen verbunden sind und M in seinem Mietgebrauch beeinträchtigen. M mindert daraufhin die Miete um 25 %. V widerspricht dem und verlangt gleichzeitig den durch die Minderung eingetreten Mietausfall von N als Verursacher der Beeinträchtigungen. Dabei beruft er sich auf § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.

Ohne Erfolg. Das Landgericht führt zwar eine Beweisaufnahme durch und kommt zu dem Ergebnis, dass M die Miete lediglich in Höhe von 10 % mindern durfte. Es verurteilt N jedoch nicht zur Erstattung dieser Mietminderung, sondern weist die Klage ab. Nach  906 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Grundstückseigentümer gegen den Nachbarn einen Erstattungsanspruch geltend machen, wenn die beeinträchtigenden Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück über eine ortsübliche Nutzung dieses Grundstücks hinausgehen oder ein zumutbares Maß über-schreiten. Bei einem bebauten Grundstück sind die mit zeitweise erhöhten Einwirkungen auf das Nachbargrundstück durch gewöhnliche Herstellungs-, Erhaltungs-, Umgestaltungs- oder Abbrucharbeiten ortsüblich. Dies gilt insbesondere im geschlossen bebauten Innenstadtbe-reich. Dort müsse nach Ansicht des Landgerichts  mit derartigen Arbeiten gerechnet werden. Eine Mietminderung von 10 %, die dem Mieter zugestanden werde, sei nach Auffassung des Gerichts lediglich geringfügig. Dies müsse der betroffene Grundstückseigentümer hinnehmen, so dass ein Erstattungsanspruch bezüglich dieser Mietminderung nicht bestehe.

Praxistipp: Während in älteren Entscheidungen noch davon ausgegangen wurde, dass bei derartiger Konstellation der betroffene Eigentümer die Mietminderungen in voller Höhe vom Nachbarn erstattet verlangen kann (so insbesondere wohl bei: BayObLG; NJW 1987, 1950, 1952) wird inzwischen zunehmend die Auffassung vertreten, dass ein gewisses Maß an Beeinträchtigun-gen vom Nachbarn zu dulden ist. Ob diese Grenze wie hier bei 10 % Mietminderung angesiedelt wird, ist letztlich Entscheidung des Tatrichters und lässt sich wohl nicht verallgemeinern. Wichtig ist jedoch, dass ein 100 %-iger Ersatz für Minderungen, die durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück ausgelöst werden, im innerstädtischen  Bereich nicht verlangt werden kann.

Bei einer solchen Konstellation stellt sich immer wieder die Frage, ob der Vermieter zuerst den mindernden Mieter gerichtlich in Anspruch nehmen soll und dann nach Erwirken einer rechtskräftigen Entscheidung den Grundstücksnachbarn. In der vorstehenden Entscheidung hat das Landgericht ausdrücklich auch den umgekehrten Weg für zulässig gehalten, wonach erst der Nachbar in Anspruch genommen wird und inzident die zulässige Höhe der Mietmin-derung geprüft wird. Wichtig ist in einem solchen Fall, dem nicht unmittelbar am Prozess Beteiligten den Streit zu verkünden, um zu bewirken, dass dieser das Ergebnis des Rechts-streits gegen sich gelten lassen muss.

Weitere Informationen:
RAuN Detlev Ratjen
Ratjen@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 51

Müllabwurfanlage: Stilllegung berechtigt auch den gehbehinderten Mieter nicht zur Minderung des Mietzinses.

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag vorbehalten, die Benutzung der gemeinschaftlichen Anlagen zu ändern, ist er berechtigt, eine Müllabwurfanlage stillzulegen, wenn dies im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses dringend notwendig un

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag vorbehalten, die Benutzung der gemeinschaftlichen Anlagen zu ändern, ist er berechtigt, eine Müllabwurfanlage stillzulegen, wenn dies im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses dringend notwendig und für den Mieter zumutbar ist (AG Wedding, Urteil vom 6. Januar 2011).

In dem vom Amtsgericht Wedding entschiedenen Fall verfügte das Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an über eine sogenannte Müllabwurfanlage („Müllschlucker“), die es ermöglichte, den Hausmüll auf der jeweiligen Etage des Hauses entsorgen zu können. Nach Schließung der Anlage wurden Außenmüllplätze errichtet. Die zu 100 % schwerbehinderte Mieterin hat seit Schließung der Anlage die Miete gemindert und die Vermieterin auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe der ihr von der Arbeiterwohlfahrt in Rechnung gestellten Müllentsorgungskosten in Anspruch genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und auf die Widerklage der Vermieterin festgestellt, dass die Vermieterin berechtigt war, die Müllabwurfanlage stillzulegen und der vertragsgemäße Gebrauch des Mietobjektes durch die Stilllegung nicht gemindert wird.

Die Vermieterin habe dringende Gründe für die Schließung gehabt, da diese aus einer Zeit stammte, als der Gedanke der Mülltrennung und Müllvermeidung noch nicht allgemein verbreitet war. Die Anlage erlaubte es den Mietern jede Art von Abfall auf für sie unkomplizierte Weise zu entsorgen. Die Ziele des Gesetzes zur Förderung der Kreislaufwirtschaft und Sicherung der umweltverträglichen Beseitigung von Abfällen könnten bei Weiterbetrieb der Müllabwurfanlage nicht erreicht werden. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die Schließung der Anlage eine Verringerung der Müllkosten zur Folge habe, weil die Leerungsfrequenz des Hausmüllbehälters reduziert werden kann. Die mit der Schließung verbundenen Unbequemlichkeiten seien nicht unzumutbar, da von den Mietern nur verlangt werde, sich so zu verhalten wie andere Mieter, die in einem Mehrfamilienhaus wohnen, in dem es keinen Müllschlucker gibt. Da ein Mangel im Sinne einer Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit gem. § 536 BGB nicht nach der Eignung für einen konkreten Mieter, sondern grundsätzlich nach der allgemeinen Tauglichkeit für einen durchschnittlichen Mieter zu beurteilen sei, seien die gesundheitlichen Einschränkungen der Klägerin insoweit unbeachtlich.

Weitere Informationen:

RAin Inka Witte
Inka.Witte@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 20

Sowieso-Kosten: Nicht immer sind sie anzurechnen!

Sowieso-Kosten bleiben dann unberücksichtigt, wenn der Auftraggeber bei von Beginn an ordnungsgemäßer Herstellung des Werkes nicht mit diesen Mehrkosten belastet geblieben wäre, weil er sie bei Veräußerung des Werks an den Erwerber hätte weitergeben könne

Sowieso-Kosten bleiben dann unberücksichtigt, wenn der Auftraggeber bei von Beginn an ordnungsgemäßer Herstellung des Werkes nicht mit diesen Mehrkosten belastet geblieben wäre, weil er sie bei Veräußerung des Werks an den Erwerber hätte weitergeben können (OLG Hamm, Urteil vom 9. November 2010 - 19 U 38/10).

Der Auftraggeber war im hier entschiedenen Fall ein Bauträger. Er hat den Tragwerksplaner auf Schadenersatz in Anspruch genommen, weil dessen Planung mangelhaft war. Die fehlerhafte Statik führte zu Rissen im Gebäude. Die Decken des Hauses hätten 8 cm stärker ausgeführt werden müssen. Die Kosten der Mangelbeseitigung beliefen sich auf rund 150.000,00 €. Die Kosten für die Verstärkung der Decken beliefen sich auf 32.000,00 €. Der Tragwerksplaner wandte ein, dass sich der Auftraggeber diese Mehrkosten für die Verstärkung der Decken als Sowieso-Kosten anrechnen lassen müsse. Das Gericht hat anders entschieden und die Sowieso-Kosten nicht zu Gunsten des Auftragnehmers berücksichtigt.

Praxistipp: Die Entscheidung ist interessant, weil grundsätzlich eine Anrechnung von Sowieso-Kosten stattfindet. Das folgt aus einem allgemeinen Gedanken des Schadenersatzrechtes: Der Geschädigte soll so gestellt werden, wie er bei mangelfreier Leistung gestanden hätte. Bei mangelfreier Tragwerksplanung hätte der Auftraggeber von Anfang an diese 32.000,00 € in-vestieren müssen, um die stärkeren Decken herzustellen. Daher würden diese sog. Sowieso-Kosten in aller Regel vom Schadenersatzanspruch abgezogen.

Anders verhielt es sich hier, weil es sich um einen Bauträger handelte, der das Gebäude bereits veräußert hatte. Die Baukosten und auch die Kosten der Statik waren in den Baupreis einkalkuliert. Wäre das Gebäude teurer gewesen, hätte der Bauträger auch den Kaufpreis anders kalkuliert. Nachdem das Gebäude bereits veräußert war, war das rückwirkend nicht mehr möglich. Gegenüber dem Käufer war der Bauträger an den einmal vereinbarten Kaufpreis gebunden. In einer solchen Fallkonstellation kommt es nicht zu einer Anrechnung von Sowieso-Kosten. Vergleichbar wären auch Fälle, in denen beispielsweise ein Generalunternehmer Leistungen im Rahmen eines Globalpauschalvertrages zu erbringen hat. Auch dieser könnte nachträglich eine Änderung des einmal vereinbarten Pauschalpreises nicht bewirken und hätte sich ebenfalls Sowieso-Kosten nicht entgegenhalten zu lassen.

Weitere Informationen:
RA Christiane Columbus
Columbus@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 18

Muss ein Bauvertrag beurkundet werden?

Ein Bauvertrag kann sogar dann beurkundungsbedürftig sein, wenn er zeitlich vor einem Grundstückskaufvertrag geschlossen wird und die Parteien des Bauvertrages nicht mit denen des Kaufvertrages identisch sind (BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08

Ein Bauvertrag kann sogar dann beurkundungsbedürftig sein, wenn er zeitlich vor einem Grundstückskaufvertrag geschlossen wird und die Parteien des Bauvertrages nicht mit denen des Kaufvertrages identisch sind (BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08).

Der Kläger (Bauträger) und die Beklagten schlossen einen Bauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses auf einem bestimmten Grundstück, dessen Ankauf durch die Beklagten noch nicht erfolgt war. Es wurde ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbart, dass der Ankauf dieses Grundstücks nicht erfolgt. Die Beklagten machten von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch. Der Kläger war der Ansicht, die Voraussetzungen lägen nicht vor, und klagte einen Teil der vereinbarten Vergütung ein.

Die Klage hatte in zwei Instanzen Erfolg. Der BGH jedoch hat das Berufungsurteil aufgehoben und an das Berufungsgericht zurückgewiesen, da die Prüfung der notariellen Beurkun-dungsbedürftigkeit gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB nicht ausreichend erfolgt sei. Die notarielle Beurkundung eines Bauvertrages ist dann erforderlich, wenn dieser mit dem beabsichtigten Kaufvertrag nach dem Wunsch der Parteien eine rechtliche Einheit bildet. Ist eine solche Abhängigkeit nicht erkennbar, ist die Beurkundung erforderlich, wenn das Grund-stücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt. Weder der getrennte Vertragsabschluss, noch die unterschiedliche Identität der Vertragsparteien und auch nicht ein vereinbartes Rücktrittsrecht sprechen dagegen.

Hierbei kommt es – wie vorliegend - nicht auf den Willen der Parteien des Grundstückskauf-vertrages an, da dieser bei Abschluss des Bauvertrages nicht bekannt ist. Zu prüfen ist, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der spätere Grundstückserwerb so von dem Bauvertrag abhängt, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen sollen. Ein solcher Verknüpfungswille kann beispielsweise dadurch manifestiert werden, dass die Bebauung auf einem im Bauvertrag genannten Grundstück erfolgen soll.

Praxistipp:
Wenn der Bauvertrag trotz Beurkundungspflicht nicht beurkundet wird, führt dies zur Unwirksamkeit sowohl des Bau- als auch des Kaufvertrages. Eine Einzelfallprüfung ist daher immer dringend anzuraten.

Weitere Informationen:
RAin Marina Gregor
Marina.Gregor@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 16

GASAG: Rückzahlung auch ohne Widerspruch!

AG Mitte: Wer nach einer einseitigen Preiserhöhung weiter Gas bezieht, ohne der Erhöhung zu widersprechen, akzeptiert damit nicht stillschweigend, dass der Gasversorger berechtigt ist, die Preise einseitig zu ändern (Urteil vom 5. Januar 2011 - 15 C 636/0

AG Mitte: Wer nach einer einseitigen Preiserhöhung weiter Gas bezieht, ohne der Erhöhung zu widersprechen, akzeptiert damit nicht stillschweigend, dass der Gasversorger berechtigt ist, die Preise einseitig zu ändern (Urteil vom 5. Januar 2011 - 15 C 636/09).

Schon seit einigen Jahren besch äftigen sich nicht nur die Berliner Gerichte immer wieder mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Gasversorger und den darauf gestützten Erhö-hungen der Gaspreise. So hat der Bundesgerichtshof am 15. Juli 2009 entschieden, dass der Tarif „Gasag-Aktiv“ ein „Erdgasversorgungsvertrag mit Sonderpreiskonditionen“ ist, der AGB enthält. Die Preisänderungsklausel in § 3 danach unwirksam ist, weil sie die Kunden in unangemessener Weise benachteiligt. Das Amtsgericht Mitte hat nun der Klage eines Gas-kunden auf Rückzahlung stattgegeben, der keinen Widerspruch gegen die auf Grundlage der unwirksamen Klausel vorgenommene Preiserhöhung eingelegt hatte. Dies war von anderen Gerichten zur Voraussetzung eines Rückzahlungsanspruches gemacht worden. Das Amtsgericht stützt sich auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14. Juli 2010. In dieser Entscheidung hatte der BGH einer Auslegung des Kundenverhaltens durch widerspruchslosen Bezug des Gases dahingehend eine Absage erteilt, dass durch den Fortbezug des Gases der Vertrag geändert und das einseitige Preisänderungsrecht des Gasversorgers akzeptiert wird. Die Klage auf Rückzahlung hatte deshalb Erfolg.

Praxishinweis:
Die Entscheidung ist richtig, da Schweigen im Rechtsverkehr grundsätzlich keinen Erklärungswert hat. Es bleibt indes abzuwarten, ob die Entscheidung auch in den Rechtsmittelinstanzen Bestand haben wird. Den weiteren Argumenten des Gasversorgers, das gelieferte Gas habe einen Wert in Höhe des erhöhten Preises gehabt, weshalb der Kunde bereichert sei, folgt das Gericht nicht. Abhängig vom Tarif genügt es deshalb für die Darlegung des Anspruchs auf Rückzahlung, die Differenz zwischen dem erhöhten und dem tatsächlich geschuldeten Preis zu berechnen. 

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

IBB: Keine Rechtsgrundlage für vorzeitige Bedienung der Aufwendungsdarlehen nach Umstellung auf das Restkapital.

Hat die Investitionsbank Berlin (IBB) eine Umstellung auf das Restkapital vom Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohngebäudes gefordert, kann sie nicht vorzeitig die Bedienung des Auswendungsdarlehens verlangen. So entschied das Landgericht Berlin in

Hat die Investitionsbank Berlin (IBB) eine Umstellung auf das Restkapital vom Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohngebäudes gefordert, kann sie nicht vorzeitig die Bedienung des Auswendungsdarlehens verlangen. So entschied das Landgericht Berlin in einem von uns geführten Prozess gegen die IBB. (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2011, 21 O 71/10)

Im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist es in der Vergangenheit häufig vorgekommen, dass die Investitionsbank Berlin (IBB) eines öffentlich geförderten Wohngebäudes aufgefor-dert hat, die noch nicht getilgten restlichen Fremdkapitalkosten zur Reduzierung der Zinslast umzuschulden, so dass im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Umstellung auf das Restkapital erfolgen kann. Diese Umstellung auf das Restkapital hat regelmäßig nicht nur zur Folge, dass noch laufende Aufwendungszuschüsse aus der zweiten Förderphase gekürzt bzw. vollständig aufgehoben werden, sondern die IBB verlangt in solchen Fällen regelmäßig die vorzeitige Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen. Soweit ein solches Vorgehen keine Grundlage in den Darlehensverträgen findet – was in der Regel der Fall ist – besteht für diese vorzeitige Rückzahlung jedoch keine Rechtsgrundlage.

Die Investitionsbank begründete in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall ihre Forderung zur vorzeitigen Rückzahlung mit der Anschlussförderungsrichtlinie 1993, dort Nr. 3.1. Abs. 4 e) in der es heißt:

„Das Aufwendungsdarlehen ist nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel bzw. – soweit keine Umstellung auf das Restkapital verlangt worden ist – nach spätestens 15 Jahren An-schlussförderung zu bedienen.“

Die IBB interpretierte diese Regelung dahingehend, dass im Falle einer Umstellung auf das Restkapital weder die Alternative „nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel“ noch die Alternative „nach spätestens 15 Jahren Anschlussförderung“ anzuwenden sei. Dies ergebe sich aus dem Einschub „soweit keine Umstellung auf das Restkapital verlangt worden ist“. Nach der Interpretation der IBB würde in einem solchen Fall die Bedingung der Aufwendungsdarlehen aus möglichen Überschüssen sofort möglich sein.

Das Landgericht lehnt diese Interpretation ab und begründet dies mit dem eindeutigen Wortlaut und folgt damit unserer Argumentation. Eine Bedingung der Aufwendungsdarlehen noch bevor die Fremdmittel getilgt sind, kommt nach dem Wortlaut der Richtlinie nicht in Betracht.

Praxistipp: Soweit ein Eigentümer nach Umstellung auf das Restkapital durch Refinanzierung der restlichen Fremdmittel von der Investitionsbank Berlin zur vorzeitigen Bedingung der Aufwen-dungsdarlehen aufgefordert wird, sollten er nach Möglichkeit Zahlungen nur unter Vorbehalt leisten. Das Urteil des Landgerichts ist noch nicht rechtskräftig. Wir erwarten insoweit, dass die Investitionsbank Berlin in Berufung gehen wird und bis zur endgültigen Klärung der Rechtsfrage ihre Praxis nicht ändern wird.

Weitere Informationen:
RAin Ayah El-Khadra
Ayah.El-Khadra@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 20

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