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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 4 | April 2011
Sehr geehrte Damen und Herren,

in dieser Ausgabe legen wir einen Schwerpunkt auf das Bau- und Architektenrecht. Hier gab es jüngst eine Reihe interessanter Entscheidungen. Im Mietrecht besprechen wir ein wichtiges Urteil des BGH zur Mieterhöhung nach Modernisierung,  Abschließend haben wir ein „Schmankerl“ aus der Rechtsprechung. Der BGH hatte zu entscheiden, ob für Wahrsagerei und Kartenlegen unter Einsatz magischer Kräfte eine Vergütung gefordert werden kann. Wir wünschen viel Freude bei der Lektüre. Gerne stehen Ihnen die Autoren für weitere Fragen zur Verfügung.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!
Schultz und Seldeneck

Architektenleistung als Freundschaftsdienst: Das kann teuer werden!

OLG Frankfurt: Wer Architektenleistungen erbringt, haftet für Mängel dieser Leistungen auch dann, wenn er kein Honorar vereinbart und keine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat (Urteil vom 29. September 2010 - 15 U 63/08).

OLG Frankfurt: Wer Architektenleistungen erbringt, haftet für Mängel dieser Leistungen auch dann, wenn er kein Honorar vereinbart und keine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat (Urteil vom 29. September 2010 - 15 U 63/08).

Der Beklagte hatte für eine Arbeitskollegin und eine weitere Person Architektenleistungen beim Neubau des Wohnhauses dieser Bekannten erbracht. Die Leistungen betrafen sowohl die Planung als auch die spätere Bauüberwachung bei Ausführung des Gebäudes. Der Beklagte stellte für diese Leistungen nichts in Rechnung, erhielt aber mehrere Geldgeschenke von den Bauherren. Später zeigten sich Mängel, für die der Beklagte verantwortlich war. Die Bauher-ren forderten von dem Beklagten den Ersatz der für die Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten. Der Beklagte meint, es habe sich um eine reine Gefälligkeit gehandelt, für die er nicht hafte.

Ohne Erfolg. Die Bauherren gewinnen den Prozess. Das Gericht würdigt das Vertragsverhältnis umfassend und kommt zu dem Ergebnis, dass kein Gefälligkeitsverhältnis im engeren Sinn begründet worden ist. Nur ein solches Gefälligkeitsverhältnis führt zu einer Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Ob ein Gefälligkeitsverhältnis oder ein (Architekten)-Vertragsverhältnis vorliegt, ist anhand der wirtschaftlichen und rechtlichen Bedeutung der Angelegenheit zu prüfen. Es kommt dabei auf Art, Grund und Zweck der Gefällig-keit sowie die Interessenlage der Parteien an. Eine vertragliche Bindung liegt dann nahe, wenn der Begünstigte sich erkennbar auf die Zusage verlässt und für ihn erhebliche Werte auf dem Spiel stehen. Dies war hier entscheidend. Architektenleistungen haben für den Bau eines Wohnhauses eine große wirtschaftliche Bedeutung und der Bauherr muss sich auf die sorgfäl-tige Erbringung der Leistungen verlassen können. Das Gericht geht deshalb von einem Architektenvertrag und nicht nur einem Gefälligkeitsverhältnis aus. Keine Rolle spielt es dabei, dass der Beklagte keine Haftpflichtversicherung hatte, über die Architekten normalerweise verfügen. Das Gericht geht auch nicht davon aus, dass im Rahmen des Architektenvertrages ein stillschweigender Haftungsausschluss für einfache Fahrlässigkeit vereinbart worden ist. Dies könne angesichts der großen wirtschaftlichen Bedeutung der Leistungen nicht angenommen werden. Im Ergebnis haftet der Beklagte deshalb für die von ihm zu vertretenden Mängel.

Praxistipp: Bei der Entscheidung haben sicherlich auch die an den Beklagten geleisteten Geldgeschenke eine Rolle gespielt. Insofern ist auch für den Bauherrn Vorsicht geboten, wenn aus Gefälligkeit wichtige Leistungen wie etwa Architektenleistungen entgegengenommen werden, ohne dass eindeutig geklärt ist, ob der Leistende für etwaige Mängel haftet und entsprechend versichert ist. Solche Gefälligkeiten können sonst für beide Parteien schnell sehr teuer werden.

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Baustellenbesprechungsprotokolle können Vertragsänderungen beinhalten.

In der Praxis wird kaum ein Bauvertrag so abgewickelt, wie ursprünglich schriftlich festgehalten. Zu viele Änderungsursachen kann es geben: Angefangen von nicht erwarteten Eigenschaften des Baugrundes bis hin zu verzögerten oder mangelhaften Leistungen vo

In der Praxis wird kaum ein Bauvertrag so abgewickelt, wie ursprünglich schriftlich festgehalten. Zu viele Änderungsursachen kann es geben: Angefangen von nicht erwarteten Eigenschaften des Baugrundes bis hin zu verzögerten oder mangelhaften Leistungen von Unternehmern. Auch zeigen sich Planungsfehler oftmals erst während der Baudurchführung. Folge hiervon ist, dass Baustellenbesprechungen durchgeführt werden. Ihr Ziel ist es, auf die veränderten Rahmenbedingungen zu reagieren. Dafür werden praktische Eingriffe in den Bauumfang und den Bauablauf vorgenommen. Diese stellen aber nichts anderes als Änderungen der ursprünglichen Vertragsgrundlagen dar (BGH Urteil vom 27.01.2011, Az VII ZR 186/09).

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, der auf deutschen und internationalen Baustellen täglich zig-fach vorkommt. Lange nach Unterzeichnung des schriftlichen Bauvertrages – während der Baudurchführung – fanden auf der Baustelle zwischen den Parteien Verhandlungen statt. Wie immer war Ausgangspunkt der notwendig gewordenen Ergänzungsgespräche eine Abweichung des tatsächlichen Bauablaufes vom ursprünglich geplanten. Dabei standen auch Nachträge zur Disposition. Die betroffenen Parteien hatten  sich vertreten lassen. Eine Partei hielt die getroffenen Vereinbarungen schriftlich fest und sandte sie der Gegenseite nach Beendigung der Besprechung zu. Diese reagierte nicht. Später auf den Inhalt der Vereinbarung in Anspruch genommen, verteidigte sie sich damit, dass der von ihr entsandte Vertreter nicht bevollmächtigt gewesen sei Vertragsänderungen vorzunehmen.

An sich kann die betroffene Partei damit durchkommen. Schließlich kann ein nicht Bevollmächtigter keine wirksamen Erklärungen zu Lasten desjenigen treffen, der ihn entsandt hat.  Hier hat der BGH allerdings dieses „Schlupfloch“ der betroffenen Partei geschlossen. Das Gericht hat darauf abgestellt, dass beide Parteien Kaufleute waren und auf die im Anschluss an die Besprechung zugesandte Erklärung die Grundsätze des kaufmännischen Bestätigungsschreibens angewandt. Danach muss unter Kaufleuten derjenige, dem das Ergebnis von Vertragsverhandlungen zugesandt wird, unverzüglich widersprechen, wenn er mit diesem nicht einverstanden ist. Dies war hier nicht geschehen. Folglich wurden der betroffenen Partei die von ihrem nicht bevollmächtigten Vertreter abgegebenen Erklärungen zugerechnet.

Praxistipp:
Wie eingangs gesagt, stellt ein Bauvertrag im Regelfall ein dynamisches Vertragswerk dar. Nur in den seltensten Fällen können bei Vertragsabschluss alle Unwegbarkeiten berücksichtigt werden. Ist dies wie regelmäßig nicht der Fall, wird die vertragliche Grundlage durch Baustellenbesprechungen angepasst. Die Baubeteiligten tun gut daran, zu beachten, dass ihre teilweise über längere Zeiträume mühsam ausgehandelten Bauverträge in Baustellenbesprechungen abgeändert werden. Aus diesem Grunde muss eindeutig geklärt werden, wer welche Partei auf der Baustelle rechtlich wirksam vertreten kann; ebenso, dass diese Vertreter über den ursprünglich getroffenen Bauvertrag detailliert unterrichtet sind. Wie sollen sie anders entscheiden können, ob angesprochene Änderungen Abweichungen vom ursprünglich vertraglichen Inhalt mit Kostenfolgen für die Parteien darstellen?

Bereits in den Bauverträgen sollte ein Prozedere festgeschrieben werden, welche Vertreter unter welchen Bedingungen entsprechende Vereinbarungen treffen können. Ebenso muss im Vorhinein festgeschrieben werden, wie deren Wirksamkeit nachgewiesen werden kann. Es bietet sich insoweit an, entsprechende Vereinbarungen direkt vor Ort schriftlich zu fixieren und unterschreiben zu lassen. Wird die Wirksamkeit auf spätere Zeitpunkte hinausgeschoben, entstehen regelmäßig Fragen über die Wirksamkeit entsprechender Genehmigungen. Dies beginnt schon damit, dass der Zugang entsprechender Protokolle nachgewiesen werden muss. Die dabei zwangsläufig entstehenden Streitigkeiten können durch eine sorgfältige Vorplanung vermieden werden.

Weitere Informationen:

Prof. Dr. iur. A. Wirth
Wirth@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 0

Der Architekt schuldet die Erstellung einer dauerhaft genehmigungsfähigen Planung.

Der Architekten- und Ingenieurvertrag stellt einen Werkvertrag dar. Besonderheit dieses wohl gefährlichsten Vertrages unseres Zivilrechtes ist der vom Auftragnehmer geschuldete Werkerfolg. Er schuldet ihn verschuldensunabhängig, d.h. er erfüllt seine Vert

Der Architekten- und Ingenieurvertrag stellt einen Werkvertrag dar. Besonderheit dieses wohl gefährlichsten Vertrages unseres Zivilrechtes ist der vom Auftragnehmer geschuldete Werkerfolg. Er schuldet ihn verschuldensunabhängig, d.h. er erfüllt seine Vertragspflichten auch dann nicht, wenn dieser Erfolg aus Gründen nicht eintritt, die er nicht zu verantworten hat. Bestes Beispiel hierfür ist die Genehmigungsfähigkeit einer vom Architekten erbrachten Planung. Wird diese Genehmigung ursprünglich erteilt und später – beispielsweise aufgrund eines verwaltungsrechtlichen Verfahrens – wieder zurückgenommen, hat er seine Vertragspflichten nicht erfüllt. Als Folge verliert er zunächst einmal seinen Vergütungsanspruch. Kann ihm zusätzlich auch noch ein Verschulden nachgewiesen werden, ist er auch schadensersatzpflichtig (BGH Urteil vom 10.02.2011, Az VII ZR 8/10).

Zum Hintergrund:
Im entschiedenen Fall bedurfte die Zulässigkeit eines Anbaus der Nachbarzustimmung. Ursprünglich gab es eine solche Zustimmung. Allerdings wurde das Vorhaben umgeplant. Eine erneute Nachbarzustimmung gab es gerade nicht. Gleichwohl wurde das Vorhaben genehmigt. Nach Beginn der Arbeiten legten die Nachbarn erfolgreich Widerspruch ein. Das Vorhaben wurde zunächst stillgelegt. Später musste es sogar beseitigt werden. Der betroffene Bauherr machte daraufhin seinen Architekten regresspflichtig.

Aufgrund der eingangs gemachten Ausführungen hätte er damit auch erfolgreich sein müssen. Der Architekt hatte  die von ihm geschuldeten Vertragspflichten nicht erfüllt. Etwas anderes kann ausnahmsweise dann gelten, wenn das Risiko der Genehmigungsfähigkeit der Planung vom Bauherrn übernommen wird. Entsprechendes muss aber ausdrücklich zwischen Architekt und Bauherr vereinbart werden. Geschieht dies nicht, bleibt das Risiko beim Architekten.

Im zu entscheidenden Fall hat der BGH dem Architekten allerdings abweichend von seiner sonstigen Rechtsprechung „ein wenig geholfen“. Zwar lag zwischen den Parteien keine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung vor, allerdings war es aufgrund der Diskussionen mit der Nachbarschaft für den Bauherrn deutlich geworden, dass die erteilte Baugenehmigung nicht auf sicheren Füßen stand. Der Bundesgerichtshof führt hierzu aus, dass der Bauherr auf die Rechtmäßigkeit der erteilten Baugenehmigung nicht hatte vertrauen dürfen, weil ihm Umstände bekannt waren “aufgrund derer sich die Fehlerhaftigkeit der Genehmigungsplanung des Architekten“ aufdrängen musste. Als er dennoch von der Genehmigung Gebrauch gemacht hatte, habe er gegen seine Obliegenheitsverpflichtung verstoßen, Schaden abzuwenden.

Praxistipp: Das ausnahmsweise zugunsten des Architekten ausgefallene Urteil darf nicht überbewertet werden. Es bleibt im Regelfall dabei, dass der Architekt eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung schuldet. Dass er ausnahmsweise nicht schadenersatzpflichtig wurde, wird die Ausnahme bleiben. Schließlich handelt es sich um eine von ihm erstellte fehlerhafte Genehmigungsplanung. Aus diesem Grunde wird man in solchen Fällen zugunsten des Architekten allenfalls von einem Mitverschulden des Bauherrn sprechen können. Regelmäßig wird dieser sich allerdings damit “retten können“, dass er über die Rechtsfragen zur Zulässigkeit der erteilten Baugenehmigung nicht Bescheid wusste. Selbst wenn der Architekt den Bauherrn entsprechend aufklärt, muss diese Aufklärung soweit gehen (Aufklärungstiefe), dass ein Risikoausschluss zugunsten des Architekten angenommen werden kann. Es ist offensichtlich, dass dies der absolute Ausnahmefall sein wird.

Weitere Informationen:
Prof. Dr. iur A. Wirth
Wirth@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 0

Sicherheitsleistung für den Werkunternehmer gemäß § 648 a BGB:

Wie werden die Fristen richtig gesetzt? Der Unternehmer kann eine Nachfrist zur Sicherheitsleistung gemäß § 648 a, Abs. 5, Satz 1 BGB a. F. erst dann wirksam setzen, wenn die Frist zur Sicherheitsleistung gemäß § 648 a, Abs. 1 BGB a. F. fruchtlos abgel

Wie werden die Fristen richtig gesetzt?

Der Unternehmer kann eine Nachfrist zur Sicherheitsleistung gemäß § 648 a, Abs. 5, Satz 1 BGB a. F. erst dann wirksam setzen, wenn die Frist zur Sicherheitsleistung gemäß § 648 a, Abs. 1 BGB a. F. fruchtlos abgelaufen ist.(BGH, Urteil vom 20.12.2010, Aktenzeichen VII ZR 22/99)


Nach der Regelung des § 648 a BGB kann der Auftragnehmer vom Auftraggeber eine Sicherheit für die zu erbringenden Vorleistungen verlangen. Dieses Recht haben insbesondere Bauunternehmer, bauleitende Architekten und u.U. auch der planende Architekt. Der AN kann dem AG eine angemessene Frist für die Vorlage beispielsweise einer Bürgschaft stellen. Die Fristsetzung muss er mit der Erklärung verbinden, dass er mit dem fruchtlosen Ablauf der Frist die Leistung verweigern werde. Nach der bis zum 31.12.2008 geltenden Fassung des § 648 a BGB konnte der AN dem AG zur Nachholung der Sicherheitsleistung eine Nachfrist mit der Erklärung setzen, dass er den Vertrag kündige, wenn die Sicherheit nicht bis zum Ablauf der Frist gestellt werde. Nach der alten Regelung gilt der Vertrag mit Ablauf dieser Frist als aufgehoben. Der BGH hat jetzt entschieden, dass diese Nachfrist tatsächlich erst gesetzt werden kann, wenn die erste Frist für die Leistung der Sicherheit fruchtlos verstrichen ist. Das ist deswegen interessant, weil die Frist zur Mangelbeseitigung durchaus bereits mit der Nachfrist verbunden werden und in einem Schreiben erfolgen kann. Der BGH meint, mit der Systematik der gesetzlichen Regelung sei dies nicht zu vereinbaren.

 

Praxistipp: Wichtig ist zunächst, ob die frühere oder die aktuelle Fassung des § 648 a BGB Anwendung findet. Die alte Fassung galt für Verträge, die bis zum 31.12.2008 abgeschlossen wurde, für Verträge ab dem 1.1.2009 gilt die neue Fassung. Die neue Fassung regelt den Fall anders:

Hier bedarf es keiner Nachfrist mehr, um das Vertragsverhältnis zu beenden. Der AN kann dem AG eine Frist für die Sicherheitsleistung setzen. Ist diese fruchtlos verstrichen, hat der AN ein Wahlrecht, er kann die Leistung einstellen oder den Vertrag kündigen.

Die Nachfristsetzung und die quasi automatische Vertragsbeendigung nach Ablauf dieser Nachfrist sind entfallen.
 
Weitere Informationen:
RA'in Christiane Columbus
Columbus@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz fehlender Ankündigung zulässig

Der BGH hat mit Urteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10 entschieden, dass der Vermieter auch dann berechtigt ist, eine Mieterhöhung geltend zu machen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen nicht formell gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat. Gegenstand des R

Der BGH hat mit Urteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10 entschieden, dass der Vermieter auch dann berechtigt ist, eine Mieterhöhung geltend zu machen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen nicht formell gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat. Gegenstand des Rechtsstreits war eine von außen angebrachte Fahrstuhlanlage in einem Mehrfamilienhaus. Da der Vermieter für die Durchführung dieser Modernisierungsanlage nicht darauf anwiesen war, Zutritt zu den Wohnungen der Mieter zu erhalten, konnte er diese durchführen, ohne auf die Mitwirkung bzw. Duldung der Mieter angewiesen zu sein. Nach Fertigstellung der Maßnahmen machte er eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB geltend.

Bisher war die Frage, ob bei Fehlen der Modernisierungsankündigung später eine Mieterhöhung zulässig ist, umstritten. Teilweise wurde dieses Recht verneint, da der Vermieter ein formales Kriterium des zweistufigen Modernisierungsverfahrens nicht beachtet habe. Fehle als erste Stufe die förmliche Modernisierungsankündigung, könne die zweite Stufe mit der Mieterhöhung nicht wirksam werden. Der Mieter solle sich aufgrund der Ankündigung auf die beabsichtigten baulichen Maßnahmen einstellen können.

Der BGH hat sich gegen diese Auffassung entschieden. Danach ist von entscheidender Bedeutung, ob die durchgeführte Maßnahme den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, was bei einer Aufzugsanlage der Fall ist. Dem Umstand, dass der Mieter sich auf die beabsichtigten baulichen Maßnahmen mangels Ankündigung nicht einstellen konnte, trägt die Regelung des § 561 Abs. 1 BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters) hinreichend Rechnung. Danach ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, sofern er aufgrund der durchgeführten Maßnahmen eine Mieterhöhung erhalte. Zweck der Ankündigungspflicht ist dagegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten der tatsächlich durchgeführten Modernisierung umzulegen.

Praxistipp:
Die Entscheidung ist von erheblicher praktischer Relevanz, jedoch nur in den Fällen, in denen bauliche Maßnahmen ohne Mitwirkung der Mieter durchgeführt werden können (z. B. Wärmedämmung, Aufzug, Außenanlagen etc.). Für Arbeiten in der Wohnung ist dagegen eine wirksame Modernisierungsankündigung unerlässlich: Fehlt eine solche, ist der Mieter nicht verpflichtet, Handwerker in die Wohnung zu lassen.

Weitere Informationen:

RA Detlev Ratjen
Ratjen@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 15

BGH: Auch der Einsatz magischer Kräfte ist zu vergüten!

Wer sich die Karten legen lässt, muss anschließend auch die vereinbarte Vergütung bezahlen. Es kommt nicht darauf an, dass die versprochene Leistung deshalb unmöglich ist, weil sie unter Einsatz übernatürlicher, magischer Kräfte und Fähigkeiten erbracht w

Wer sich die Karten legen lässt, muss anschließend auch die vereinbarte Vergütung bezahlen. Es kommt nicht darauf an, dass die versprochene Leistung deshalb unmöglich ist, weil sie unter Einsatz übernatürlicher, magischer Kräfte und Fähigkeiten erbracht werden soll (BGH, Urteil vom 13. Januar 2011 – III ZR 87/10).

Der Beklagte befand sich in einer durch Beziehungsprobleme ausgelösten Lebenskriese. Er suchte Rat bei einer Wahrsagerin und ließ sich von dieser zu verschiedenen privaten und beruflichen Lebensfragen die Karten legen und Ratschläge erteilen. Nachdem der Beklagte im Jahr 2008 hierfür noch mehr als 35.000,00 € gezahlt hatte, verweigerte er für die in 2009 erbrachten Leistungen die Zahlung. Die hierauf gerichtete Klage der Wahrsagerin blieb in den ersten beiden Instanzen ohne Erfolg. Das Leistungsversprechen sei auf eine unmögliche Leistung gerichtet und deshalb keine Vergütung geschuldet

Anders der BGH. Zwar sei die von der Klägerin versprochene Leistung objektiv unmöglich, da es wesentlich auf die Wirkung magischer Kräfte gestützt worden sei. Eine Leistung ist objektiv unmöglich und kann deshalb nicht verlangt oder gar erzwungen werden, wenn sie nach den Naturgesetzen oder nach dem Stand der Erkenntnisse in Wissenschaft und Technik schlechthin nicht erbracht werden kann. Dies bedeute aber nicht, dass automatisch der Vergütungsanspruch entfalle. Auch ein auf eine objektiv unmögliche Leistung gerichteter Vertrag sei zivilrechtlich nicht allein aus diesem Grund nichtig. Vertragsparteien könnten im Rahmen der Vertragsfreiheit vereinbaren, dass eine Partei sich – gegen Entgelt – dazu verpflichtet, Leistungen zu erbringen, die nur einer irrationalen, für Dritte nicht nachvollziehbaren Haltung entsprechen. Den Parteien sei bewusst gewesen, dass sie mit dem Abschluss des Vertrages den Boden wissenschaftlich gesicherter Erklärungen verlassen und sich in übersinnliche Erkenntnis- und Beeinflussungsmöglichkeiten begeben haben. Wenn sich eine Partei bei dieser Sachlage gleichwohl dazu entschließt, der anderen Partei - für das Kartenlegen - ein Entgelt zu versprechen, kann dies zu einem Vergütungsanspruch führen.

Der BGH verwies die Sache zurück an das Oberlandesgericht, das nun die mögliche Sittenwidrigkeit der Vereinbarung prüfen muss. Dabei dürfen die Anforderungen an einen Verstoß gegen die guten Sitten im Sinne von § 138 BGB nicht zu hoch geschraubt werden, da sich in diesen Fällen eine Vertragspartei meist in einer schwierigen Lebenssituation befindet oder es sich um eine leichtgläubige oder unerfahrene Person handelt.

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