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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 7/8 | August 2011
Sehr geehrte Damen und Herren,

nach der Sommerpause starten wir gut erholt mit einer Doppelausgabe des Newsletters: Es gilt, neue Entscheidungen aus dem Miet-, Makler- und Grundbuchrecht zu kennen und in der Praxis zu berücksichtigen. Auch die Rechtsprechung zur Architektenhaftung entwickelt sich stetig weiter. Eine steuerrechtliche Entscheidung und Informationen zu aktuellen Gesetzesvorhaben runden diese Ausgabe ab.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße!
Schultz und Seldeneck
Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Betriebskosten: Abrechnungszeitraum kann einmalig und einvernehmlich verlängert werden

Nach einer Entscheidung des BGH vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10 steht § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Ab-rechnung nich

Nach einer Entscheidung des BGH vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10 steht § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Ab-rechnung nicht entgegen.

Ein Vermieter wollte den bisherigen Abrechnungszeitraum (01.06. bis 31.05.) auf eine Ab-rechnung nach dem Kalenderjahr (01.01. – 31.12.) umstellen und vereinbarte zu diesem Zweck mit dem Mieter, den Abrechnungszeitraum auf einmalig 19 Monate (konkret vom 01.06.2007 bis 31.12.2008) zu verlängern. Davon wollte der Mieter später nichts mehr wissen und meinte, diese Regelung verstoße gegen das Gesetz. Eine von dem Jahreszeitraum abwei-chende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters sei unwirksam (§ 556 Absatz 4 BGB). Der BGH wies dies zurück. Eine einzelfallbezogene Verlängerung des jährlichen Abrechnungs-zeitraums, die die Vertragspartner einvernehmlich beschließen und die im Interesse beider Seiten liegt, ist möglich und nicht gesetzeswidrig.

Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugeschickt haben.  Der Vermieter darf auch nach dieser Entscheidung des BGH nicht einseitig den Abrechnungszeitraum verlängern. Möglich ist dies aber trotz § 556 Abs. 4 BGB mit ausdrücklichem Einverständnis des Mieters.

Weitere Informationen:
RA'in Kirsten Metter-Roeb
Kirsten.Metter-Roeb@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 41

Schadensersatz wegen Nichtraucherschutz?

Ein staatliches Rauchverbot in öffentlichen Gaststätten führt nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstandes und damit zu Schadenersatzansprüchen wegen etwaiger Umsatzein-bußen im Zusammenhang mit dem Rauchverbot (BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 - XII ZR 189/0

Ein staatliches Rauchverbot in öffentlichen Gaststätten führt nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstandes und damit zu Schadenersatzansprüchen wegen etwaiger Umsatzein-bußen im Zusammenhang mit dem Rauchverbot (BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 - XII ZR 189/09).

Gegenstand des im September 2005 abgeschlossenen Pachtvertrags war eine Gaststätte, die aus zwei nicht voneinander getrennten Räumen bestand. Im Februar 2008 trat in Rheinland-Pfalz das Nichtraucherschutzgesetz in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt durfte in der verpachteten Gaststätte nicht mehr geraucht werden. Die Verpächterin lehnte es ab, die Gaststätte wie von der Pächterin gefordert so umzubauen, dass ein den Anforderungen des Nichtraucherschutzgesetzes entsprechender Raucherbereich entsteht. Neben den Umbaumaßnahmen verlangte die Pächterin von der Verpächterin auch Schadensersatz wegen eines behaupteten Umsatz-rückgangs als Folge des mit dem Nichtraucherschutzgesetz eingeführten Rauchverbots in öf-fentlichen Gaststätten.
Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos. Nach der Entscheidung des BGH ist der Verpächter einer Gaststätte nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich zulässigen Raucherbereich einrichten kann. Dies würde einen Mangel der Pachtsache voraussetzen. Ein solcher Mangel liegt nicht vor. Die Gebrauchsbeschränkung aus dem Nichtraucherschutzgesetz bezieht sich auf die Art und Weise der Betriebsführung des Pächters und fällt damit allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters.

Weitere Informationen:

RAuN Dr. Michael Schultz
Dr.Schultz@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 66

Vermittlung durch Vermögensverwalter: Maklerlohn?

AG München: Ein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision ist dann ausgeschlossen, wenn die Vermögensverwalterin des Wohnungseigentümers bei der Vermittlung der Wohnung für das Maklerbüro tätig wird (Urteil vom 29.04.2010, Az.: 282 C 33538/09, rechtskräf

AG München: Ein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision ist dann ausgeschlossen, wenn die Vermögensverwalterin des Wohnungseigentümers bei der Vermittlung der Wohnung für das Maklerbüro tätig wird (Urteil vom 29.04.2010, Az.: 282 C 33538/09, rechtskräftig).

Der Makler inserierte eine Zwei-Zimmer-Wohnung und benannte auf eine diesbezügliche Anfrage dem Interessenten einen Ansprechpartner, der eine Besichtigung der Wohnung durchführte, sämtliche Informationen zur Wohnung übergab, eine Selbstauskunft entgegennahm und eine Reservierung der Wohnung versprach. Nach Abschluss des Mietvertrages zahlte der neue Mieter Provision an den Makler. Später erfuhr er, dass sein Ansprechpartner der Vermögensverwalter des Wohnungseigentümers war, und forderte die Provision zurück. Ein Eigentümer dürfe für die Vermittlung seiner Wohnung kein Geld verlangen. Dies müsse auch für seinen Vermögensverwalter gelten.
Die Klage hatte Erfolg. Das Amtsgericht verweist auf § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG (Wohnungsvermittlungsgesetz), der ausdrücklich einen Provisionsanspruch ausschließt, wenn der Makler einen Mietvertrag über eine eigene Wohnung vermittelt. Dem Vermögensverwalter des Eigentümers sei daran gelegen, die Wohnung zügig und unproblematisch zu einer möglichst hohen Miete zu vermitteln. Da sich der Makler seiner Dienste bedient habe, müsse er sich auch dieses Eigeninteresse zurechnen lassen. Zur Begründung verweist das AG auf Sinn und Zweck des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Danach sollten Wohnungssuchende vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, die sich häufig aus miss-bräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergäben. Außerdem solle die Markttransparenz verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlertätigkeit gar nicht vorliege. Deshalb habe der Gesetzgeber gewisse Konstellationen geregelt, die typischerweise einen Interessenkonflikt in sich tragen, wie eben die Vermittlung der eigenen Wohnung. Dieser typische Konflikt trete auch hier zu Tage, weshalb die Provision zu Unrecht gezahlt sei.

Weitere Informationen:
RA'in Inka Witte
Inka.Witte@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 20

Grundbucheinsicht: Wer darf?

Für eine Grundbucheinsicht ist ein berechtigtes Interesse erforderlich (§ 12 GBO). Es müssen sachliche Gründe vorgetragen werden, die die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen (OLG Schleswig, Beschluss vom 12. J

Für eine Grundbucheinsicht ist ein berechtigtes Interesse erforderlich (§ 12 GBO). Es müssen sachliche Gründe vorgetragen werden, die die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen (OLG Schleswig, Beschluss vom 12. Januar 2011 - 2 W 234/10)

Ein Gläubiger betrieb wegen einer Forderung von mehr als 10.000,- € erfolglos die Zwangsvollstreckung. In der Wohnung des Schuldners fand sich nichts Pfändbares. Der Gläubiger reichte daraufhin beim Grundbuchamt eine Abschrift des Titels ein und bat, mitzuteilen, ob der Schuldner Eigentümer des betroffenen Grundbesitzes sei. Falls dies nicht der Fall sei, werde um Mitteilung von Namen und vollständiger Anschrift des Grundstückseigentümers gebeten, um eine Pfändung von Ansprüchen gegenüber dem Vermieter (z. B. auf Auszahlung der Kaution) zu ermöglichen. Grundbuchamt und schließlich auch das OLG Schleswig wiesen dieses Ansinnen zurück. Das Grundbuch sei zwar nicht geheim, sondern erfülle gerade Publizitätszwecke. Es sei aber bewusst nicht als öffentliches Register ausgestaltet. Nur wenn ein berechtigtes Interesse geltend gemacht werde, müsse der im Grundbuch Eingetragene hinnehmen, dass dritten Personen Einblick in die Rechts- und Vermögensverhältnisse an seinem Grundstück gewährt werde. Die Rechtsposition des im Grundbuch Eingetragenen genieße grundrechtlichen Schutz. Die berechtigten Belange des Antragstellers sind deshalb gegen das Interesse des Eigentümers abzuwägen, eine Einsicht in das Grundbuch zu verhindern. Zwar kann die beabsichtigte Zwangsvollstreckungsmaßnahme nicht als bloße Neugier abgetan werden. Entscheidend war hier, dass der Gläubiger selbst in keinerlei rechtlichen oder tatsächlichen Beziehungen zum Grundstückseigentümer stand. Die einzige sicher feststellbare Ver-bindung zwischen beiden lag darin, dass der Schuldner auf dem Grundstück wohnte. Da Eigentümer und Vermieter nicht identisch sein müssen, belegt dies noch nicht das Vorliegen eines Mietvertrags. Selbst ein Mieter oder künftiger Mieter muss aber ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht darlegen, auch wenn dieses vielfach bestehen wird. Für Ermittlungen zur Feststellung möglicher weiterer Vermögenswerte des Schuldners, der selbst jedenfalls keine Rechte an dem betroffenen Grundbesitz hat, verweist das Gericht den Gläubiger deshalb auf andere Erkenntnisquellen.

Weitere Informationen:
RA'in Marina Gregor
Marina.Gregor@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 12

Überschreitung des Kostenrahmens: Haftet der Architekt?

Wenn Bauherr und Architekt für die Kosten der Baumaßnahme nach den Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276 ausdrücklich eine bestimmte Höhe vereinbaren und den Begriff Höchstpreis verwenden, treffen sie eine Beschaffenheitsvereinbarung und damit eine sogen

Wenn Bauherr und Architekt für die Kosten der Baumaßnahme nach den Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276 ausdrücklich eine bestimmte Höhe vereinbaren und den Begriff  Höchstpreis verwenden, treffen sie eine Beschaffenheitsvereinbarung und damit eine sogenannte unselbstständige Garantie (OLG Brandenburg, Urteil vom 13.07.2011 - 13 U 69/10).

Die Parteien schließen einen Architektenvertrag für das Bauvorhaben "Errichtung eines nicht unterkellerten Einfamilienhauses als sog. KfW 60-Haus mit Carport". § 1 (Gegenstand des Vertrages) lautet: „Für die Kosten der Baumaßnahme nach 300 und 400 aus DIN 276 wird folgender wirtschaftlicher Rahmen gesetzt: 170.000,- € netto bei einer Nettowohnfläche von 157,07 m² nach dem Planungsstand vom 07.07.2008. … Der oben genannte Kostenrahmen ist als Obergrenze verbindlich.“ Ferner heißt es unter § 13 (Sonstige Vereinbarung) ter (2): "Der Höchstpreis der Baumaßnahme nach DIN 276, 300 und 400 wird mit 203.000,- € brutto festgelegt“. Aus den Angeboten ergeben sich voraussichtliche Baukosten in Höhe von über 234.224,92 € brutto. Der Bauherr fordert den Architekten unter Fristsetzung zur Nachbesserung auf. Aus den neu eingeholten Angeboten ergeben sich Baukosten von 223.833,35 € und eine Kostenüberschreitung von 10,64%. Der Bauherr spricht eine Kündigung aus wichtigem Grund aus, fordert geleistete Vorschüsse zurück und macht Schadensersatz für Statikerkosten und Genehmigungsgebühren geltend.
Das OLG bestätigt die Kündigung und spricht dem Bauherrn auch Schadensersatz zu. Aus den Vereinbarungen in § 1 und § 13 des Vertrags ergebe sich eine Beschaffenheitsvereinbarung. Ein beziffertes Kostenlimit, nach dessen Inhalt der Architekt für die Auskömmlichkeit eines bestimmten Baubudgets einzustehen hat, beinhalte im Regelfall eine Vereinbarung der Beschaffenheit des Architektenwerks im Sinne von § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB. Ein Toleranz-rahmen - den der Architekt zu seiner Verteidigung angeführt hatte - komme nur dann in Betracht, wenn sich im Vertrag Anhaltspunkte dafür finden, dass die vereinbarte Bausumme keine strikte Grenze sein soll. Handele es sich bei dem Betrag für die Baumaßnahme um eine feste Grenze in Form einer vertraglich geschuldeten Beschaffenheit des Architektenwerks, ist für einen Toleranzrahmen kein Raum.
Dem Architekten ist zu raten, nur dann entsprechende Formulierungen zu verwenden, wenn er dies auch einhalten kann. Der Begriff des „Rahmens“ rettet ihn  hier nicht, da die Auslegung des Vertrags im Übrigen eine starre Obergrenze ergab. Auch Toleranzen müssen ausdrücklich vereinbart werden, wenn diese in Anspruch genommen werden sollen.

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Konjunktur und Currywurst

Wer mittags eine Currywurst im Stehen verdrückt, trägt damit weder zur gesunden Ernährung noch zum Steueraufkommen bei. Im Stehen zu verzehrende Imbissspeisen unterliegen einem ermäßigten Steuersatz. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs

Wer mittags eine Currywurst im Stehen verdrückt, trägt damit weder zur gesunden Ernährung noch zum Steueraufkommen bei. Im Stehen zu verzehrende Imbissspeisen unterliegen einem ermäßigten Steuersatz. Nach einer Entscheidung des  Bundesfinanzhofs dürfen Verzehrvorrichtungen nur als Dienstleistungselement berücksichtigt werden, wenn sie vom Leistenden als Teil einer einheitlichen Leistung zur Verfügung gestellt werden (BFH, Urteile vom 30.06.2011, V R 35/08 und V R 18/10).

Der Verkauf von Bratwürsten, Pommes Frites und ähnlichen standardisiert zubereiteten Speisen an einem Imbissstand unterliegt dem ermäßigten Steuersatz für Essenslieferungen von sieben Prozent, solange der Imbissbetreiber lediglich behelfsmäßige Verzehrvorrichtungen wie beispielsweise Theken oder Ablagebretter bereithält und die Kunden nur im Stehen essen können. Sobald der Betreiber seinen Kunden Tische mit Sitzgelegenheiten zur Verfügung stelle, fällt hingegen der Regelsteuersatz von 19 Prozent an, weil es sich dann um Restaurationsleistungen handele. Tische und Bänke Dritter - wie zum Beispiel eine städtische Parkbank - werden dabei aber nicht mehr berücksichtigt.

Aktuelles aus der Gesetzgebung I

Länder stoppen Gesetz zu Gebäudesanierung

Länder stoppen Gesetz zu Gebäudesanierung

Der Bundesrat hat am 8. Juli 2011 das Gesetz für eine stärkere Förderung von Gebäudesanie-rungen vorerst gestoppt. Die Länder befürchten durch eine Abschreibung von Kosten für energetische Gebäudesanierungen Steuerausfälle in Milliardenhöhe. Wer sein Haus energetisch saniert, kann bis zu zehn Prozent der Kosten jährlich von der Steuer absetzen. Zudem kritisieren die Länder, dass die neben der Steuerabschreibung geplante Förderung von 1,5 Milliarden Euro pro Jahr nicht ausreiche, um tatsächlich eine Sanierungsquote bei allen Gebäuden von zwei Prozent jährlich zu schaffen. Vermutlich wird nun der Vermittlungsaus-schuss von Bundestag und Bundesrat tätig werden.

Aktuelles aus der Gesetzgebung II

Bundesregierung beschließt Gesetzentwurf zum Schutz vor Kostenfallen im Internet

Bundesregierung beschließt Gesetzentwurf zum Schutz vor Kostenfallen im Internet

Die Bundesregierung will Verbraucher mit der so genannten Button-Lösung besser vor Kostenfallen im elektronischen Geschäftsverkehr schützen und hat dazu am 24. August 2011 ei-nen entsprechenden Gesetzentwurf beschlossen. Um Verbraucher besser vor Kosten- und Abo-Fallen im Internet zu schützen, sollen sie künftig durch einen speziellen Button gewarnt werden, bevor sie eine Zahlungsverpflichtung eingehen. Unternehmen müssen die Bestellschaltfläche künftig mit den Worten «zahlungspflichtig bestellen» oder einer anderen ebenso unmissverständlichen Beschriftung versehen. Die Bundesregierung setzt nach Angaben des Ministeriums mit dem Gesetzentwurf insoweit vorab die geplante EU-Verbraucherrechterichtlinie um, mit der die Button-Lösung europaweit eingeführt werden soll.

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