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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 9 | September 2011
Sehr geehrte Damen und Herren,

zwischen Wahlen, Papstbesuch und Finanzkrise kann man die aktuelle Rechtsprechung schon mal aus dem Auge verlieren. Um dies zu verhindern, haben wir Ihnen wieder einige wichtige Entscheidungen zum Immobilienrecht in gewohnter Form kurz und prägnant zusammengefasst. Zögern Sie nicht, uns bei Rückfragen zu kontaktieren. Beste Grüße aus der Bleibtreustraße! Schultz und Seldeneck Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Gewerbemiete: Umlage von Kosten des Center-Managements unwirksam!

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam ( BGH, Urteil vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09). 

Im Mietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum ist vereinbart:
„Sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für (auszugsweise):
a) Heizung, …,
e) Wassergeld einschließlich Instandhaltung der Wasserversorgungsanlagen,
h) Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung,
l) die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen …
p) Stromversorgung …,
r) Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume, …. „
Der Mieter wendet sich mit Erfolg gegen die Umlage der Kosten des Center-Managers.  Der BGH hält die unter dieser Position abgerechneten Kosten für nicht umlagefähig. Der Begriff des Centermanagements oder "Center-Manager", wie im Vertrag aufgeführt, sei nicht ausreichend bestimmt und intransparent, da nicht ersichtlich ist, welche Kosten hier einbezogen werden oder welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen. Dies gelte auch deshalb, weil der Vermieter  daneben auch "Kosten für Verwaltung" und "Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume" verlange. Der Begriff "Kosten für Center-Manager" erlaube keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten.

Praxistipp: 
In derselben Entscheidung hat der BGH seine bereits bekannte Rechtsprechung bestätigt, wonach der in der Klausel verwandte Begriff der „Verwaltungskosten“ hinreichend bestimmt ist. Dazu kann auf die II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Obwohl die beiden Positionen unmittelbar hintereinander unter demselben Gliederungspunkt formuliert sind, erfasst die Unwirksamkeit der Position Center-Manager nicht die Position Verwaltungskosten. Dieser Teil der Klausel bleibt erhalten.

Weitere Informationen:
RAuN Dr. Michael Schultz 
Dr.Schultz@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 66

Milieuschutzgebiet: Aufzüge für alle?

Eigentümer von Wohnhäusern im Milieuschutzgebiet, die einen Fahrstuhl ein- oder anbauen wollen, haben in der Regel einen Anspruch auf die dafür erforderliche milieuschutzrechtliche Erlaubnis (VG Berlin, Urteil vom 21. Juni 2011 - VK 13 K 29.10).

Eigentümer von Wohnhäusern im Milieuschutzgebiet, die einen Fahrstuhl ein- oder anbauen wollen, haben in der Regel  einen Anspruch auf die dafür erforderliche milieuschutzrechtliche Erlaubnis (VG Berlin, Urteil vom 21. Juni 2011 - VK 13 K 29.10). 

Die Fahrstuhlfrage gehört zu den umstrittensten Problemen im Recht der Milieuschutzgebiete. Angesichts der hohen Kosten, die der Einbau von Fahrstühlen für die betroffenen Mieter mit sich bringen kann, betrachten die Berliner Behörden diesen als einen in der Regel unzulässigen Verdrängungsfaktor. In dem entschiedenen Fall hatte die Behörde dem Eigentümer den Fahrstuhl nur zur Erschließung des ausgebauten Dachgeschosses (5. OG) erlaubt. Der Eigentümer klagte auf Genehmigung eines weiteren Ein- bzw. Ausstiegs zwischen dem 2. und 3. Obergeschoss. 
Mit Erfolg. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts hat das Vorliegen einer bauordnungsrechtlichen Mindestanforderung Indizwirkung dafür, dass es um die Herstellung des zu genehmigenden „zeitgemäßen Ausstattungsstandards“ geht. Dies gelte auch für Fahrstühle. Es bedürfe somit einer sorgfältigen Prüfung, ob trotz dieser Indizwirkung im Einzelfall etwas anderes gelte. Hierbei seien die „Kostenträchtigkeit des Bauvorhabens“, das „Ausmaß des im Gebiet bestehenden Verdrängungsdrucks“ und „Sinn und Zweck der einschlägigen bauordnungsrechtlichen Regelung“ zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund sei der hier geplante Fahrstuhl mit dem zusätzlichen Ausstieg zu genehmigen, auch wenn er die Anforderungen des § 39 Abs. 4 BauO Bln (z.B. stufenlose Erreichbarkeit von allen Geschossen, Aufnahmemöglichkeit für Krankenliegen) nicht vollständig erfülle, denn er fördere jedenfalls den mit der Norm verfolgten Zweck. Konkret stellte das Verwaltungsgericht in seiner Entscheidung fest, „dass ein Aufzug der angestammten älteren Bevölkerung überhaupt erst ermöglicht, im Gebiet zu verbleiben“.

Praxishinweis:
Während die Bezirke bislang zu Fahrstühlen grundsätzlich „nein“ und nur ausnahmsweise „ja“ sagten, dürfte sich dieses Verhältnis umkehren, wenn die Entscheidung rechtskräftig wird. Bei Gebäuden mit mehr als vier Geschossen (= EG und drei OG) besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Genehmigung eines Aufzuges mit Haltemöglichkeit in allen Geschossen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Bau des Aufzuges im konkreten Fall „ungewöhnlich kostenintensiv“ ist oder im Erhaltungsgebiet ein „extremer Verdrängungsdruck“ herrscht.

Weitere Informationen:
RA Axel Dyroff 
Dyroff@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 13

Vertragserfüllungsbürgschaft + Gewährleistungseinbehalt = gar keine Sicherung?

Die Vereinbarung einer Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 10 % der Auftragssumme ist nicht zu beanstanden. Wenn aber die Sicherheit für Mängelansprüche durch einen Einbehalt erfolgt, kann es gefährlich werden.

Die Vereinbarung einer Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 10 % der Auftragssumme ist nicht zu beanstanden. Wenn aber die Sicherheit für Mängelansprüche durch einen Einbehalt erfolgt, kann es gefährlich werden. 

In den AGB des Werkvertrags des Bauträgers mit dem GU war eine Vertragserfüllungsbürgschaft von 10 Prozent vereinbart. Zudem sollten Abschlagszahlungen nur bis zu einem Leistungsstand von 95 % ausgezahlt werden und der Rest im Vorgriff auf den an anderer Stelle des Vertrages vereinbarten Gewährleistungseinbehalt von 5 % einbehalten bleiben.
Unwirksam, befand das LG Köln (LG Köln, Urteil vom 24.06.2011 - 82 O 2/11). Die Klage gegen den Bürgen blieb deshalb erfolglos. Der BGH hatte Ende 2010 entschieden, dass die Vereinbarung einer Vertragserfüllungsbürgschaft von 10 % unwirksam ist, wenn zusätzlich vereinbart wird, dass von den Abschlagsrechnungen 10 Prozent einbehalten werden (BGH, Urteil vom 9.12.2010 - VII ZR 7/10). Das LG Köln geht unter Bezug auf diese Entscheidung davon aus, dass der AG im Zeitraum zwischen letzter Abschlagszahlung und Abnahme übersichert ist, was den AN unangemessen benachteiligt. Deshalb sind beide Regelungen, die jeweils für sich Bestand haben könnten, unwirksam.
 

Praxistipp:
Die Entscheidung lässt sich nicht ohne Weiteres verallgemeinern, da sich die Fallkonstellation von der des BGH unterscheidet. Grundsätzlich ist aber höchste Sorgfalt geboten, wenn verschiedene Sicherheiten vertraglich vereinbart werden. Wer hier zuviel will, steht am Ende möglicherweise mit leeren Händen da.

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Architekt führt kein Bautagebuch - Honorarkürzung!

Wenn ein Architekt kein Bautagebuch führt, obwohl er dazu verpflichtet ist, kann das Honorar gemindert werden (BGH, Urteil vom 28. Juli 2011 - VII ZR 65/10).

Wenn ein Architekt kein Bautagebuch führt, obwohl er dazu verpflichtet ist, kann das Honorar gemindert werden (BGH, Urteil vom 28. Juli 2011 - VII ZR 65/10). 

Der Bauherr beauftragte einen Architekten mit der Planung und Bauüberwachung. Die Parteien vereinbarten als Leistungsinhalt das Leistungsbild des § 15 Abs. 2 HOAI aF. Der Architekt führte kein Bautagebuch, der Auftraggeber kürzte deshalb das Honorar.
Mit Erfolg. Vereinbaren die Parteien, dass für Inhalt und Umfang der werkvertraglichen Leistungspflichten des Architekten das Leistungsbild des § 15 Abs. 2 HOAI entsprechend gilt, hat der Architekt ein Bautagebuch zu führen. Kommt der Architekt dieser Verpflichtung nicht nach, ist der Besteller grundsätzlich gemäß § 634 BGB zur Minderung des Architektenhonorars berechtigt.
Es kommt nicht auf ein besonderes Interesse des Auftraggebers am Bautagebuch an. Maßgeblich war allein, dass im konkreten Fall von der Vereinbarung des Bautagebuchs als Leistungsinhalt auszugehen war. Die Höhe der Minderung kann anhand der einschlägigen Tabellen, wie zum Beispiel der Steinforth oder der Siemon-Tabelle bestimmt werden.

Weitere Informationen:
RA Dr. Cornelius Pfisterer
Pfisterer@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

Koppelungsverbot verfassungsgemäß

Mit Beschluss vom 16. Juni 2011 hat das BVerfG eine langanhaltende Diskussion beendet. Das Koppelungsverbot in Art. 10 § 3 MRVG besagt, dass Grundstückskaufverträge nicht mit Ingenieur- oder Architektenverträgen gekoppelt werden dürfen. Die Regelung ist v

Mit Beschluss vom 16. Juni 2011 hat das BVerfG eine langanhaltende Diskussion beendet. Das Koppelungsverbot in Art. 10 § 3 MRVG besagt, dass Grundstückskaufverträge nicht mit Ingenieur- oder Architektenverträgen gekoppelt werden dürfen. Die Regelung ist verfassungsgemäß. 

Sie schränkt den Architekten nicht in seiner Berufswahl, sondern nur in seiner Berufsausübung ein. Die Einschränkung der Berufsausübung ist
nach der Entscheidung des BVerfG durch vernünftige Zwecken des Gemeinwohls gerechtfertigt. Es soll das freie Wahlrecht eines bauwilligen Grundstückserwerbers hinsichtlich des zu beauftragenden Ingenieurs oder Architekten sichern. Der Bauwillige soll in der Lage sein, sich seinen Vertragspartner allein aufgrund der fachlichen Eignung und nicht wegen dessen maklerähnlicher Tätigkeit auszusuchen. Hierdurch wollte der Gesetzgeber zudem mittelbar einen Schutz von Mietern vor einem Anstieg der Mietpreise aufgrund steigender Baukosten erreichen. Ob dies erreicht wurde, soll nach der Entscheidung des BVerfG dahinstehen, da die Regelung jedenfalls geeignet sei, die Auswahl eines Architekten nach fach- und leistungsbezogenen Kriterien sowie den fachlichen Wettbewerb zwischen den Architekten zu fördern.
 

Praxistipp: Das BVerfG bestätigt die Entscheidung des BGH, der das Koppelungsverbot bereits 2010 für nicht verfassungswidrig befunden hatte. In der Praxis muss also weiter sorgfältig geprüft werden, welche Konstellation dem Verbot unterfällt und welche nicht. Vom Anwendungsbereich ausgenommen sind zum Beispiel Fälle, in denen der Bauwillige die Initiative ergreift und den Architekten für die Grundstücksvermittlung und die Architektenleistungen selbst aussucht.

Weitere Informationen:
RAin Christiane Columbus 
Columbus@SCHULTZundSELDENECK.de
Tel.: 030 88 56 06 – 25

§ 7e EStG. Kommen die energetischen Sanierungsmaßnahmen in den Vermittlungsausschuss?

Im Newsletter August haben wir über das Scheitern des Gesetzentwurfs im Bundesrat berichtet. Das Vermittlungsausschuss-Verfahren wird nun deutlich wahrscheinlicher.

Im Newsletter August haben wir über das Scheitern des Gesetzentwurfs im Bundesrat berichtet. Das Vermittlungsausschuss-Verfahren wird nun deutlich wahrscheinlicher.

Nachbessern wollen die Vermieter vor allem beim Umfang der förderfähigen Maßnahmen: Nach dem bisherigen Entwurf werden nur Vollsanierungen bis zum EnEV-Standard gefördert (bei Primärenergie muss sogar noch ein weiteres Sparplus von 15 % erreicht werden). Kleinvermieter wollen auch eine Belohnung für eine Gebäudesanierung auf Raten (obwohl diese Maßnahmen regelmäßig schon als Erhaltungsaufwand sofort voll abzugsfähig sind und gar nicht weiter belohnt werden können!). Die SPD-Länder wollen, dass die Steuervorteile auch bei den geringverdienenden Selbstnutzern ankommen, etwa durch einen Abzug von der Einkommensteuer (also nicht vom zu versteuernden Einkommen). Schwierig werden die Übergangsregelungen; denn wenn das Gesetz erst ab einem bestimmten Stichtag in Kraft tritt, droht ein Auftragsstopp.

Schultz und Seldeneck

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