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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 51 | Sonderausgabe Mietrechtsanpassungsgesetz
Sehr geehrte Damen und Herren,

„Heute ist ein guter Tag für die Mieter…“ mit diesen Worten eröffnete der 1. Redner gestern die abschließende Debatte zur abermaligen Anpassung des Mietrechts. Nicht immer ist das, was für den einen gut ist, für den anderen auch schlecht. In diesem Fall gilt „Gestern war ein schlechter Tag für die Vermieter“, denn der Bundestag hat das Mietrechtsanpassungsgesetz beschlossen, das zum 1. Januar in Kraft treten soll, sofern das Gesetz in zwei Wochen auch vom Bundesrat bestätigt wird.

Über die wichtigsten Änderungen, auf die unbedingt noch im Jahr 2018 reagiert werden sollte, möchten wir Sie in diesem Newsletter hinweisen.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße! 

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Inhalt des Newsletters:

Mietrechtsanpassungsgesetz

Bundestag beschließt Gesetz zur Mietrechtsanpassung – dramatische Folgen für die Vermieter bei Modernisierung und fehlerhafter Vertragsgestaltung. Was kann noch in 2018 unternommen werden?

1.      Mieterhöhung bei Modernisierung

Bislang durfte der Vermieter die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme mit 11 % jährlich auf den Mieter umlegen, also auf die ursprünglich vereinbarte Miete aufschlagen. Diese Möglichkeit wird in der Zukunft gleich mehrfach eingeschränkt.

(1)

Der Umlagebetrag wird (bundesweit) auf 8 % der Modernisierungskosten gekürzt.

(2)

Darüber hinaus wird eine weitere Begrenzung dadurch eingeführt, dass die monatliche Mieterhöhung aufgrund Modernisierung in sechs Jahren nur maximal 3,- EUR je qm betragen darf. Für besonders günstige Wohnungen, für die tatsächlich ein besonders hoher Modernisierungsbedarf bestehen dürfte, ist die höchst zulässige Mieterhöhung sogar auf 2,- EUR je qm begrenzt worden. Letzteres gilt für alle Wohnungen mit einer Ausgangsmiete von bis zu 7,- EUR nettokalt.

 

Die vorstehenden Änderungen gelten für alle Modernisierungsmaßnahmen, die ab dem 1. Januar 2019 angekündigt werden. Vermieter, die Modernisierungsmaßnahmen planen, müssen daher dafür Sorge tragen, dass ihren Mietern noch im Jahr 2018 eine formell wirksame Modernisierungsankündigung zugeht!

 

2.      „Mietpreisbremse“

Zur Verschärfung der Mietpreisbremse ist das Gesetz um eine Auskunftspflicht des Vermieters erweitert worden. Will der Vermieter sich darauf berufen, nicht an die bei Neuvermietung zulässige ortsübliche Miete zuzüglich eines Zuschlages von 10 % gebunden zu sein, so muss er dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert  Auskunft  darüber erteilen, auf welchen Ausnahmetatbestand er sich beruft, indem er

 -        bei einer höheren Vormiete angibt, die hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war,

-        mitteilt, in den vergangenen drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt zu haben,

-        informiert, dass es sich bei der Wohnung um eine solche handelt, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurde

-        oder darüber Auskunft erteilt, dass es sich um einen Erstbezug nach umfassender Modernisierung handelt.

 Versäumt der Vermieter, diese Umstände mitzuteilen, so ist er für insgesamt zwei Jahre daran gehindert, sich auf einen dieser Sachverhalte zu berufen. Obwohl der Vermieter also materiell berechtigt wäre, eine höhere Miete zu verlangen, kann der Mieter somit aus rein formalen Gründen verlangen, nur die ortsübliche Miete zuzüglich des 10%-Zuschlages zahlen zu müssen! Aus Gründen der Beweisbarkeit ist es sinnvoll, die Auskunft in einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag zu erteilen. Bestehende Mietvertragsmuster sollten daher unbedingt angepasst werden.

3.      Gewerbemietrecht

 Gewerbliche Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2019 geschlossen werden und die Vermietung von Flächen an eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen Träger der Wohlfahrtspflege zum Inhalt haben, werden (teilweise) unter den Schutz der Vorschriften des Wohnraummietrechts gestellt, wenn der Mieter die Räume anmietet um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen.

 

Weitere Informationen 

Über die weiteren Einzelheiten des beschlossenen Gesetzes informieren wir Sie jederzeit gerne. Sprechen Sie uns an!

Ansprechpartner

Kirsten Metter
kirsten.metter@schultzundseldeneck.de

Schultz und Seldeneck

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