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Newsletter der Kanzlei 'Schultz und Seldeneck'
Newsletter Nr. 54 | Milieuschutzgebiete spezial
Sehr geehrte Damen und Herren,

Milieuschutzgebiete und kein Ende? In Pankow soll demnächst nun auch das Gebiet zwischen Velodrom und Volkspark Friedrichshain zum Erhaltungsgebiet „Danziger Straße Ost“ erklärt werden. Bereits im Juni 2017 wurde eine Voruntersuchung des Kiezes und vier weiterer, sogenannter Verdachtsgebiete abgeschlossen.

Was sind die Rechtsfolgen für Grundstücke in einem Milieuschutzgebiet? Was ist überhaupt ein Milieuschutzgebiet? Neben Antworten auf diese Fragen erläutern wir Einzelheiten zu Modernisierung, Aufteilung und Vorkaufsrecht. Ein kurzer Ausblick über mögliche zukünftige Erhaltungsgebiete schließt diesen Newsletter ab.

Beste Grüße aus der Bleibtreustraße! 

Schultz und Seldeneck

Ihre Kanzlei für Immobilienrecht

Inhalt des Newsletters:

Erhaltungsgebiet Danziger Straße Ost

Nach dem Willen der SPD-Fraktion in der Pankower Bezirksverordnetenversammlung (BVV) soll demnächst das Gebiet zwischen Velodrom und Volkspark Friedrichshain zum Erhaltungsgebiet „Danziger Straße Ost“ erklärt werden.

Im Juni 2017 wurde bereits eine Voruntersuchung des Kiezes und vier weiterer, sogenannter Verdachtsgebiete abgeschlossen. Die BVV Pankow hat nunmehr das Bezirksamt ersucht (vgl.: Drucksache: VIII-0983 – hier verlinkt), für das Quartier „Danziger Straße Ost“ mit der Umgrenzung Kniprodestraße, Conrad-Blenke-Straße/Fritz-Riedel-Str., Landsberger Allee, Danziger Straße eine soziale Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Milieuschutzgebiet) festzusetzen. 

Ansprechpartner

Oliver Ganseforth
ganseforth@schultzundseldeneck.de

Was ist eigentlich ein Milieuschutzgebiet?

1. Arten von Erhaltungsgebieten

Erhaltungsgebiete im Sinne des § 172 BauGB werden durch gemeindliche Satzung (in Berlin: Verordnung des jeweiligen Bezirks) festgesetzt. Wichtig: Erhaltungsgebiet ist nicht gleich Erhaltungsgebiet. Die verschiedenen Arten sind strikt zu unterscheiden:

 ·       Gem. § 172 Abs. 1 Nr. 1 kann eine Erhaltungssatzung der Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt dienen. Hierbei handelt es sich um einen städtebaulichen Ensembleschutz, der durch die Versagungsgründe des § 172 Abs. 3 BauGB näher konkretisiert wird.

·       Ziel der Erhaltungssatzung kann gem. § 172 Abs. 1 Nr. 2 auch die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sein (sog. Milieuschutzsatzung). Hier geht es um den Schutz der angestammten Wohnbevölkerung vor Verdrängung. In dieser Fallkonstellation gelten die Versagungsgründe des § 172 Abs. 4 BauGB.

·       Schließlich kann die Erhaltungssatzung auch bei „städtebaulichen Umstrukturierungen“ gem. § 172 Abs. 1 Nr. 3 BauGB erlassen werden. Hier gelten die Versagungsgründe des § 172 Abs. 5 BauGB.

  

2. Der erhaltungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt

In einem Erhaltunsggebiet bedürfen Rückbaumaßnahmen sowie Änderungen und Nutzungsänderungen baulicher Anlagen einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung , und zwar auch und gerade dann, wenn die Maßnahmen bauordnungsrechtlich verfahrensfrei oder genehmigungsfrei gestellt sind.

Im Bereich einer sozialen Erhaltungssatzung § 172 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 BauGB kann die Genehmigung für derartige Maßnahmen versagt werden, wenn durch die Maßnahme eine dem Zweck des Erhaltungsgebiets zuwiderlaufende Verdrängung droht. Hierbei kommt es nicht auf den Schutz konkreter Mieter an; vielmehr geht es dem Milieuschutzrecht darum, dass der Gebietsbevölkerung als solcher der erforderliche Wohnraum nicht verloren geht. So wird also der Abriss eines funktionierenden Wohnhauses oder die (ersatzlose) Umnutzung einer Wohnung zu einer Gewerbeeinheit in der Regel nicht genehmigt werden, unabhängig davon, ob die jeweiligen Wohnungen aktuell vermietet sind oder leerstehen.

Auch die Genehmigung von Änderungen baulicher Anlagen kann auf Schwierigkeiten stoßen. Bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen besteht die Gefahr, dass die daraufhin zu erwartenden Mietsteigerungen zu einer Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung führen. Um dem entgegenzuwirken, werden häufig bestimmte Maßnahmen, die über einen gewissen Standard hinausgehen, grundsätzlich nicht genehmigt; zum Teil wurde bzw. wird auch von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, entsprechende Modernisierungsmaßnahmen nur mit einer Auflage zu genehmigen, die die späteren Mieterhöhungsmöglichkeiten begrenzt (so z.B. die im Bezirk Mitte eingeführte sog. „Verordnungsmiete").

Ansprechpartner

Axel Dyroff
dyroff@schultzundseldeneck.de

Mietrecht, Modernisierung und Milieuschutz

Obwohl der mietrechtliche Duldungsanspruch des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen rein zivilrechtlich ausgestaltet ist und somit allein das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter berührt, wirkt sich die öffentlich-rechtliche Festlegung eines Erhaltungsgebiets auch auf den Duldungsanspruch des Vermieters im Mietverhältnis aus.

Spätestens dann, wenn feststeht, dass eine Baumaßnahme aufgrund erhaltungsrechtlicher Hindernisse nicht zulässig ist, entfällt die Duldungsverpflichtung des Mieters. Der Vermieter hat keinen Duldungsanspruch für solche Modernisierungsmaßnahmen, die aus (bau-) rechtlichen Gründen nicht erlaubt sind (Landgericht Berlin 12. August 2016, 65 S 108/16).

In der Praxis prüft bei nicht abgeschlossenen öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahren daher auch der Zivilrichter im Verfahren über den Duldungsanspruch, ob ein offensichtliches Hindernis für die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung oder auch einer Baugenehmigung besteht.

Der sicherste Weg ist es daher, zunächst die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und erst nach deren Vorliegen die Modernisierungsmaßnahme anzukündigen. Auf diese Weise kann auch verhindert werden, das Recht aus einer Modernisierungsankündigung verloren gehen, weil die Ankündigung wegen späterer erheblicher Planänderungen wiederholt werden muss. Hat der Mieter die Duldung erklärt und wurde mit der Modernisierungsmaßnahme bereits begonnen, dann wirkt sich die spätere Festlegung eines Erhaltungsgebiets nicht aus und berührt insbesondere auch die Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten nicht.

Ansprechpartner

Kirsten Metter
kirsten.metter@schultzundseldeneck.de

Das Umwandlungsverbot (Aufteilungsverbot)

§ 172 Abs. 1 S. 4 BauGB ermächtigt die Landesregierung, durch Rechtsverordnung einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gem. § 1 WEG im Geltungsbereich von sozialen Erhaltungssatzungen iSd § 172 Abs. 1 Nr.2 BauGB (Milieuschutzgebiet) einzuführen.

In Berlin gilt die Umwandlungsverordnung vom 3. März 2015. Für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB darf Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden.

Ob Räume dem Wohnen dienen sollen, richtet sich nach ihrem bauplanungsrechtlichen Nutzungszweck, nicht nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung. Der Genehmigungsvorbehalt bezieht sich stets auf das gesamte Gebäude, nicht nur auf einzelne Wohnungen. Der Genehmigungsvorbehalt erfasst nicht die Aufteilung von zu errichtenden Neubauten.

Gemäß § 172 Abs. 1 S. 5 gilt das Umwandlungsverbot als Verbot i. S. d. § 135 BGB. Zudem gilt eine Grundbuchsperre, die nur durch den Genehmigungsbescheid der Gemeinde überwunden wird (§ 172 Abs. 1 S. 6 i. V. m. § 22 Abs. 6 S. 1 BauGB). Das Grundbuchamt darf nur bei Vorlage eines entsprechenden Bescheides die Rechtsänderung in das Grundbuch eintragen.

Nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt ist die Frage, ob der Genehmigungsvorbehalt auch in solchen Fällen greift, in denen der Antrag bereits vor Erlass der Verordnung beim Grundbuchamt eingereicht worden ist. Der BGH hat mit Beschluss vom 12. Oktober 2016 eine (analoge) Anwendung von § 878 BGB bejaht, nachdem das Kammergericht mit Beschluss vom 8. Dezember 2015 eine solche noch abgelehnt hatte.

Sofern ein Teilungsvorgang dem Genehmigungsvorbehalt unterfällt, richtet sich die Genehmigungsfähigkeit nach § 172 Abs. 4 BauGB. Danach darf die Genehmigung „nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll“. Unabhängig von einem eventuellen Verdrängungseffekt gibt es aber gesetzlich geregelte Konstellationen, in denen gleichwohl ein (uneingeschränkter) Anspruch auf Genehmigung besteht. Von besonderer praktischer Bedeutung ist dabei die Beschränkung auf den Verkauf an Mieter (§ 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB). Die Genehmigung ist zu erteilen, „wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern“. 

Um die Einhaltung der Verpflichtung durch den Eigentümer kontrollieren zu können, kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass es während der 7-Jahres-Frist auch die Veräußerung von Wohnungseigentum der Genehmigung der Gemeinde bedarf (§ 172 Abs. 4 S. 4 BauGB). Diese Genehmigungspflicht kann auf Versuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden, um das Grundbuchamt auf die Genehmigungspflicht hinzuweisen und damit ungenehmigten Rechtsänderungen vorzubeugen (Satz 5). Nach Ablauf der 7-Jahres-Frist entfällt die Genehmigungspflicht.

Ansprechpartner

Marina Gregor
marina.gregor@schultzundseldeneck.de

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB besteht in einem Erhaltungsgebiet zwar grundsätzlich ein Vorkaufsrecht der Gemeinde. Es darf es aber nur ausgeübt werden, „wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt“. Dies setzt nach ganz überwiegender Auffassung voraus, dass die durch konkrete Tatsachen begründete Annahme (also nicht nur eine Vermutung) besteht, dass das Ziel der Erhaltungssatzung durch den Kauf und den mit ihm verbundenen Zweck beeinträchtigt wird.

Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht, „wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist“. In der Praxis wird gerade in Berlin häufig vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann gemäß § 27 BauGB dadurch abgewendet werden, dass der Erwerber sich gegenüber der Gemeinde dazu verpflichtet, das Grundstück selbst entsprechend den Erhaltungszielen zu nutzen. Diese Erklärung kann einseitig erfolgen, wird in der Praxis allerdings häufig in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrages als sog. „Abwendungsvereinbarung“ geregelt.

Das Verfahren ist in § 28 BauGB geregelt. Gemäß Abs. 1 ist der Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich der Gemeinde mitzuteilen. Danach hat die Gemeinde eine Frist von zwei Monaten, in der sie das Vorkaufsrecht ausüben kann. Die Rechtsfolgen und die Abwicklung richten sich grundsätzlich nach den entsprechenden Vorschriften des BGB.  

Ansprechpartner

Dr. Cornelius Pfisterer
pfisterer@schultzundseldeneck.de

Aufstellungsbeschlüsse und zukünftige Gebiete

1. Aktuelle Situation

Aktuell gibt es in Berlin 58 Milieuschutzgebiete gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Sie liegen in den Bezirken: Charlottenburg/Wilmersdorf (2), Friedrichshain-Kreuzberg (10), Lichtenberg (2), Mitte (12), Neukölln (7), Pankow (13), Reinickendorf (1), Tempelhof-Schöneberg (8), und Treptow-Köpenick (3).

Für 7 weitere Gebiete wurden Aufstellungsbeschlüsse im Sinne des § 172 Abs. 2 BauGB erlassen. In diesen Gebieten können milieuschutzrechtliche Vorhaben für ein Jahr zurückgestellt werden. Es ist davon auszugehen, dass diese Gebiete ebenfalls zeitnah als Milieuschutzgebiete (§ 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) festgesetzt werden. Es handelt sich hierbei um folgende Gebiete:

Charlottenburg-Wilmersdorf:    

Klausenerplatz/Sophie-Charlotteplatz

Friedrichshain-Kreuzberg:         

Ritterstr.

Neukölln:                             

Germaniapromenade, Britz-Nord, Britz-Süd   

Spandau:     

Altstadt/Neustadt, Wilhelmstadt

 

2. Ausblick

Eine genaue Vorhersage, welche „Gebiete“ es als nächstes treffen wird, ist nicht möglich. Das liegt zum einen daran, dass nicht alle Bezirke die Gebietsuntersuchungen (Screenings) zeitnah veröffentlichen. Auch können Milieuschutzgebiete ohne vorherigen Aufstellungsbeschluss erlassen werden.

Viele Gebietsuntersuchungen sind frühzeitig frei zugänglich. Die besten Informationen erhält man aus den BVV-Versammlungen der einzelnen Bezirke. Aus unserer Sicht sind folgende Gebiete „gefährdet“:

Mitte:                                     

Invalidenstraße; Oranienburger Straße

Friedrichshain-Kreuzberg:       

Samariterviertel; Warschauer Straße; Traveplatz-Ostkreuz

Charlottenburg-Wilmersdorf:   

Binger Straße; Schäperstraße/Ludwigkirchplatz/Prager Platz/Nikolsburger Platz; Rüdesheimer Platz

Steglitz-Zehlendorf:                 

Lankwitz Kirche; Südende

Treptow-Köpenick:     

Baumschulenweg; Kosmosviertel in Altglienicke; Köllnische Vorstadt; Köpenick Nord

Pankow:           

Danziger Straße Ost (s.o.)

Ansprechpartner

Oliver Ganseforth
ganseforth@schultzundseldeneck.de

Schultz und Seldeneck

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